«الإسكان» تصدر اللائحة التنظيمية لضوابط تخطيط الأراضي

«عمان»: أصدرت وزارة الإسكان والتخطيط العمراني اللائحة التنظيمية لضوابط تخطيط الأراضي فـي المناطق التي لا يوجد بها مخططات هيكلية أو ضوابط تخطيطية خاصة، وبما يتوافق مع السياسات العمرانية والمعايير التخطيطية، وتقدم الطلبات المرتبطة بهذه اللائحة وفق الإجراءات الموضحة فـي دليل خدمات الوزارة المعتمد، على أن تكون الموافقات التي تصدر بموجب أحكامها صالحة لمدة 6 أشهر من تاريخ إحالة الطلب إلى دائرة السجل العقاري، وتعتبر الموافقة ملغاة بانقضاء هذه المدة دون استكمال الإجراءات المطلوبة.

وحظرت اللائحة تغيير استعمال الأرض أو زيادة الارتفاع المسموح به على الحد المعتمد المسموح به لكل منطقة، إلا من خلال التحديثات التي تعتمد ضمن المخططات الهيكلية أو التفصيلية المعتمدة، أو مشاريع التجديد الحضري التي تعدها الوزارة، وذلك وفق الضوابط الواردة في هذه المخططات والمشاريع، وبالتنسيق مع الجهات ذات العلاقة.

ويجوز تغيير استعمال الأرض أو زيادة الارتفاع المسموح به بشكل متكامل للمنطقة ككل في حالتين، الحالة الأولى تضرر الأرض باستعمالات أو ارتفاعات مجاورة لها مباشرة ومغايرة للاستعمال والارتفاع القائم، والحالة الثانية طلب إقامة المشروعات ذات القيمة المضافة داخل النطاق الحضري، شريطة مواءمة المشروع المقترح مع المخططات المعتمدة للمنطقة، على أن يتم استكمال إجراءات تغيير سند الملكية بالاستعمال الجديد بعد الانتهاء من تنفيذ المشروع.

كما حظرت اللائحة تغيير استعمال الأراضي الزراعية إلى استعمال آخر غير زراعي، إلا في حالة وقوعها ضمن النطاق الحضري، شريطة ألا تكون مروية بالأفلاج أو العيون، على أن يتم ردم البئر وإزالة الإشغـالات قبل تسلم سند الملكية بالاستعمال الجديد، وذلك بعد التنسيق مع وزارة الثروة الزراعية والسمكية وموارد المياه.

وفي حالة الموافقة على تغيير استعمال الأرض أو زيادة الارتفاع المسموح به، يجوز للوزارة استقطاع المساحة اللازمة للخدمات العامة والمرافق الأساسية من مساحة الأرض دون تعويض عنها.

وأجازت اللائحة دمج قطع الأراضي الصادر لها سندات ملكية وفق ضوابط منها ألا تؤثر عملية الدمج على النمط التخطيطي لقطع الأراضي بالمربع التخطيطي ذاته، وأن تكون قطع الأراضي المراد دمجها لها الاستعمال نفسه وعدد الطوابق المسموح به، وألا تؤثر عملية الدمج على شبكة الطرق والممرات ومسارات الخدمات العامة، وألا يترتب على عملية الدمج زيادة في مساحات قطع الأراضي المدمجة، إلا لدواع تخطيطية.

كما أجازت اللائحة تجزئة الأراضي الصادر لها سندات ملكية، شريطة توفر عدة ضوابط منها الالتزام بالاشتراطات التخطيطية لضوابط تجزئة الأراضي، وألا تتعارض التجزئة مع المعايير التخطيطية، وأن يكون لكل قطعـة أرض مقسمة مدخل مباشر من أحد الشوارع حسب المعايير التخطيطية، وألا يترتب على التجزئة فصل المباني القائمة عن الخدمات الخاصة بها، وتطبق الضوابط المعتمدة من قبل الوزارة بشأن إعداد المخططات التفصيلية، والضوابط التخطيطية المنصوص عليها في اللائحة على مشاريع تقسيم الأراضي، وذلك وفقا لإجراءات منها أن يقدم المالك المخطط التنفـيذي المفصل لتقسيمات الأراضي، موضحا به استعمال كل قطعة، والارتفاع المسموح به، والضوابط التخطيطية للبناء، والمساحات المستقطعة للخدمات الأساسية، والطرق والمرافق للبنى الأساسية اللازمة، طبقاً لنوع وطبيعة المشروع وبما يتناسب مع المخطط التفصيلي المعتمد والنمط العام للمنطقة المحيطة، وفق المعايير التخطيطية، وتتولى الـوزارة تحديد مستوى الخدمات والطـرق بما يتناسب مع المنطقة المحيطة والمعايير التخطيطية، وبالتنسيق مع الجهات ذات العلاقة، كما وتحدد الوزارة الخدمات والطرق التي يتوجب على المالك تنفـيذها على نفقته الخاصة حسب حجم وطبيعة مشروع التقسيم، ولا يجوز إصدار سندات الملكية للقطع إلا بعد تنفـيذ ذلك.

