تعديلات صارمة فى تسجيل العقارات.. هل يجوز التسجيل بدون العقد الابتدائى
تاريخ النشر: 9th, February 2025 GMT
أصدرت مصلحة الشهر العقاري والتوثيق تعليمات جديدة تُلزم بضرورة تقديم العقد العرفي (العقد الابتدائي) كشرط أساسي لإتمام تسجيل العقارات، مما يُلغي إمكانية الاكتفاء بإقرار رسمي بفقدان العقد، كما كان معمولًا به في السابق.
ويهدف هذا التعديل إلى ضبط إجراءات التسجيل العقاري، وضمان صحة الملكيات، والحد من النزاعات الناجمة عن عمليات التسجيل غير الموثقة بشكل دقيق.
وتضمنت التعليمات بأن يكون الشهود الذين يشهدون على إقامة الحائز للشقة، بأن يكون مثبتا في بطاقة الرقم القومى الخاص بهم إقامتهم في عنوان العقار المراد شهره.
وجاء نص المنشور الفني رقم 4 لسنة 2025 الصادر بتاريخ 4 فبراير كالتالى:
الحاقا بالمنشور الفني رقم "19" الصادر بتاريخ 2 سبتمبر 2022، بشأن نطاق وإجراءات تطبيق القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري المعدل بالقانون رقم 9 لسنة 2022 ولائحته التنفيذية والحاقاً بالمنشور الفني رقم 18 الصادر بتاريخ 13 يونيو 2023، بشأن فقد سند تحقيق الواقعة المادية العقد العرفي" وجواز الأخذ بإقرار مصدق علي توقيعاته في حالة فقد السند العرفي وذلك على النحو الوارد بهما.
ونصت المادة 10 مكررا من القانون 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري المعدل بالقانون 9 لسنة 2022 على أنه "يجوز أن تشهر الوقائع التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله أو تقريره بطريق التسجيل.
ويعد من هذه الوقائع في تطبيق أحكام هذه المادة الحيازة المكسبة للملكية وفقا لأحكام المادتين 968 و 969 من القانون المدني أو الحيازة المصحوبة بسند ، ولو كان عرفيا، لمدة خمس سنوات تبدأ من تاريخ نشوء الحق إذا كان بحسن نية حتى التسجيل .....
ونصت المادة 22 من ذات القانون على أنه "مع عدم الاخلال بالأحكام الخاصة المنظمة قانوناً، يجب أن تشتمل الطلبات المنصوص عليها في المادة 21 من هذا القانون على ما يأتي:
أولا: البيانات الدالة على شخصية كل طرف وصفته وسلطته.
ثانيا: خريطة رسمية رقمية مبيناً بها بيانات واحداثيات العقار أو الوحدة محل التسجيل
ثالثا: السند القانوني لطلب التسجيل.....
ونصت المادة 22 مكررا من ذات القانون على أنه " لا يقيد طلب الشهر مالم يكن مستوفيا للبيانات والمستندات الواردة بالمادة 22 من هذا القانون وذلك كله على النحو الذي تبيئه اللائحة التنفيذية لهذا القانون" ..
وجرى نص المادة 14 مكرراً من اللائحة التنفيذية للقانون الصادرة بقرار السيد المستشار وزير رقم 2332 لسنة 2022 على أنه "إذا كان موضوع الطلب، أو أصل الملكية أو الحق العيني يستند إلى وضع اليد للمدة المكسبة للملكية، أو غيرها من الوقائع وفقا لنص المادة ( 23 مكررا ) من قانون تنظيم الشهر العقاري فتتبع الإجراءات التالية ... - يقوم رئيس المأمورية أو من ينيبه من الأعضاء الفنيين بإجراء معاينة على الطبيعة للتحقق من وضع اليد ومدته، وسببه ومدى استكمال شروطه، أو لتحقيق الواقعة المكسبة للملكية على حسب الأحوال، طبقا لأحكام القانون المدني أو قانون تنظيم الشهر العقاري بحسب الأحوال على أن يُحرر بتلك المعاينة محضر يتضمن بيانا مفصلا عن العقار محل الطلب يُذكر فيه أوصافه ومشتملاته طبقا لحالته في الطبيعة، وأقوال مقدم الطلب وجيرة العقار محل الطلب والحائزون له، والمعترضون بحسب الأحوال، وبصفة عامة كل من يلزم سماع أقوالهم، ويُوقع على المحضر من الحاضرين، فإن امتنع أحدهم عن التوقيع أثبت ذلك في المحضر مع بيان سبب امتناعه ...
