ارتياح بين الملاك.. ومطالبات للبرلمان بسرعة إصدار القانون الجديد منعاً لإثارة البلبلة

تخوف بين المستأجرين من ارتفاع قيمة الإيجار .. لكن الطرد أصبح مستبعداًالبرلمان يستجيب لتوصيات الدستورية العليا ويتجه لصياغة قانون بروح من التوازن والعدالة حازم الجندى يطالب بعقد حوار مجتمعى واسع من أجل الوصول إلى حلول توافقية

 

أثار الحكم الصادر من المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية ثبات الأجرة السنوية للأماكن السكنية فى الإيجارات القديمة الكثير من الجدل والتساؤلات فى الأوساط المجتمعية، وما النتائج المترتبة على هذا الحكم وكيف سيتصرف البرلمان بعد توصية المحكمة له بإصدار قانون جديد للإيجار؟.

 

واختلفت الآراء بين الملاك والمستأجرين، حيث أكد الملاك على ضرورة اتخاذ البرلمان خطوات جادة وسريعة لإصدار القانون قبل انتهاء المدة التى حددتها المحكمة الدستورية فى حكمها، لأن التأخير فى إصدار البرلمان سيؤدى إلى بلبلة فى الشارع المصرى ورفع دعاوى قضائية كثيرة أمام المحاكم بعد انتهاء المدة، فى حين يرى المستأجرون أن الحكم يؤكد رسمياً على عدم طرح مسألة طرد المستأجرين فى أى قانون سوف يتم إصداره مستقبلاً، لأن المحكمة تعرضت إلى القيمة الايجارية ولم تتعرض إلى العلاقة الإيجارية. 

كانت المحكمة الدستورية العليا، برئاسة المستشار بولس فهمي، قضت بعدم دستورية ثبات الأجرة السنوية للأماكن السكنية الإيجارات القديمة والتى تم ترخيصها بموجب القانون رقم 136 لسنة 1981، المعروف بقانون الإيجار القديم. 

تضمنت حيثيات قرار المحكمة الدستورية، أنه يتوجب تدخل المشرع لإحداث هذا التوازن، فلا يمكن المؤجر من فرض قيمة إيجارية استغلالاً لحاجة المستأجر إلى مسكن يأويه، ولا يهدر عائد استثمار الأموال - قيمة الأرض والمبانى - بثبات أجرتها بخساً لذلك العائد فيحيله عدماً. 

وتضمن قرار المحكمة إعمالها الرخصة المخولة لها بمقتضى المادة (49) من قانونها وحددت اليوم التالى لانتهاء دور الانعقاد التشريعى العادى الحالى لمجلس النواب تاريخًا لإعمال أثر حكمها؛ وذلك لحاجة المشرع إلى مدة زمنية كافية ليختار بين البدائل لوضع ضوابط حاكمة لتحديد أجرة الأماكن المرخص فى إقامتها لأغراض السكنى الخاضعة للقانون رقم 136 لسنة 1981. 

وتضمن قرار المحكمة بعدم دستورية الفقرة الأولى من كل من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981، فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنتاه من ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص فى إقامتها لأغراض السكنى اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون. 

واستندت المحكمة فى قضائها على سند من أن القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن السكنية تنطوى على قاعدتين أولاهما الامتداد القانونى لعقود إيجارها، والأخرى التدخل التشريعى فى تحديد أجرتها، وكلاهما ليس عصيًا على التنظيم التشريعي، فإذا كان الامتداد القانونى قد حدد نطاقًا بفئات المستفيدين من حكمه، دون سواهم، فإن تحديد الأجرة يتعين دومًا أن يستند إلى ضوابط موضوعية تتوخى تحقيق التوازن بين طرفى العلاقة الإيجارية.

وأضافت المحكمة أن النصين المطعون عليهما قد حظرا زيادة الأجرة السنوية للأماكن المرخص فى إقامتها لأغراض السكنى اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على 7% من قيمة الأرض عند الترخيص، والمبانى طبقًا للتكلفة الفعلية وقت البناء، وهو ما مؤداه ثبات القيمة الإيجارية عند لحظة من الزمان ثباتًا لا يزايله مضى عقود على التاريخ الذى تحددت فيه، ولا تؤثر فيه زيادة معدلات التضخم وانخفاض القوة الشرائية لقيمة الأجرة السنوية، واضمحلال عائد استثمار الأعيان المؤجرة بما يدنيه من العدم، وهو ما يشكل عدوانًا على قيمة العدل وإهدارًا لحق الملكية. 

وعقب صدور الحكم، أصدر مجلس النواب برئاسة المستشار حنفى الجبالى بيانا أكد فيه أنه تابع وبكل اهتمام حكم المحكمة الدستورية العليا، واهتمامه الخاص بالقوانين الاستثنائية التى تنظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، والمعروفة بـ«قوانين الإيجار القديم»، بحسبانها تمس العديد من الأسر المصرية سيَّما وأنه كانت هناك محاولات سابقة لتناولها إلا أنها تعثرت لظروف عديدة؛ لذا كلف مكتب المجلس، خلال دور الانعقاد العادى الرابع، لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير بإعداد دراسة مستفيضة عن ملف قوانين «الإيجار القديم»، بما فى ذلك تقييم أثرها التشريعي، على أن يتم ذلك وفق محددات أقرها مكتب المجلس. 

