10 نصائح قانونية رئيسية عند شراء عقار في دبي
تاريخ النشر: 25th, October 2023 GMT
أكد الخبير والمستشار القانوني الدكتور فيصل سعيد الحفيتي، أن سوق دبي يعيش حالة انتعاش غير مسبوقة مع تعدد الفرص الجاذبة أمام العملاء، لكنه يرى ضرورة اتباع القواعد القانونية لإتمام الصفقات بنجاح.
ويقدم الحفيتي 10 نصائح قانونية للعملاء تساعدهم على تحقيق أهدافهم سواء باقتناء عقار للعيش أو لغرض الاستثمار.
النصيحة الأولى: التعامل مع وسيط عقارى معتمد :
حيث ينوه الدكتور.
النصيحة الثانية : التأكد من سمعة المطور العقارى :
يرى الدكتور فيصل الحفيتي انه من اهم الخطوات قبل التعامل مع اى مطور عقارى بدبى هو التأكد أولا من سمعة المطور العقارى وذلك من خلال مراجعة سابقة اعماله والاطلاع على أراء العملاء الذين سبق لهم التعامل مع هذا المطور العقارى وذلك للتأكد من مدى التزام المطور العقارى بتسليم المشاريع فى مواعيدها وجودة التشطيب عند تسليم المشروع .
النصيحة الثالثة : التأكد من ان المشروع معتمد أم لا :
وهنا نقطة فى غاية الأهمية قبل البدء في التفكير فى شراء العقار من ذلك المطور أم لا وهو التأكد من أن المشروع معتمد فى الأساس أم لا , ولذلك يجب التأكد من ذلك من خلال موقع دائرة الأراضى والأملاك والبحث ب اسم المشروع .
النصيحة الرابعة : دفع جميع الاقساط فى حساب الضمان الخاص بالمشروع :
حيث يجب التأكد من ان جميع الدفعات في حساب الضمان الخاص بالمشروع لان حساب الضمان العقارى هو الحساب الخاص بالمشروع والمعتمد الذى تودع فيه المبالغ المالية المحصلة من المشتريين وتلك خطوة مهمة لضمان الحقوق.
النصيحة الخامسة : الاطلاع على العقود
تعد العقود المرتبطة بالعقارات وتمويلها أمورًا حاسمة للغاية في الاستثمار العقاري، لذا يجب على المستثمرين والعملاء فهم الشروط والأحكام المتعلقة بالعقد قبل دفع اى مبلغ ، والتأكد من جميع البنود لاسيما الالتزامات المالية وهل تتناسب مع الإمكانيات المتاحة وكذلك يحق للمشتري طلب شهادة عدم ممانعة من البائع أو المطور العقاري، وبهذه الشهادة يتم التأكد أن البائع أو المالك قد قام بسداد جميع الرسوم المستحقة ولا يوجد مخالفات تتعلق بنظام الملكية المُشتركة.
النصيحة السادسة : صحة الوثائق
يجب على المستثمر التحقق من صحة الوثائق القانونية للعقار المراد شراءه قبل الشراء، وذلك لضمان عدم وجود أي مشاكل قانونية في المستقبل، والتأكد من البائع وتحديد ما إذا كان لديه سلطة بيع قطعة معينة من العقارات. فمن الضروري أيضًا عرض سند الملكية الأصلي لأي قطعة أرض وأيضًا تحديد ما إذا كان المشروع نشطًا أم لا. ومن الوثائق القانونية الهامة التي يجب التأكد من صحتها هي عقد البيع، ووثيقة الملكية، ووثيقة التسجيل في دائرة الأراضي والأملاك.
النصيحة السابعة : إيصالات الدفع
• يجب أخذ إيصالات لجميع الدفعات المدفوعة والاحتفاظ بها لأنها تعتبر مستند مهم لحفظ حقوق العملاء، ولإثبات الالتزام بسداد الأقساط في مواعيدها وعدم التعرض لشروط جزئية، كما يمكنهم استرداد أموالهم إذا أخل المطور ببنود الاتفاق وكذلك :
• يجب أن تكون نسبة الأقساط متماشية مع نسبة الإنجاز ويحق للمشتري تعليق الدفعات في حالة تجاوز نسبة الأقساط نسبة الإنجاز حسب نسبة الإنجاز الصادرة عن دائرة الأراضي والأملاك.
