زيادة الإيجار القديم في 2024.. لماذا لا تطبق على الوحدات السكنية والمحلات؟
تاريخ النشر: 26th, December 2023 GMT
زيادة الإيجار القديم تطبق خلال أيام، لكن الوحدات السكنية الخاضعة لـ قوانين الإيجارات القديم، لن تطبق عليها تلك الزيادة المقدر نسبتها بـ 15% من القيمة الإيجارية السارية حاليًا، والتي يقوم المستأجرون بتمويل الملاك بها شهريًا، وفقًا للعقود والنصوص المبرمة والحاكمة للعلاقة الإيجارية بين الطرفين، والتي يحظر القانون مخالفتها، وإلا اعتبر العقد باطلًا.
وتقتصر زيادة الإيجار القديم على فئات محددة، ليس من بينها الوحدات السكنية، ما يصير تساؤلا حول الأسباب التي منعت تطبيق تلك الزيادة على الوحدات السكنية والشقق الخاضعة لقوانين الإيجارات القديمة، والذي نستعرضه في ضوءه الضوابط المتعلقة بـ الزيادة المنتظرة في القيمة الإيجارية لبعض الوحدات الخاضعة للإيجار القديم.
زيادة الإيجار القديم للوحدات السكنيةوفيما يتعلق بـ زيادة الإيجار القديم للوحدات السكنية، فتجدر الإشارة إلى أن ذلك تنظمه القوانين والعقود المبرمة بين المالك والمستأجر فقط حتى الآن، ولا تنطبق على تلك الوحدات، الزيادة التي من المنتظر تطبيقها في شهر مارس الماضي، وذلك بسبب النص القانوني الصادر المنصوص عليه بالقانون رقم 10 لسنة 2022، والذي حدد بشكل تفصيلي الحالات التي تتم فيها زيادة الإيجارات.
ولا تطبق زيادة الإيجار القديم على الوحدات السكنية، لكون أن قانون إجراءات إخلاء الأماكن المؤجرة، لا يتضمن الوحدات السكنية، وإنما يتضمن الوحداث غير السكنية، الخاصة بالأشخاص الاعتباريين، والذين حددهم القانون أيضًا ونص على أننهم ستة فئات فقط، هي من يطبق على زيادات الإيجارات القديمة.
متى يزداد إيجار الوحدات السكنية
ولا يزداد إيجار الوحدات السكنية في قانون الإيجار القديم، إلا إذا كان ذلك مرتبطًا ببند موجود في عقد الإيجار المنظم للعلاقة بين المالك والمستأجر، حيث في هذه الحالة قط يتم تطبيق زيادة في القيمة الإيجارية التي يحصل عليها المالك من المستأجر بشكل شهري.
اقرأ المزيد:
تكليف رئاسي| تحرك عاجل بشأن قانون الإيجار القديم.. والحل خلال الأيام المقبلة
تعديلات قانون الإيجار القديم.. ما موعد زيادة الإيجارات الجديدة؟
لكن القانون الذي تطبق في ضوءه زيادة الإيجار القديم خلال شهر مارس المقبل 2024، لم ينص على وجود أي زيادات تتعلق بالشقق والوحدات السكنية من حيث القيمة الإيجارية، واقتصرته على الحالات التي أشرنا إليها المتعلقة بالأشخاص الاعتباريين.
موقف المحلات من زيادة الإيجار القديم
أما فيما يتعلق بـ زيادة الإيجار القديم الخاص بالمحلات، فأيضًا نظمته قوانين افيجارات القديمة الخاضعة لها تلك المحلات، وفي هذا الصدد، تدور تساؤلات حول موقف المحلات التجارية، هل يتم ضمها إلى زيادة الإيجار القديم في شهر مارس المقبل، وتطبق عليها الزيادة المقدرة بـ 15% من القيمة الإيجارية السارية حاليًا، أم أنها ليست خاضعة أصلا للزيادة ولا ينطبق عليها حكم رفع القيمة الإيجارية المقررة.
بالرجوع إلى القانون رقم 10 لسنة 2022 الصادر بشأن إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتباريين، نجد أن المحلات لها حالتين فيما تتعلق بالزيادة المنتظرة.
الحالة الأولى "الزيادة": وهي تطبق إذا كان المحل أو المكان مؤجر لشخص اعتباري، وواردة ضمن الـ 6 حالات التي نص عليها القانون، ففي هذه الحالة تزداد القيمة الإيجارية السارية حتى 28 فبراير 2024، بنسبة 15% بداية من أول مارس، وذلك وفقًا لنص القانون.