ومن أهمها: دراسة الخلفية التاريخية للتشريعات الخاصة، وكذلك الاطلاع على أحكام المحكمة الدستورية العليا المتعلقة بهذا الشأن كافة، مع دراسة وتحليل كل البيانات الإحصائية التى تسهم فى وضع صياغة تضمن التوصل إلى أفضل البدائل الممكنة التى تتوافق مع المعايير الدولية والدستورية بشأن الحق فى المسكن الملائم والعدالة الاجتماعية.

وتابع المجلس: واتصالاً بذلك؛ فقد أعدت لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير بالمجلس تقريرًا مبدئيًا عن الموضوع المشار إليه؛ بذات الضوابط والمحددات التى أقرها مكتب المجلس فى هذا الشأن، ومن المقرر عرضه على المجلس خلال الجلسات العامة القادمة.

واستطرد: مجلس النواب، سيواصل مناقشة القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن، والتعديلات التشريعية اللازمة لتنفيذ حكم المحكمة الدستورية العليا المُشار إليه؛ بروح من التوازن والعدالة، ملتزمًا بحماية مصالح جميع الأطراف دون تغليب مصلحة طرف على حساب طرف آخر؛ فالأمر لا يتعلق فقط بضبط العلاقة بين المالك والمستأجر، بل بخلق بيئة قانونية تعزز من الاستقرار الاجتماعى وتدعم النسيج المجتمعي. 

الدكتور محمد البحيري، المستشار القانونى لجمعية المضارين 

فى هذا الصدد، أكد الدكتور محمد البحيري، المستشار القانونى لجمعية المضارين من قانون الإيجار القديم، على ضرورة اتخاذ مجلس النواب خطوات جادة وسريعة لتنفيذ توصية المحكمة الدستورية العليا بإصدار قانون جديد للإيجار قبل انتهاء دور الانعقاد الحالي.

 

وأوضح البحيري، أن الحكم يلزم المجلس بوضع ضوابط زيادة القيمة الإيجارية، متوقعاً أن تكون مشابهة لما حدث فى قانون الشخصيات الاعتبارية، بوضع فترة انتقالية ٥ سنوات، وخلالها تتم الزيادة تدريجياً. 

وتابع، «من المتوقع أيضا أن يرتفع الإيجار إلى نصف الأجرة السوقية حاليا فى أسوأ الأحوال، وسيوافق عليها الملاك لأنها أفضل بكثير من القيمة الإيجارية لمعظم الوحدات حاليا». 

وأشار المستشار القانونى لجمعية المضارين من قانون الإيجار القديم، إلى أنه فى حالة عدم تنفيذ مجلس النواب توصيات المحكمة الدستورية فى هذا الشأن، فإنه يجوز للملاك رفع دعاوى إنذار بالأجرة الجديدة وطرد المستأجرين بسبب التأخير عن صدور القانون، كما حدث فى تنفيذ قانون الأشخاص الاعتبارية وطرد العديد من المستأجرين بناء على دعاوى قضائية فى المحاكم، وفى هذه الحالة سوف يتم قبول الدعاوى وطرد المستأجرين. 

وأوضح أن حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر لم يتطرق بشكل مباشر إلى امتداد العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر، لكن إلغاء المادتين الأولى والثانية من القانون تعنى ضمنياً استرداد المالك لوحدته سواء عاجلاً أو آجلاً، مشيرا إلى أن القيمة الإيجارية والعلاقة الإيجارية عمودان قائم عليهما مبنى واحد، وإذا اختل أحدهما سقط المبنى. 

وتابع، «فى حالة عدم إصدار مجلس النواب للقانون طبقًا لتوصيات المحكمة الدستورية العليا، فإننا سنعود إلى القانون المدنى والملاك سيحق لهم تحديد القيمة الإيجارية، وإذا لم يوافق المستأجر عليها، فإنه بحق للمالك استرداد وحدته بعد رفع دعاوى قضائية، ولذلك من المؤكد أن البرلمان سيسعى إلى إصدر القانون الجديد قبل انتهاء المهلة، حتى لا تحدث بلبلة فى المجتمع». 

ميشيل حليم، المستشار القانونى لرابطة مستأجرى 

فيما قال ميشيل حليم، المستشار القانونى لرابطة مستأجرى الإيجار القديم، إن الحكم لم يتعرض للعلاقة الإيجارية وامتدادها من عدمه، وبالتالى لن يصدر أى قانون فيما بعد ينص على طرد المستأجرين من وحداتهم. 

وأشار حليم، إلى أن مشروعات القوانين التى كان يتم إعدادها فى مجلس النواب خلال الفترة الماضية كانت تتجه إلى طرد المستأجرين بعد فترة انتقالية وإخلاء الوحدات السكنية، لكن هذا الحكم لم يتطرق من قريب أو بعيد لمسألة الطرد وإنما تطرق إلى القيمة الإيجارية فقط، وبالتالى المحكمة الدستورية تعرضت للأجرة فقط دون التعرض لامتداد أو إنهاء العلاقة الإيجارية، وسيأخذ البرلمان هذا الأمر فى الاعتبار عند صياغة القانون الجديد. 

