طريقة تسجيل شقة في الشهر العقاري الأوراق المطلوبة والإجراءات خطوة بخطوة

تسجيل شقة في الشهر العقاري يعد خطوة أساسية لضمان الملكية، وتوثيق العقارات رسميًّا، ما يحمي المالك من النزاعات القانونية المحتملة، أو أي ادعاءات ملكية مستقبلية، لذا وضع القانون المصري خطوات واضحة لتسجيل الشقق، تستهدف تسهيل العملية وضمان شفافيتها.

أهمية تسجيل شقة في الشهر العقاري

تسجيل شقة في الشهر العقاري يعد هو الوسيلة القانونية الوحيدة التي تثبت ملكية العقار.

يحمي المالك من أي ادعاءات أو نزاعات مستقبلية.

سواء بالبيع أو الرهن، فإن العقار المسجل يتمتع بمصداقية أعلى في المعاملات.

اقرأ أيضًا: 

خطوات تسجيل شقة في الشهر العقاري.. أنت تسأل والقانون يجيب

شروط تسجيل الشقة في الشهر العقاري

قبل الشروع في عملية التسجيل، يجب التأكد من توافر الشروط الآتية: 

وجود عقد بيع نهائي أو حكم قضائي يثبت الملكية.

التأكد من عدم وجود منازعات قانونية أو دعاوى على العقار.

تقديم شهادة تفيد سداد الضرائب العقارية المستحقة.

طريقة تسجيل الشقق في الشهر العقاريعقد البيع الابتدائي أو النهائيصورة من بطاقة الرقم القومي للبائع والمشتريشهادة من إدارة الحي تفيد بعدم وجود مخالفات بناءشهادة التصرفات العقارية من مصلحة الضرائب تثبت سجل العقار وتاريخهيتوجه المالك أو المشتري إلى مكتب الشهر العقاري الواقع في نطاق العقارملء نموذج طلب التسجيل، الذي يحتوي على بيانات العقار وبيانات الأطراف المعنيّةيتم تحديد موعد لمعاينة العقار من قبل موظفي الشهر العقاري للتأكد من مطابقته للبيانات المقدمة.تُحسب رسوم التسجيل بناءً على مساحة العقار وقيمته السوقية، وهي رسوم نسبية تتغير حسب العقار.بعد تحديد قيمة الرسوم، يقوم المالك بسدادها لدى خزينة الشهر العقاري أو الجهات المختصة.يتم توقيع العقد النهائي أمام الموثق في الشهر العقاري بحضور البائع والمشتري.بعد ذلك، يتم إصدار شهادة تسجيل العقار باسم المالك الجديدالمدة الزمنية لتسجيل شقة في الشهر العقاري

قد تستغرق عملية التسجيل نحو 30 إلى 60 يومًا، حسب استيفاء الأوراق وسرعة تنفيذ المعاينة.

عقبات تواجه تسجيل الشقق في الشهر العقاري 

رغم أهمية التسجيل، لكن هناك عقبات قد تعرقل العملية، مثل عدم اكتمال الأوراق المطلوبة أو وجود نزاعات على الملكية أو مخالفات البناء التي قد تعوق إصدار شهادة من الحي، لكن ضمن جهود الحكومة لتسهيل إجراءات التسجيل، صدرت تعديلات قانونية تتضمن تقليل الرسوم المفروضة لتشجيع المواطنين على التسجيل، وتسهيل إجراءات توثيق العقود الابتدائية، وإمكانية التسجيل الإلكتروني في بعض المناطق.

المستندات المطلوبة لخدمات الشهر العقاري والتوثيق

​1. تصرفات قانونية

أ- عقود

 بيع – رهن – هبة – الايجار – بيع المنفعة – حوالة الاجرة

ب- تصرفات بإرادة متفردة

 وقف – وصية – الاقرار بالملكية

ت- قرارات إدارية

 نزع الملكية – تخصيص المنفعة – قرارات الاستيلاء

المستندات المطلوبة: 

1- سند ملكية المتصرف

2- بيانات التكليف والمستندات الدالة عليها

3- ترخيص المباني في حالة المباني المقامة بعد دخول القانون 25 لسنة 1992 حيز النفاذ

4- المستندات والبيانات الاخرى التي تقضى القوانين أو القرارات الخاصة بتقديمها

2. أحكام قضائية وقرارات قضائية

أحكام صحة التعقاد – أحكام تثبيت وثبوت الملكية – أحكام شطب الحقوق العينية التبعية

المستندات المطلوبة: 

1- كشف رسمي (بيان التكليف والمستندات الدالة عليه)

2- سند ملكية الصادر ضده الحكم

3- حكم نهائي ونسخة على ورق أخضر مدموغ

4- تقديم شهادة بعدم حصول استئناف في الأحكام غيابية من يوم صدور الحكم إلى ما بعد تاريخ آخر إعلان بـ 40 يومًا

5- يلاحظ أن الأوامر على عرائض الأصل أنها تصدر نهائية ما لم يقضى الأمر بغير ذلك أو بموجب تقديم كفالة، ففي هذه الحالة لا بد من التأكد من صدوره نهائيا قبل شهره.

