أسعار العقارات تحلق عاليا بمصر.. ما علاقة الدولار؟
تاريخ النشر: 28th, January 2024 GMT
يشهد قطاع العقارات في مصر طفرة في الأسعار على خلفية ارتفاع أسعار مواد البناء بشكل كبير متأثرة بانخفاض الجنيه أمام الدولار بنحو 75 بالمئة منذ بداية العدوان على قطاع غزة في تشرين الأول/ أكتوبر الماضي ما تسبب في حدوث قفزة في أسعار العقارات بكافة أنواعها.
وقفز سعر الدولار إلى 68 جنيها في السوق الموازي مقابل 38 جنيها في غضون 3 شهور، فيما لا يزال عند 31 جنيها في البنوك المحلية حيث تمر البلاد بأسوأ أزمة اقتصادية منذ عقود.
انعكس الارتفاع الكبير في أسعار مواد البناء التي تشهد زيادات متتالية دون توقف مع استمرار انهيار الجنيه على تكلفة الوحدات السكنية والإدارية والتجارية أكثر من مرة ما تسبب في ضغوط متزايدة على المطورين العقاريين الذين يكافحون لاستكمال مشروعاتهم.
منذ بداية العام الجاري رفعت شركات إنتاج الحديد في مصر أسعار منتجاتها 15 ألف جنيه (485 دولار) بنسبة زيادة بلغت 44 بالمئة، بينما زادت بنسبة 100 بالمئة مقارنة بالعام الماضي لتلامس 56 ألف جنيه بدلا من 27 ألف جنيه، وفقا لبوابة الأسعار المحلية والعالمية لمجلس الوزراء المصري.
شكاوى الكبار ومطالب باعتماد الدولار
واشتكى أحد أكبر خمس مطورين عقاريين في مصر من تقلبات سعر الصرف وتأثير ذلك على أعمال البناء والتشييد سواء من ناحية التكلفة أو المدة الزمنية، وقال الملياردير نجيب ساويرس الذي يدير مشروعات عقارية عملاقة أنه يكافح لتجنب الخسائر.
ووصف الاضطراب في سوق العقارات في تصريحات صحفية بأنها "قنبلة موقوتة"، نظراً لارتفاع كلفة البناء بسبب أزمة الدولار التي تشهدها البلاد ووجود أكثر من سعر للدولار، مشيرا إلى أنه لا ينام الليل بعد تحقيق مبيعات بـ 55 مليار جنيه (نحو 1.8 مليار دولار بالسعر الرسمي).
وحذر من أن تأخر البناء سيتسبب في مشاكل كبيرة للمطورين العقاريين خاصة أن ما يصل إلى 35 بالمئة من تكلفة البناء تحتاج إلى مكوّن دولاري، مشيرا إلى أن مثل هذه الأوضاع لا تشجع أي مستثمر على الإطلاق، وقال: "لا يوجد عاقل يستثمر في ظل أزمة الدولار.. يجب حل هذه المشكلة، وعدم تحرير سعر الصرف هو "ضحك على الأنفس"، ولا أحد يستطيع أن يقف ضد السوق.
وانضم ساويرس إلى الأصوات التي تطالب بفتح الباب أمام بيع الوحدات بالدولار لضمان استقرار السوق وعدم حدوث انتكاسات في واحد من أكبر القطاعات الإنتاجية في مصر حيث يساهم قطاع البناء والتشييد في نحو18.7 بالمئة من الناتج المحلي، ويضم 6 ملايين عامل.
ورغم التحديات الكبيرة التي تواجه سوق العقارات، رفضت الحكومة المصرية مطالب المطورين العقاريين بتعليق رسوم الإغراق المفروضة على استيراد الحديد لزيادة حجم المعروض منه في السوق المحلي من أجل خفض الأسعار.
في غضون ذلك توقع رجل الأعمال ياسين منصور، رئيس مجلس الإدارة والمجموعة التنفيذية لشركة "بالم هيلز للتعمير"، أن ترتفع أسعار العقارات بحوالي 60 بالمئة في 2024، مضيفا أن شركته (إحدى أكبر شركات العقارات في السوق) رفعت أسعارها في 2023 بقيم تراوحت بين 70 بالمئة و80 بالمئة.
إثر تلك التطورات تراوح سعر المتر في بعض التجمعات السكنية في المدن الجديدة مثل القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية والعلمين و6 أكتوبر والمستقبل وغيرها من 50 ألف جنيه (1.6 ألف دولار) إلى 100 ألف جنيه (3.2 آلاف دولار) بالسعر الرسمي.