• يجب على المشتري مراجعة شرط غرامة تأخير الدفع ، ويتم فرض غرامة تأخير الإنجاز تساوي قيمة الإيجار لوحدة مماثلة على المالك أو المطور في حالة التأخير في الإكمال أو التسليم أو التسجيل وإصدار سند الملكية
النصيحة الثامنة : الحصول على كافة المستندات
بعد إتمام المعاملة العقارية يتم التأكد من الحصول على كافة المستندات التي تثبت ملكية الشخص للعقار وتشمل هذه المستندات (شهادة ملكية، ملكية حق المنفعة، عقد بيع مبدئي، عقد تسجيل مبدئي، أرصدة الرسوم، خريطة بموقع العقار).
النصيحة التاسعة: تسجيل العقار فى دائرة الاراضى والاملاك:
تعد وثيقة التسجيل هي الوثيقة التي تثبت تسجيل العقار في سجل دائرة الأراضي والأملاك في إمارة دبي حيث تقرر هذه المنظمة الأفراد المؤهلين ليصبحوا مالكي عقارات في الدولة. كما أنها تحدد متى وكيف يمكن نقل الملكية ، وبالتالي ، فهى تعد الاتحاد الرئيسي التى تتعامل فى مسائل الأراضي في دبي. حيث تتيح لك التعامل فى حركة البيع والشراء دون التعرض لعوائق قانونية. فيجب على أي مالك عقارات طموح ليس من مواطني دولة الإمارات العربية المتحدة التأكد من مراجعة دائرة الأراضي والأملاك بشكل مستمر للتأكد من أن أي تحديثات أو تغييرات على السياسات والتي بدورها لا تؤثر على اتفاقياتك التعاقدية الحالية.، لذا يجب التأكد من صحة وثيقة التسجيل ومطابقتها للمعلومات الواردة في عقد البيع ووثيقة الملكية.
النصيحة العاشرة : الاستثمار على حسب قدرتك المالية :
ويؤكد الدكتور فيصل الحفيتي اخيرا على انه يجب الاستثمار على حسب القدرة المالية المتوفرة لدى المشترى قبل الاقدام على اى عملية شراء والتأكد ايضا من وجود السيولة الكافية التى تساعدك على سداد الدفعات فى موعدها لان التخلف عن سداد اى قسط من الاقساط يعرضك لمخالفات وغرامات مالية
المصدر: جريدة الوطن
كلمات دلالية: یجب على
إقرأ أيضاً:
الإدارة المحلية: بين الانتخاب والتعيين – وجهة نظر قانونية
صراحة نيوز- بقلم/ د نوفان العجارمة
يبدو في الأيام المقبلة سوف تتقدم الحكومة بمشروع قانون لتعديل قانون الإدارة المحلية لسنة 2021، لمعالجة بعض المشكلات الناجمة عن تطبيق هذا القانون، ولحسم بعض المسائل المتعلقة بمجالس المحافظات وكذلك طبيعة ونطاق العلاقة ما بين الحكومة المركزية (ممثلة بوزارة الإدارة المحلية) والمجالس البلدية فهل تمتد وتشمل هذه العلاقة نوعاً من الرقابة الفعلية على هذه المجالس ام تبقى تلك العلاقة في نطاق الوصاية الإدارة المعروفة. وهناك من يطرح فكرة التعيين لبعض رؤساء المجالس البلدية الكبرى على غرار ما هو معمول به في امانة عمان الكبرى وهناك من يعارض ذلك، ولكل منهم وجهة نظرة وأسبابه.
ونحاول في هذا المقال: بيان مدى اتفاق هذا التعيين مع مفهوم وجوهر اللامركزية بشكل خاص والادارة المحلية بشكل عام، لاسيما ان الدستور الاردني في المادة (121) منه نص على ان الشؤون البلدية والمجالس المحلية تديرها مجالس بلدية او محلية وفقاً لقوانين خاصة ولم يحدد طريقة معينة لاختيار اعضاء هذه المجالس تاركا هذا الامر الى السلطة التقديرية للمشرع، والمشرع الاردني تارة اخذ بالانتخاب (في المجالس البلدية) وتارة زاوج ما بين الانتخاب والتعيين كما هو الحال (في امانة عمان الكبرى).
يترتب على منح البلديات الشخصية المعنوية أو القانونية، أن تصبح مجرد وحدات اعتبارية مستقلة عن الأفراد المكونين لها، ومن ثم فإنه يلزم أن يكون لها ممثلون آدميون يعبرون عن إرادتها ويباشرون باسمها ونيابة عنها الاختصاصات الموكلة إليها، ومع ذلك يجب أن نشير إلى أنه إذا كان هؤلاء الممثلون مرتبطين وتابعين للسلطة المركزية فإن استقلال الهيئات المحلية يصبح مجرد حبر على ورق ،ولهذا يمكن القول أن قيام نظام الإدارة المحلية يتوقف في الواقع على درجة ما يتمتع به أعضاء المجالس المحلية من استقلال عن السلطة المركزية بحيث أنه كلما قوي هذا الاستقلال كلما قوي النظام ذاته والعكس صحيح.