6- المستندات التي يقضي القانون بتقديمها أو يحيل عليها الحكم المراد شهره.

7- العقد الذي قضى الحكم بصحته ونفاذه حيث يحق تقديمه منظورا في الدعوى ونسخه على ورق أخضر

3. أوراق وإجراءات

دعوى صحة ونفاذ التعاقد كل حق من الحقوق العينية – إعلان الرغبة في الأخد بالشفعة – تنبيه نزع الملكية

المستندات المطلوبة

1- الأصل أن الشهر العقاري لا يقوم ببحث الملكية في هذه الأوراق وتقتصر مراجعته على بيانات الأطراف والبيان المساحي

2- تقدم صورة رسمية من عريضة الدعوى منسوخة على الورق الأخضر المدموغ لشهرها

3- المستندات أو البيانات التي تقضي القوانين أو القرارات الخاصة بتقديمها

أمثلة لطلبات الشهر الشخصي والمستندات المطلوبة

1. بيع رضائي

1- سند ملكية البائع

2- كشف رسمي جرد حالي مبيّن به تاريخ الحصر لبيان موقف قانون 25 لسنة 92 على عقار التعامل

3- نموذج 38 ضرائب

4- ترخيص المباني في حالة وجود مبنى مقام بعد سنة 1992

5- مستندات الصفة والسلطة وما يفيد التأسيس إذا كان أحد أطراف البيع شخصا معنويا

2. بيع رضائي واشهار إرث

1- الإعلام الشرعي للمراد اشهار ارثه أو اعلامات شرعية للمراد اشهار ارثهم إذا كان اكثر من جدول

2- سند ملكية المورث

3- كشف رسمي جرد حالي مبينا به تاريخ الحصر لبيان موقف قانون 25 لسنة 92 على عقار التعامل

4- نموذج 38 ضرائب

5- مستندات الصفة والسلطة وما يفيد التأسيس إذا مكان المشترى شخصا معنويا

6- طلب الترخيص بالنسبة لجدول البيع إذا كان العقار مقاما بعد دخول قانون 25 لسنة 1992 حيز النفاذ

3. دعوى صحة ونفاذ

1- الصادر لصالحه التعامل ويكون مستوفى: المهنة – الديانة – الجنسية – رقم الدور – رقم الشقة –مدى الخضوع لقانون الكسب غير المشروع

2- الصادر ضده التعامل ويكون مستوفى: المهنة – الديانة – الجنسية – رقم الدور – رقم الشقة – مدى الخضوع لقانون الكسب غير المشروع

3- تاريخ عقد البيع الابتدائي والثمن المقرر له والتعهد بتقديم صورة عقد البيع الابتدائي أو التعذر عن تقديمه مع بيانات عقار التعامل كاملة (حدود – أطوال - مسطح)

4. تسجيل حكم صحة ونفاذ وإشهار إرث

1- الإعلام الشرعي للمراد إشهار إرثه أو إعلامات شرعية للمراد إشهار إرثهم إذا كان أكثر من جدول

2- الصادر لصالحه التعامل ويكون مستوفى: المهنة – الديانة – الجنسية – رقم الدور – رقم الشقة –

 مدى الخضوع لقانون الكسب غير المشروع

3- الصادر ضده التعامل ويكون مستوفى: المهنة – الديانة – الجنسية – رقم الدور – رقم الشقة –

 مدى الخضوع لقانون الكسب غير المشروع

4- تاريخ عقد البيع الابتدائي والثمن المقرر له مع بيانات عقار التعامل كاملة (حدود – اطوال - مسطح)

5- الحكم المراد شهره على ان يكون نهائي

6- شهادة بعدم حصول استئناف من تاريخ الحكم إلى ما بعد ذلك بـــــ 40 يومًا إذا كان حضوريا أو إلى ما بعد آخر اعلان بــــ 40 يوم إذا كان غيابيا

7- عريضة الدعوى منسوخة على ورق أخضر بالمداد الأسود

8- العقد العرفي (عقد البيع الابتدائي) مؤشرًا عليه بنظر في الدعوى وصورته منسوخة على ورق أخضر

 بالمداد الأسود أو اقرار مصدق عليه من الصادر لصالحه الحكم بما يفيد تنفيذه في حالة عدم وجوده

 ويشترط أن يكون أركان التعاقد الذي أثبته الحكم واضحة في العريضة والحكم أو أيهما

5. إنهاء منفعة

1- العقد المسجل سند الملكية

2- شهادة الوفاة أو الاعلام الشرعي التي تفيد وفاة المنتفع

3- كشف رسمي جرد حالي

6. بيع شقة أو وحدة من وحدات أي عقار

1- العقد المسجل سند الملكية أو سند ملكية مقبول وفق المادة 23 من قانون تنظيم الشهر العقاري

2- كشف رسمي جرد حالي

3-  إقرار أول تعامل صادر من المالك أو الملاك ببيان حصة كل وحدة في الأرض والأجزاء المشتركة