وفي بعض المشاريع المتوسطة التي يديرها بعض المقاولين واتحادات الملاك والأهالي وباقي مدن المحافظات يتراوح سعر المتر من 12 ألف جنيه إلى 25 ألف جنيه، ويصل متوسط سعر الشقة من 90 مترا إلى 150 مترا ما بين مليون جنيه و3 ملايين جنيها.
الدولار يخلط جميع الأوراق
أرجع رئيس شعبة مواد البناء بالغرفة التجارية بالقاهرة، أحمد الزيني، ارتفاع أسعار مواد البناء إلى "أزمة نقص الدولار بشكل رئيسي ولكنها تجاوزت حدود المعقول وهو ما انعكس بالسلب على سوق العقارات وعدم استقرار الأسعار وفي حال استمر الوضع لفترات أطول سوف يتضرر القطاع الذي يعد أحد دعائم الاقتصاد في مصر".
وأوضح في تصريحات لـ"عربي21" أن "جزء كبيرا من مدخرات المصريين يذهب للاستثمار في العقارات بمختلف أنواعها، بهدف حفظ قيمة الأموال باعتبارها ملاذا آمنا، والبعض الآخر للسكن، ولكن استمرار ارتفاع الأسعار يهدد استثمارات المطورين العقاريين الذين يبيعون وحداتهم من خلال نظام التقسيط وعلى فترات سداد طويلة، ومع استمرار انخفاض الجنيه يضعوا أسعارا أعلى بكثير للتحوط من انخفاض الجنيه أمام الدولار".
وانتقد الزيني "استغلال الأزمة الاقتصادية في وضع أسعار مبالغ فيها سواء لمواد البناء أو العقارات ما يضر بوضع سوق العقارات، وبالتالي سوف يخرج الكثير من المقاولين والمطورين العقاريين الصغار من قائمة قطاع التشييد والبناء في حال تعثروا في الوفاء بالتزاماتهم تجاه حاجزي الوحدات".
زيادة متتالية في أسعار العقارات
وقالت ندى مالك مدير شركة "لكوست" للتسويق العقاري بالقاهرة، إن "السوق يشهد تخبطا غير مسبوق بسبب الارتفاعات المتتالية في أسعار مواد البناء"، مشيرة "إلى أن المطورين العقاريين يعانون من تلك الزيادات رغم أنهم يبيعون بأسعار مرتفعة، وهناك مشكلة حقيقية في إعادة بيع الوحدات أو اختيار الشركات القادرة على تحمل الصدمات".
وفيما يتعلق بأسعار الوحدات السكنية، أوضحت في حديثها لـ"عربي21" أن "بعض المطورين وخاصة الكبار رفعوا أسعار المتر في الوحدة السكنية 3 مرات في آخر 3 شهور، وأغلبية المشروعات الكبيرة لا يقل سعر المتر عن 60 ألف جنيه مقابل 40 ألف جنيه قبل عام، و20 ألف جنيه قبل الأزمة وتحديدا في عام 2021 لأن السوق كان يتسم بالاستقرار".
وتتوقع الحكومة المصرية أن ينمو حجم سوق العقارات السكنية في مصر من نحو 550 مليار جنيه أي ما يعادل 18.04 مليار دولار أمريكى خلال عام 2023 إلى نحو تريليون جنيه أو ما يعادل 30.34 مليار دولار بحلول عام 2028، بمعدل نمو سنوي مركب قدره 10.96 بالمئة خلال الفترة المتوقعة (2023- 2028)، مدفوعًا بطلب متزايد على الوحدات السكنية.
إزاء ضغوط سعر الصرف وتراجع المعروض من مواد البناء وارتفاع الأسعار، أتاحت الحكومة مدّ المدة الزمنية لتنفيذ المشروعات العقارية بواقع 20 بالمئة من إجمالي المدة الزمنية الأصلية لتنفيذ المشروعات، وخفض النسبة المئوية لاعتبار المشروع قد اكتمل تنفيذه، لتكون 85 بالمئة بدلا من 90 بالمئة لتجنب حدوث انتكاسات عقارية.