فهناك من يرى بأن استقلال (المجالس البلدية) لا يتم إلا باختيار أعضائها بطريق الانتخاب، بينما يذهب اتجاه آخر إلى القول بأن الانتخاب ليس شرطا ضروريا لتحقق استقلال (المجالس البلدية)، إذ يكفي أن يتم اختيار أعضاء هذه المجالس بطريق التعيين مع منحهم الضمانات الكافية في إدارة شؤونهم.
فالاتجاه الأول : يرى بان الانتخاب ليس ركناً لازماً في الإدارة المحلية وليس شرطا لتحقيق اللامركزية الإدارية للمجالس البلدية : فلا يجوز الربط ما بين اللامركزية وضرورة اختيار أعضاء المجالس الممثلة لها بالانتخاب، ذلك أن الركن المعتبر في نظام اللامركزية هو استقلال الهيئات المحلية وهذا الاستقلال لا يتحقق فقط بانتخاب أعضائها ، بل يمكن ان يتحقق بوسائل عديدة منها الصلاحية التي يستمدها أعضاء هذه المجالس من القانون في اتخاذ قرارات نهائية ذات صفة تنفيذية، وبالتالي لا يوجد ما يحول دون تحقيق النظام اللامركزي عن طريق تعيين هؤلاء الأعضاء بواسطة السلطة التنفيذية من بين سكان المنطقة بشرط أن يكفل لهم استقلالهم في إدارة المرفق البلدي .
فمثلا أعضاء السلطة القضائية يتم اختيارهم – عادة- في الكثير من دول العالم بواسطة التعيين من قبل السلطة التنفيذية او يتم التنسيب بتعينهم من قبل السلطة التنفيذية، ومع ذلك فإن هذا التعيين لا ينتقص من استقلال القضاء طالما أن القضاة غير قابلين للعزل، ولا يوجد محل لقياس المجالس البلدية على المجالس النيابية – للقول بضرورة الانتخاب- لان اختصاص كل منهما ذو طبيعة مغايرة للآخر، فاختصاص المجالس النيابية ذو طبيعة تشريعية أو سياسية، بينما اختصاص المجالس البلدية يتمثل في ممارسة جزء من الوظيفة الإدارية يكون ذا طبيعة إدارية لا سياسية.
وبالتالي فان الانتخاب ليس الوسيلة الوحيدة لتحقيق استقلال المجالس البلدية بل قد يتحقق هذا الاستقلال من خلال التعيين من بين السكان بشرط توافر الضمانات التي تحفظ للأعضاء المعينين استقلالهم في مباشرتهم اختصاصاتهم.
اما الاتجاه الثاني: فيرى بان الانتخاب ركن لازم للإدارة المحلية ويعتبر شرطا لازماً لتحقيق اللامركزية الادارية: فانتخاب أعضاء المجالس البلدية ليس فقط مجرد شرط يتحقق به استقلال هذه المجالس وإنما هو أيضاً ركن أساسي من أركان الإدارة المحلية أو اللامركزية الإقليمية، بمعنى أنها لا تقوم بدون تحققه أو كما يقول البعض أن الانتخاب هو الذي يفرق اللامركزية عن (عدم التركيز الإداري).
فالانتخاب هو ضمان استقلال المجالس البلدية ، وهذا الاستقلال لا يتحقق إلا إذا تم اختيار أعضاء هذه المجالس بطريق الانتخاب، ولا يمكن اعتبار المجالس البلدية مستقلة إلا منذ اللحظة التي تشكل فيها بواسطة إرادة الناخبين ، وان الأخذ بطريقة التعيين بالنسبة لكل أعضاء هذه المجالس أو لأغلبيتهم لابد سوف ينتهي عملاً إلى إهدار كل قيمة جدية لهذا الاستقلال، وبالتالي إهدار فكرة اللامركزية من أساسها، نظرا لارتباط وخضوع وتبعية هؤلاء الأعضاء المعينين للسلطات المركزية التي عينتهم، وهو ما يحملهم في الأعم الأغلب على محاولة تسيير الشؤون البلدية بالشكل الذي يرضي اتجاهات هذه السلطات الرئاسية بأكثر مما يستجيب لمصالح المرفق البلدي .