ومفاد ما تقدم أنه يجب لقيد الطلبات تقديم السند القانوني لطلب التسجيل على النحو الموضح بالنماذج الصادر بها قرار السيد المستشار وزير العدل رقم 2332 لسنة 2022 بحسب نوع كل طلب وبالنسبة للطلبات المقدمة وفقا لنموذج 1 عقاري " تحقيق واقعة مادية يجب تقديم المستندات التي تفيد تحقق الحيازة وشروطها كما أوجبت اللائحة التنفيذية على رئيس المأمورية أو من ينيبه من الأعضاء الفنيين إجراء المعاينة على الطبيعة للتحقق من وضع اليد وتحرير محضر يتضمن بيانا مفصلا عن العقار محل الطلب يذكر فيه أوصافه ومشتملاته طبقا لحالته في الطبيعة على النحو السالف بيانه واتساقاً مع تلك الاحكام.
وبناء عليه تقرر:
أولا: يلغى العمل بأحكام المنشور الفني رقم 18 الصادر بتاريخ 31 يناير 2023، ويتم التأكيد على ضرورة تواجد السند العرفي.
ثانيا: يتعين على مأموريات الشهر العقاري الخاضعة لأحكام القانون 9 لسنة 2022 ولائحته التنفيذية إمساك دفتر خط سير يخصص لأثبات الانتقال للمعاينة على الطبيعة في طلبات تحقيق الواقعة مادية.
ثالثا: تؤكد المصلحة على ضرورة الالتزام بتنفيذ الضوابط الواردة بنص المادة ١٤ مكرراً من اللائحة التنفيذية السالف بيانها وبصفة خاصة أن يتضمن محضر المعاينة على الطبيعة بيانا مفصلا عن العقار محل الطلب وأوصافه ومشتملاته طبقا لحالته في الطبيعة، والقائم بالمعاينة وصفته في ذلك بإثبات التفويض بإجرائها من رئيس المأمورية) ويراعي عند أخذ أقوال جيرة العقار محل الطلب التحقق من اقامتهم كجيرة للعقار بموجب محل الاقامة الثابت ببطاقة الرقم القومي او اقرارهم بذلك بمحضر اخذ الاقوال وتحملهم مسئولية ظهور خلاف ذلك وان يتم التوقيع منهم قرين هذا الاقرار ويراعي ارفاق صورة البطاقة بمحضر المعاينة.
مشاركة
المصدر: اليوم السابع
كلمات دلالية: تسجيل شقة بالشهر العقاري تسجيل الشهر العقارى مصلحة الشهر العقاري التوثيق بالشهر العقارى اللائحة التنفیذیة الصادر بتاریخ الشهر العقاری على الطبیعة على النحو الفنی رقم على أنه لسنة 2022 على أن
إقرأ أيضاً:
الهاكر.. هل يجوز اختراق حسابات الأشخاص المعتدين والظالمين؟
وضحت دار الإفتاء المصرية الحكم الشرعي حول أكثر القضايا إثارة للجدل في السنوات الأخيرة، وهي لجوء بعض المتخصصين في التكنولوجيا إلى اختراق حسابات أشخاص تم اتهامهم بالاعتداء أو الظلم، بحجة "استرداد الحقوق" أو "نصرة المظلوم".
وتأتي الفتوى في سياق سؤال ورده إلى الدار من شخص يعمل في مجال التقنية، أكد أن البعض يطلبون منه تهكير حسابات من أساؤوا إليهم بهدف كشف أسرارهم وتهديدهم مقابل مبالغ مالية، معتبرين ذلك نوعًا من التعويض.