الحالة الثانية "عدم الزيادة": وفي هذه الحالة تكون المحلات المؤجرة ليست لأشخاص اعتباريين، ويكون الإيجار هنا لأشخاص طبيعيين، وبالتالي ووفقًا لحكم القانون ونصه، فلا تخضع المحلات التجارية للزيادة، لأن القانون نص على أن الزيادة تطبق على الوحدات المؤجرة لغرض غير السكني للأشخاص الاعتباريين فقط، أما ما دون ذلك فلا يخضعن للزيادة في القيمة الإيجارية، إلا لو وردت ضمن الست حالات التي نص عليها القانون.
تشريعات جديدة نتظرها الإيجار القديموبخلاف التشريع الصادر في مارس 2024، ينتظر ملف الإيجار القديم تحركات جديدة من أجل حسم الجدل والخلاف حول هذا الملف الشائك، فيما يتعلق بالوحدات السكنية والشقق.
وتمثل الوحدات السكنية أكثر من 90 % من الإيجار القديم، الذي حُل جانب منه وهو الوحدات المؤجرة للأشخاص الاعتباريين، ويبتقى جانب آخر، وهي الوحدات المؤجرة للأشخاص الطبيعيين أي الشقق.
وكانت هناك تحركات برلمانية وكذلك حكومية لحل أزمة الإيجار القديم، وشكلت لجنة مشتركة من السلطتين التنفيذية والتشريعية لبحث تعديل قانون الإيجار القديم للأشخاص الطبيعيين، إلا أن اللجنة لم تكتمل أعمالها، ولم تتخذ قرارات حاسمة بشأن هذا الملف الشائك.
المصدر: صدى البلد
كلمات دلالية: زيادة الإيجار القديم زيادة الإيجار القديم 2024 قانون الإيجار القديم الإيجار القديم تعديل قانون الإيجار القديم تعديلات قانون الإيجار القديم زیادة الإیجار القدیم قانون الإیجار القدیم القیمة الإیجاریة الوحدات السکنیة على الوحدات
إقرأ أيضاً:
الدستورية تعيد دعوى بطلان مادة إخلاء الأماكن بقانون الإيجار القديم للمرافعة 2 أغسطس
قررت المحكمة الدستورية العليا، برئاسة المستشار بولس فهمى، إعادة الدعوى رقم 90 لسنة 42 دستورية، إلى المرافعة وإعادة اعلان الغائب من الخصوم بجلسة 2 أغسطس المقبل، والتي تطالب بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة 18 من قانون إيجارات الأماكن الصادر بالقانون رقم 136 لسنة 1981، فيما تتضمنه من اسباب وحالات يجوز للمؤجر أن يطلب فيها إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد.
وطالبت الدعوى، بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من إطلاق عبارة " لا يجوز للمؤجـر أن يطلب إخلاء المكـان، ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد،... "، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها فى غير غرض السكنى.
نص المادة 18 من قانون الايجار
تنص المادة 18 - لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:
( أ ) الهدم الكلى أو الجزئى للمنشآت الآيلة للسقوط والإخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة وفقا للأحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية.
(ب) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة فى الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية،
ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير فى سداد الأجرة إعمالا للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الاجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم وبشرط أن يتم التنفيذ فى مواجهة المستأجر.
فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال.
(جـ) إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر, أو أجره من الباطن بغير إذن كتابى صريح من المالك للمستأجر الأصلى, أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيا وذلك دون إخلال بالحالات التى يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشا أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوى القربى وفقا لأحكام المادة 29 من القانون 49 لسنه 1977.
(د) إذا ثبت بحكم قضائى نهائى أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو فى أغراض منافية للآداب العامة.
ومع عدم الإخلال بالأسباب المشار إليها لا تمتد بقوة القانون عقود إيجار الأماكن المفروشة.
حكم سابق بعدم دستورية المادة 18 من قانون الايجار القديم
وكانت المحكمة الدستورية قضت فى جلستها المنعقدة يوم 5 مايو 2018 فى الدعوى مماثلة رقم 11 لسنة 23 قضائية "دستورية"، بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من إطلاق عبارة "لا يجوز للمؤجـر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد،... "، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية، لاستعمالها فى غير غرض السكنى.