وأشارت اللائحة إلى عدم جواز التعويض عن المساحات المستقطعة للطرق والخدمات العامة في حالة تجزئة الأرض أو تقسيمها.

كما لا يجوز تعديل الأراضي إلا في حالات من بينها من خلال مشاريع التجديد الحضري، ومعالجة وضع تخطيطي معين طرأ على مخطط المنطقة أو قطعة الأرض، وتعديل قطع الأراضي المخصصة للخدمات العامة أو مرافق البنية الأساسية بطلب من الجهة المختصة.

ويجب توفر الضوابط الآتية فـي حالة تعديل الأرض بحسب اللائحة وتتضمن دراسة الحالة بشكل شامل ومتكامل للمنطقة المحددة، وعدم المساس بإحرامات الأودية والسدود والجبال والطرق وخطوط الخدمات والمرافق العامة، وغيرها من الإحرامات، وألا يتعارض التعديل مع قطع الأراضي الأخرى المجاورة وانتظامها، أو يلحق ضررا بها، وفي جميع الأحوال، تكون الأولوية عند تعديل الأرض، استحداث أراض أخرى جديدة بنسق القطع المجاورة ذاتها.

وأجازت اللائحة استحداث قطع أراض في الجيوب التخطيطية أو في مناطق التوسع الحضري بكافة الاستعمالات وفق الضوابط والآلية المعتمدة من قبل الوزارة بشأن إعداد واعتماد المخططات التفصيلية.

وأشارت اللائحة إلى عدد من الإجراءات التي يعمل بها في شأن الضوابط التخطيطية للبناء متعدد الطوابق على الأراضي والاستخدامات «سكني شقق/ سكني تجاري/ تجاري»، إذ يجب في الأراضي التي تقل مساحتها عن (1500 متر مربع) الالتزام بالارتدادات والضوابط التخطيطية المعتمدة من الوزارة الموضحة بالرسومات المساحية، مع الحفاظ على خط بناء منتظم ومنسجم بصريا مع القطع المجاورة، وأما الأراضي ذات المساحات من «1500 ـ 2500 متر مربع» فيجب الالتزام بالارتدادات والضوابط التخطيطية المعتمدة من الوزارة الموضحة بالرسومات المساحية، بحيث لا تزيد نسبة البناء على 60% من المساحة الكلية للقطعة، مع الحفاظ على خط بناء منتظم ومنسجم بصريا مع القطع المجاورة، وفيما يتعلق بالأراضي ذات المساحات الأكثر من «2500 متر مربع» يجب أن يلتزم المالك بتقديم خرائط الموقع العام إلى المديرية المختصة فـي الوزارة لدراستها واعتمادها وفق المعايير التخطيطية، وفي جميع الأحوال، يجب الالتزام بتوفـير المواقف اللازمة للسيارات داخل حدود القطع التي تكون مساحتها «750 مترا مربعا» فأكثر.

وبحسب اللائحة يجب الالتزام عند البناء على الأراضي الصناعية بالارتدادات والضوابط التخطيطية المعتمدة من الوزارة الموضحة بالرسومات المساحية للأرض، بحيث لا تزيد نسبة البناء عن 60% من المساحة الكلية للقطعة، مع الحفاظ على خط بناء منتظم ومنسجم بصريا مع القطع المجاورة، كما يجب الالتزام بتوفـير المواقف اللازمة للسيارات داخل حدود القطعة حسب حجم وطبيعة النشاط الصناعي.

ويجوز الموافقة على بناء منزل واحد فقط على مساحة لا تزيد على «500 متر مربع» من مساحة الأرض الزراعية، شريطة أن تكون الأرض الزراعية صادرا بها سند ملكية، وألا تقل مساحة الأرض الزراعية عن 3 أفدنة «12600 متر مربع»، وألا تكون الأرض مروية بالأفلاج أو العيون، وتوفر الطرق والمداخل والخدمات اللازمة للمنزل.

وأجازت اللائحة إقامة المشروعات الاستثمارية الزراعية ذات القيمة المضافة على الأراضي الواقعة فـي النطاق الزراعي، وذلك بعد موافقة وزارة الثروة الزراعية والسمكية وموارد المياه.

وفـيما عدا الأراضي الزراعية المروية بالأفلاج أو العيون، يجوز الموافقة على استقطاع مساحة المنزل القائم على الأرض الزراعية الواقعة داخل النطاق الحضري، أو استقطاع جزء منها للاستخدام السكني، شريطة تطبيق الاشتراطات التخطيطية لضوابط تجزئة الأراضي المنصوص عليها فـي الملحق (1) المرفق فـي هذه اللائحة.

المصدر: لجريدة عمان