ملاذ آمن ومخاطر الاستثمار
توقع عضو لجنة الإسكان بالبرلمان المصري سابقا، عزب مصطفى، أن "تقفز الأسعار المتعلقة بمواد البناء أو العقارات بنسب متتالية ومرتفعة في ظل فقدان السيطرة على أسعار الدولار مقابل الجنيه وتدهور العملة المحلية إلى القاع مع عدم القدرة على توفير العملة الصعبة لشراء المواد الخام".
وأضاف لـ"عربي21": "الجميع سوف يتضرر جراء هذا الانفلات الكبير في الأسعار والذي لا يعد أحد يتوقع مداه أو منتهاه، وستكبر الأزمة وتصبح غير قابلة للحل في حال اختفى المعروض وزاد الطلب وقل العرض بسبب قيود الاستيراد، ما يهدد بإفلاس وخسائر كبيرة سواء للمستثمرين والمقاولين أو العملاء الذين يرغبون في السكن أو الاستثمار".
وأشار إلى أن "رؤوس أموال الشركات العقارية والمواد الخام تآكلت بدرجة كبيرة ما يخلق حالة من عدم الاتزان لدى هؤلاء المستثمرين والمطورين، ويفتح الباب أمام العديد من المشاكل التي تتعلق بتأخر البناء وبالتالي التأخير في مواعيد التسليم أو توقف بعض الشركات".
وأضاف: "لا يمكن فصل الأزمة الاقتصادية الناجمة عن سوء إدارة وتخطيط عن ما يحدث في سوق العقارات من اضطراب ينذر بفقاعة ضخمة ويصبح الملاذ الآمن هو أحد أخطر أدوات الاستثمار".
المصدر: عربي21
كلمات دلالية: سياسة اقتصاد رياضة مقالات صحافة أفكار عالم الفن تكنولوجيا صحة تفاعلي سياسة اقتصاد رياضة مقالات صحافة أفكار عالم الفن تكنولوجيا صحة تفاعلي اقتصاد اقتصاد دولي اقتصاد عربي اقتصاد عربي العقارات مصر البناء الدولار مصر دولار عقارات بناء المزيد في اقتصاد اقتصاد عربي اقتصاد عربي اقتصاد عربي اقتصاد عربي اقتصاد عربي اقتصاد عربي اقتصاد اقتصاد اقتصاد سياسة سياسة اقتصاد اقتصاد اقتصاد اقتصاد اقتصاد اقتصاد اقتصاد اقتصاد اقتصاد اقتصاد سياسة اقتصاد رياضة صحافة أفكار عالم الفن تكنولوجيا صحة المطورین العقاریین أسعار مواد البناء أسعار العقارات سوق العقارات بالمئة من ألف جنیه فی أسعار إلى أن فی مصر
إقرأ أيضاً:
سعر الذهب في مصر يخسر 185 جنيهًا خلال أسبوع
انخفض الذهب العالمي خلال تداولات الأسبوع الماضي ليسجل أكبر انخفاض أسبوعي منذ شهر نوفمبر من العام الماضي، وذلك في ظل التصحيح السلبي الذي بدأته الأسواق منذ تسجيل أعلى مستوى تاريخي في ابريل الماضي، ليتوافق ذلك مع تهدئة في التوترات التجارية العالمية إلى جانب ارتفاع في مستويات الدولار الأمريكي.
سجل سعر أونصة الذهب العالمي انخفاضا خلال الأسبوع الماضي بنسبة 3.6% ليسجل أدنى مستوى منذ أكثر من شهر عند 3120 دولار للأونصة وكان قد افتتح تداولات الأسبوع عند 3325 دولار للأونصة ليغلق الأسبوع عند المستوى 3204 دولار للأونصة.
انخفض الذهب من أعلى مستوى تاريخي سجله عند 3500 دولار للأونصة بنسبة 10% وصولاً إلى أدنى مستوى سجله الأسبوع الماضي، ليكون بذلك ارتفع بنسبة 22% منذ بداية العام وحتى الآن بعد زيادة بنسبة 27% على مدار عام 2024 بأكمله، وفق جولد بيليون.
اتفقت الولايات المتحدة والصين على هدنة بشأن الرسوم الجمركية المتبادلة التي تم الاعلان عنها في أبريل، مما أدى إلى ارتفاع معنويات المخاطرة وتراجع الطلب على أصول الملاذ الآمن مثل الذهب.
أثار الاتفاق الآمال في مزيد من التهدئة بالإضافة إلى إبرام المزيد من الصفقات التجارية الأمريكية مع الاقتصادات الكبرى الأخرى. وقد أدى ذلك بدوره إلى ارتفاع حاد في الأصول التي تعتمد على المخاطرة.