كما قضت المحكمة بتحديد اليوم التالى لانتهاء دور الانعقاد التشريعى العادى السنوى لمجلس النواب اللاحق، لنشر هذا الحكم تاريخًا لإعمال أثره.
وقالت المحكمة فى حيثياتها إنه استنادًا إلى أن حرية التعاقد قاعدة أساسية اقتضتها المادة (54) من الدستور، صونًا للحرية الشخصية، التى لا يقتصر ضمانها على تأمينها ضد صور العدوان على البدن، بل تمتد حمايتها إلى أشكال متعددة من إرادة الاختيار وسلطة التقرير التى ينبغى أن يملكها كل شخص، فلا يكون بها كائنًا يُحمل على ما لا يرضاه. وحرية التعاقد بهذه المثابة، فوق كونها من الخصائص الجوهرية للحرية الشخصية، فإنها كذلك وثيقة الصلة بالحق فى الملكية، وذلك بالنظر إلى الحقوق التى ترتبها العقود – المبنية على الإرادة الحرة – فيما بين أطرافها بيد أن هذه الحرية – التى لا يكفلها انسيابهـــــا دون عائق، ولا جرفها لكل قيد عليها، ولا علوها على مصالح ترجحها، وإنما يدنيها من أهدافها قدر من التوازن بين جموحها وتنظيمها – لا تعطلها تلك القيود التى تفرضها السلطة التشريعية عليها بما يحول دون انفلاتها من كوابحها، ويندرج تحتها أن يكون تنظيمها لأنواع من العقود محددًا بقواعد آمرة تحيط ببعض جوانبها، غير أن هذه القيود لا يسعها أن تدهم الدائرة التى تباشر فيها الإرادة سلطانها، ولا أن تخلـــط بين المنفعة الشخصية التى يجنيها المستأجر من عقد الإيجار – والتى انصرفت إليها إرادة المالك عند التأجير – وبين حق الانتفاع كأحد الحقوق العينية المتفرعة عن الملكية.
وحيث إن النص المطعـون فيه – محـددًا نطاقًا على النحو المتقدم – إذ أجاز للشخص الاعتبارى المستأجر لعين لاستعمالها فى غير غرض السكنى، البقاء فيها بعد انتهاء المدة المتفق عليها فى العقد، فإنه على هذا النحو – وباعتباره واقعًا فى إطار القيود الاستثنائية التى نظم بها المشرع العلائق الإيجارية – يكون قد أسقط حق المؤجر – مالك العين فى الأعم من الأحوال – فى استرداد العين المؤجرة بعد انتهاء مدة إجارتها، حال أن حق المستأجر لازال حقًا شخصيًا مقصورًا على استعمال عين بذاتها فى الغرض الذى أُجرت من أجله خلال المدة المتفق عليها فى العقد، فلا يتم مد تلك المدة بغير موافقة المؤجر، وبالمخالفة لشرط اتصل بإجارة أبرماها معًا، صريحًا كان هذا الشرط أم ضمنيًا. ومن ثم، فإن ما تضمنه ذلك النص من امتداد قانونى لمدة عقد إيجار الأماكن المؤجرة لأشخاص اعتبارية، لاستعمالها فى غير غرض السكنى، يكون متضمنًا عدوانًا على الحدود المنطقية التى تعمل الإرادة الحرة فى نطاقها، والتى لا تستقيم الحريــــة الشخصية – فى صحيح بنيانها – بفواتها، فلا تكون الإجارة إلا إملاء يناقض أساسها، وذلك بالمخالفة للمادة (54) من الدستور.
قانون جديد بعد حكم الدستورية
وفى عام 2022 صدر القانون الجديد رقم 10 لسنة 2022 والذى نص على أنه مع عدم الإخلال بالأسباب الأخرى للإخلاء المبينة بالمادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه ، يكون إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكني وفقا لأحكام القانونين رقمى ٤٩ لسنة 1977 ، و 136 لسنة 1981 المشار إليهما بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل بهذا القانون، ما لم يتم التراضي على غير ذلك.
وصدر هذا القانون ونشر في الجريدة الرسمية يوم 6 مارس عام 2022، وهو ما يعنى أن مدة الخمس سنوات المحددة لـ اخلاء الوحدات والعقارات المؤجرة لغرض غير سكنى في هذا القانون تنتهى 5 مارس 2027.
مشاركة
زلزال تركيا .. طفلة تفارق الحياة رعبا و69 مصابا