دار الإفتاء وصفت هذا السلوك بأنه محرم شرعًا ومجرّم قانونًا، مؤكدة أن مثل هذه الأفعال تمثل “حيلة محرمة” ولا يجوز الإقدام عليها بحال من الأحوال، مهما كانت المبررات.
قدمت دار الإفتاء تعريفًا دقيقًا للمفهوم، موضحة أن الهاكر هو "المبرمج العابث"؛ أي شخص يقوم بالتدخل في البرمجيات أو الأنظمة المعلوماتية سواء لأغراض إصلاحية نافعة أو لأهداف خبيثة تسبب الضرر، كما ورد في معجم الحاسبات لمجمع اللغة العربية بالقاهرة (ص135، طبعة 2003).
لكن مهما اختلفت الدوافع – جيدة أو سيئة – يظل الاقتحام غير المصرح به للحسابات اعتداءً صريحًا على الخصوصية، وهو ما يرفضه الشرع والقانون على حد سواء.
حكم اختراق حسابات المعتدين: فتوى واضحةأكدت دار الإفتاء أن قيام الهاكر باختراق حسابات أشخاص متهمين بالظلم حرام شرعًا ولا يجوز فعله لا بطلب المظلوم ولا من تلقاء نفسه.
وأكدت أن الحق لا يؤخذ عبر الطرق غير المشروعة، بل عبر:
وذكرت الدار أن الحساب الإلكتروني يُعد “حياة خاصة” يحرم الاعتداء عليها، مستشهدة بقول الله تعالى: ﴿وَلَا تَجَسَّسُوا﴾ [الحجرات: 12]
وفي الحديث الشريف المتفق عليه عن أبي هريرة رضي الله عنه:«ولا تحسسوا ولا تجسسوا… وكونوا عباد الله إخوانًا»
كما استشهدت الدار بحديث النبي صلى الله عليه وسلم:«مَنْ نَظَرَ فِي كِتَابِ أَخِيهِ بِغَيْرِ إِذْنِهِ فَإِنَّمَا يَنْظُرُ فِي النَّارِ»رواه أبو داود.
وبيّنت أن هذا يشمل كل خصوصيات الناس، مادية كانت أو معنوية أو رقمية، وهو ما أكدته كتب التراث ومنها: كما استشهدت بحديث البخاري:«ومن استمع إلى حديث قومٍ وهم له كارهون صُبَّ في أذنيه الآنُك يوم القيامة» وهو ما يوضح خطورة انتهاك خصوصيات الناس ولو بمجرد السماع، فكيف بالاختراق والتهديد؟
التجريم القانوني: عقوبات صارمة
أشارت دار الإفتاء إلى أن القانون المصري يُجرم اختراق الحسابات تحت أي ظرف.
فالقانون رقم 175 لسنة 2018 بشأن مكافحة جرائم تقنية المعلومات يعرّف “الاختراق” باعتباره دخولًا غير مرخص به لأي نظام معلوماتي، ويعاقب القانون مرتكب الجريمة بالحبس والغرامة وفقًا للمادة 18 منه.
كما أن تهديد الشخص بنشر معلومات حساسة مقابل المال يُعد ابتزازًا كامل الأركان، يُعاقب عليه قانون العقوبات في المواد 326 و327، إضافة إلى المادة 25 من قانون جرائم تقنية المعلومات المتعلقة بانتهاك الخصوصية.
لماذا كل هذا التشديد؟
لأن الشرع – قبل القانون – يؤسس لمبدأ ثابت:لا يجوز مقابلة الظلم بظلم آخر، وقد جاء ذلك صراحة في قول القاضي أبو بكر ابن العربي في كتاب أحكام القرآن (1/159):“المعصية لا تُقابل بالمعصية.”، وبالتالي، فإن اختراق الحسابات— حتى ولو بهدف “نصرة المظلوم”—هو تعدٍّ لا يقل خطورة عن الظلم نفسه، لأنه يفتح باب الفوضى ويجعل كل إنسان قاضيًا ومنفذًا للأحكام.
منتدى الاتحاد من أجل المتوسط المنعقد في القاهرة.. رسائل مصرية واضحة للعالم