4- ترخيص المباني إذا لم يكن مبينا في المشهر سند الملكية

7. إنهاء وقف

1- إرسال صورة من الطلب إلى وزارة الأوقاف عند بداية تقديم الطلب

2- الحجة الشرعية

3- شهادة بعدم حصول تغيير في مصارف الوقف

4- شهادة بفرز حصة الخيرات ان وجدت من الأوقاف

5- كشف رسمي جرد حالي

8. تسجيل حكم مرسى مزاد

1- حكم مرسى المزاد معلن ونهائي

2- شهادة بعدم حصول استئناف مدة 5 ايام تالية لصدور الحكم

3- كشف رسمي جرد حالي أو محضر التسليم حسب الاحوال في حال عدم امكانية ربط علاقة التكليف

4- قائمة إيداع شروط البيع

5- مستند الصفة لأطراف التعامل (اذا لزم الامر)

9. تسجيل حكم تثبيت ملكية

1- الحكم المراد تسجيله معلن ومفيد نهائيته منسوخ على عقد اخضر بالمداد الاسود

2- عريضة الدعوى مكتوبة على عقد اخضر بالمداد الاسود

3- صورة رسمية معتمدة من تقرير الخبير الذي بت على اساسه الحكم المراد تسجيله

4- كشف رسمي جرد حالي

5- ربط العلاقة بين الصادر لصالحه الطلب وبين الصادر ضده الحكم وبين المسجل أو المكلف باسمه

 العقار والتأكد من ان هذا الاخير قد مثل في الدعوى

10. تسجيل حكم الشفعة

1- الحكم المراد تسجيله معلن ومفيد نهائيته

2- العقد المسجل سند الملكية الصادر ضده حكم الشفعة

3- كشف رسمي جرد حالي

4-  إنذار الشفعة

11. تنبيه نزع ملكية

1- الصادر لصالحه التعامل ويكون مستوفى: المهنة – الديانة – الجنسية – رقم الدور – رقم الشقة –

 مدى الخضوع لقانون الكسب غير المشروع

2- الصادر ضده التعامل ويكون مستوفى: المهنة – الديانة – الجنسية – رقم الدور – رقم الشقة –

 مدى الخضوع لقانون الكسب غير المشروع

3- تنبيه نزع الملكية

12. انذار الاخذ بالشفعة (إعلان الرغبة في الاخذ بالشفعة)

1- الصادر لصالحه التعامل ويكون مستوفيا: المهنة – الديانة – الجنسية – رقم الدور – رقم الشقة –  مدى الخضوع لقانون الكسب غير المشروع

2- الصادر ضده التعامل ويكون مستوفيا: المهنة – الديانة – الجنسية – رقم الدور – رقم الشقة –

 مدى الخضوع لقانون الكسب غير المشروع

3- إعلان الرغبة في الاخذ بالشفعة (انذار الاخذ بالشفعة)

13. تسجيل قسمة رضائية

1- سند ملكية المتقاسمين

2- كشف رسمي جرد حالي

14. طلبات التسجيل التي تستند بها ملكية صاحب الشأن إلى وضع اليد

1- دفع رسم نسبى قيمته 1% من قيمة العقار

2- النشر في الجريدة اليومية (الاخبار – الاهرام – الجمهورية - المسائى)

3- عمل محضر معاينة على الطبيعة

4- كشوف رسمية لمدة 15 سنة سابقة عن تقديم الطلب

5- كشف رسمي جرد حالي

15. قسمة قضائية

1- سند ملكية المتقاسمين

2- كشف رسمي جرد حالي

3- الحكم المراد تسجيله وما يفيد نهائيته

4- عريضة الدعوى

5- عقد القسمة الوارد بين الاطراف المتقاسمين مؤشر عليه بنظر في الدعوى أو اقرار بفقده مصدق عليه

16. بيع رضائي لحق الرقبة مع حفظ حق المنفعة

1- سند ملكية البائع

2- كشف رسمي جرد حالي

3- نموذج 38 ضرائب

4- ترخيص المباني في حالة كونها مقامة اعتبارا من 2/6/1992

17. إشهار هبة في الشكل الرسمي

1- سند ملكية الواهب

2- كشف رسمي جرد حالي

3- شهادة بعدم وجود مخالفات في المباني من الحي أو جهاز المدينة المختص

18. اشهار تركات شاغرة

1- يرفق بالطلب القائمة التي يعدها بنك ناصر الاجتماعي

19. بيع ضائع تنظيم

1- سند ملكية الصادر ضده العقار

20. تسجيل حكم اشهار افلاس

1- سند ملكية المفلس أو اقرار من أمين التفليسة يتضمن البيانات المساحية لعقارات المفلس

2- حكم التفليسة

21. تسجيل عقد إيجار أزيد من 9 سنين

1- سند ملكية المؤجر

2- ترخيص المباني بالنسبة للعقارات المقامة ابتداءً من 2/6/1992.

المصدر: صدى البلد