يتضح مما تقدم:
بأن الاتجاه الأول يركز أساساً على استقلال المجالس البلدية بصرف النظر عن الوسيلة المؤدية إلى تحقيق هذا الغرض. فالاستقلال هو المعتبر وليست الوسيلة، بينما يركز الاتجاه الثاني على الوسيلة ويربط بينها وبين قيام نظام الإدارة المحلية، بمعنى أن هذا الرأي يذهب إلى أن انتخاب أعضاء الهيئات المحلية- بوصفه وسيلة وحيدة لتحقيق استقلال هذه الهيئات- هو المعتبر ركناً لازماً لقيام الإدارة المحلية.
إن سبب هذا الخلاف يرجع في الواقع إلى اعتبار أو عدم اعتبار نظام الإدارة المحلية تطبيقاً عملياً للديمقراطية في مجال الإدارة، فمن يقول بذلك أي من يعتبر أن هذا النظام تطبيقاً للديمقراطية كان الانتخاب في نظره ركناً لازماً لقيامه، ومن يذهب إلى غير ذلك فإنه لا ينظر إلى الانتخاب إلا باعتباره وسيلة من بين وسائل عديدة يمكن إتباعها في اختيار أعضاء المجالس البلدية او المحلية.
وللموازنة بين هذين الاتجاهين يتعين علينا أن نحدد ابتداء الهدف الأساسي من نظام الإدارة المحلية ومعرفة عما إذا كان يمثل تطبيقا للديمقراطية في مجال الإدارة، أم أنه يتمثل في إدارة مرافق إدارية بصورة تتلاءم مع متطلبات البيئة المحلية لتلك المجالس.
في حقيقية الامر ، لا يمكن إنكار الدور الذي قد تلعبه الإدارة المحلية في المجال السياسي وبصفة خاصة دورها في إشراك المواطنين في إدارة أمورهم بأنفسهم وفي اعتمادهم على ذاتهم في مباشرة شؤونهم وهذه من سمات الديمقراطية، ولكن من ناحية أخرى يجب ألا يغيب عن البال أن نظام الإدارة المحلية ما هو إلا مسألة اختيار أفضل الوسائل لتحقيق الأهداف الإدارية، ومن ثم فهو أسلوب من أساليب التنظيم الإداري يهدف أساساً إلى أن يعهد إلى أبناء الوحدة المحلية بإدارة ما يهمهم من مرافق ذات طابع محلي دون تدخل من جانب السلطة المركزية إلا في حدود ما يقرره القانون في هذا الخصوص.
هذا هو الهدف الذي تسعى اللامركزية إلى تحقيقه وأما الاهداف تتعلق بتدعيم الديمقراطية وتدريب الناخبين على تولي شؤون الحكم والإدارة المحلية وغيرها من الأهداف المماثلة، ومع تسليمنا الكامل بأهمية تحقيقها، إلا هناك وسائل أخرى مباشرة لتحقيق هذه الأهداف، والأمر ليس وقفا على اللامركزية وحدها.
وترتيباً على ذلك يمكن القول أن الانتخاب وإن كان شرطاً مهماً في اختيار أعضاء المجالس البلدية إلا أنه لا يعتبر مع ذلك ركناً في نظام الإدارة المحلية، يؤدي انعدامه إلى انعدام النظام برمته.
فقد يتم اختيار هؤلاء الأعضاء بطريق الانتخاب كما قد يتم اختيارهم بطريق التعيين أو بطريق الجمع بين التعيين والانتخاب(وهذه أفضل طريقة في نظرنا) ، فأيا كانت الطريقة فلا أثر لذلك على قيام نظام الإدارة المحلية في ذاته، ذلك أن المعتبر في هذا الخصوص أي ما يعد ركناً لازماً لقيام النظام هو استقلال هؤلاء الأعضاء في مواجهة السلطة المركزية، وهو ما قد يتحقق بوسائل عديدة منها: الانتخاب، او التعيين مع تقرير ضمانات كافية للأعضاء المعنيين كضمانه عدم القابلية للعزل الا بالطريق التأديبي أو عدم الخضوع للسلطة التأديبية من جانب الحكومة المركزية، ومنح هؤلاء الأعضاء سلطة البت واتخاذ القرارات النهائية فيما يباشرونه من أعمال.
حاصل القول، لا يجوز الخلط بين استقلال الهيئات المحلية او المجالس البلدية وهو ما يجب أن يتأكد في كافة أنظمة الإدارة المحلية وأياً كان المجتمع الذي تطبق فيه هذه الأنظمة، وبين وسيلة تحقق هذا الاستقلال وهي ما يمكن أن تختلف من نظام إلى آخر أو من دولة إلى أخرى أو حتى داخل الدولة الواحدة من وقت إلى آخر وذلك تبعاً للظروف السياسية والاقتصادية والاجتماعية السائدة.
أمنستي تندد بسياسات الإعدام في السعودية.. تستهدف هذه الفئات