وأوضح المستشار القانونى لرابطة مستأجرى الإيجار القديم، أن هذا الحكم أيضا تعرض للأغراض السكنية فقط، ولم يتعرض إلى التجارية، لأنه اختص بإلغاء المادتين 1 و2 من الفقرة الأولى لقانون 136 لسنة 1981، مشيرا إلى أنه لم يتم التعرض للأغراض التجارية لأن القانون ينص على زيادة سنوية بنسبة 7% سنويا فيها وبالتالى ليس هناك حاجة لتعديلها. 

وتابع، «المادتان 1 و2 يتحدثون عن تثبيت العلاقة الإيجارية، والمحكمة الدستورية أوضحت أن استمرارها لا يتفق مع حالة التضخم التى تشهدها البلاد، وبالتالى سيحدث توازن فى القيمة الإيجارية فقط بين المالك والمستأجر». 

وأكد حليم، أننا لن نسمع فى الفترة المقبلة بعد هذا الحكم عن أى قوانين تتحدث عن طرد المستأجرين من وحداتهم السكنية أو إنهاء العلاقة الإيجارية كما كان يريد بعض النواب. 

وذكر أن المحكمة الدستورية أوصت بتحقيق التوازن فى تحديد القيمة الجديدة، وقد يكون ذلك طبقا للمنطقة السكنية وحالة المبنى نفسه، ووضع حالة التضخم فى الاعتبار، مؤكدا أن الزيادة فى القيمة الإيجارية ستتم تدريجيا وليس بشكل فوري، كما لا يجوز زيادة الإيجار من 5 جنيهات إلى ٥٠٠ أو ١٠٠٠ جنيه دفعة واحدة، بل يجب الزيادة بشكل تدريجي، مع مراعاة حالة التضخم التى تؤثر على الجميع. 

وتوقع حليم، أن تكون الزيادة بنفس الشكل الذى حدث فى حالات الأشخاص الاعتبارية خلال الفترة الانتقالية بشكل تدريجى والتى تم تقديرها بـ5 سنوات، حيث تمت زيادة القيمة الإيجارية بخمسة أمثال ثم بنسبة 15% سنويا وأصبحت عادلة بعد انتهاء الخمس سنوات، بحيث لا يستغل المالك احتياج المستأجر ويضغط عليه، ولا يضيع حق المالك فى القيمة الإيجارية الخاصة بوحدته طبقا للتضخم. 

ولفت إلى أن القانون الجديد ستتم صياغته فى دور الانعقاد القادم لمجلس النواب وليس الانعقاد الحالى أى دورة 2025 - 2026، لأنه سيكون هناك لجان رأى ولجان تشريعية للصياغة ثم تصويت بخصوص ماهية القيمة الإيجارية، وبالتالى سنستغرق وقتا طويلا.

المهندس حازم الجندي، عضو مجلس الشيوخ وعضو الهيئة العليا بحزب الوفد

من حانبه، أكد المهندس حازم الجندي، عضو مجلس الشيوخ وعضو الهيئة العليا بحزب الوفد، أهمية حكم المحكمة الدستورية العليا، لأنه يساهم فى تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر وضمان عدالة توزيع الأعباء والمنافع بين الطرفين. 

وثمن الجندى فى بيان له اهتمام مجلس النواب بالقوانين الاستثنائية التى تنظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، والمعروفة بـ«قوانين الإيجار القديم». 

ودعا عضو مجلس الشيوخ، إلى ضرورة العمل بجدية من أجل دراسة مستفيضة عن ملف قوانين «الإيجار القديم»، والإسكان بوجه عام، وتقييم أثرها التشريعي، مع دراسة الخلفية التاريخية للتشريعات الخاصة، وكذلك الاطلاع على أحكام المحكمة الدستورية العليا المتعلقة بهذا الشأن كافة، مع دراسة وتحليل كل البيانات الإحصائية التى تسهم فى وضع صياغة تضمن التوصل إلى أفضل البدائل الممكنة التى تتوافق مع المعايير الدولية والدستورية بشأن الحق فى المسكن الملائم والعدالة الاجتماعية، فضلا عن إعادة النظر فى قوانين وأنظمة الرهن العقاري، مؤكدا أنه من القوانين التى تحظى بأهمية كبيرة، خاصة أنها تمس قطاعا كبيرا من المواطنين. 

وشدد الجندى على ضرورة أن يتم ذلك من خلال حوار مجتمعى واسع يشارك فيه مختلف الأطراف المعنية؛ من أجل الوصول إلى حلول توافقية تحقق العدالة والاستدامة، وتحقق حماية مصالح جميع الأطراف دون تغليب مصلحة طرف على حساب طرف آخر، وهو ما يسهم فى خلق بيئة قانونية تعزز من الاستقرار الاجتماعى وتدعم النسيج المجتمعي. 

المصدر: بوابة الوفد