في المقابل ارتفعت مستويات الدولار الأمريكي للأسبوع الرابع على التوالي ليصل إلى أعلى مستوياته في شهر، هذا بالإضافة إلى ارتفاع العائد على السندات الحكومية الأمريكية، ليزيد هذا من الضغط السلبي على الذهب في ظل العلاقة العكسية التي تربط بينهما.
على الصعيد الجيوسياسي صرح الرئيس الأمريكي دونالد ترامب بأن الولايات المتحدة تقترب من إبرام اتفاق نووي مع إيران، وهو ما يهدئ من التوترات الجيوسياسية العالمية مما يدفع المستثمرين بعيدًا عن الذهب كملاذ آمن، ويزيد من شهية المخاطرة في السوق.
من جهة أخرى هناك عوامل أخرى مستقرة تدعم ارتفاع أسعار الذهب وعلى رأسها الطلب العالمي من البنوك المركزية والطلب المتزايد من المستثمرين في الصين، وهي العوامل التي لن تضعف قريباً.
أظهرت بيانات مجلس الذهب العالمي الأسبوع الماضي أن التدفقات إلى صناديق الذهب المتداولة في البورصة المدعومة ماديًا في أبريل كانت الأكبر منذ مارس 2022، بقيادة الصناديق المدرجة في الصين.
وأظهرت بيانات رسمية صادرة عن البنك المركزي الصيني في وقت سابق من هذا الشهر أن البنك أضاف الذهب إلى احتياطاته في أبريل للشهر السادس على التوالي.
تقرير التزامات المتداولين المفصل الصادر عن لجنة تداول السلع الآجلة، والذي يظهر وضع المضاربة على الذهب للأسبوع المنتهي في 13 مايو، أظهر ارتفاع طفيف في عقود شراء الذهب الآجلة من قبل المتداولين الأفراد والصناديق والمؤسسات المالية بهدف المضاربة بمقدار 746 عقد مقارنة مع التقرير الماضي، كما ارتفعت عقود البيع بمقدار 2034 عقد.
ويعكس التقرير عودة الطلب على الاستثمار في الذهب خلال الأسبوع الأخير بعد التراجع الناتج عن التهدئة الأخيرة في أزمة الرسوم الجمركية إلى جانب تعافي الدولار، الأمر الذي قد يدعم ارتفاع أسعار الذهب خلال الفترة القادمة.
أسعار الذهب في مصر
شهد الذهب المحلي خلال الأسبوع الماضي تراجع كبير ليكسر عدد من المستويات الهامة، وذلك بسبب التراجع الكبير في سعر الذهب العالمي بالإضافة إلى التراجع التدريجي في سهر صرف الدولار مقابل الجنيه الذي أدى إلى خفض تسعير الذهب.
وافتتح الذهب عيار 21 الأكثر شيوعاً تداولات اليوم السبت عند المستوى 4540 جنيه للجرام يتداول عند نفس المستوى وقت كتابة التقرير، وذلك بعد ان انخفض يوم أمس بمقدار 10 جنيهات ليغلق عند المستوى 4540 جنيه للجرام بعد أن افتتح تداولات الأمس عند 4550 جنيه للجرام.
خلال الأسبوع الماضي انخفض الذهب المحلي بمقدار 185 جنيه حيث انخفض بنسبة 4% تقريباً ليغلق عند المستوى 4540 جنيه للجرام وكان قد افتتح تداولات الأسبوع الماضي عند 4725 جنيه للجرام، وسجل أدنى مستوى منذ قرابة 5 أسابيع عند 4480 جنيه للجرام.
الانخفاض الكبير في سعر الذهب المحلي كان بسبب الانخفاض الحاد في سعر الذهب العالمي، هذا بالإضافة إلى التراجع التدريجي في سعر صرف الدولار مقابل الجنيه في البنوك، الأمر الذي تسبب في ضعف عملية تسعير الذهب المحلي، حسب التحليل الفني لجولد بيليون.
أظهرت بيانات البنك المركزي المصري ارتفاع في احتياطي مصر من النقد الأجنبي ليصل إلى 48.1 مليار دولار في ابريل بمقدار زيادة وصل إلى 1 مليار دولار منذ بداية العام الجاري، وكان احتياطي النقدي الأجنبي في مصر قد وصل إلى 47.3 مليار دولار في يناير الماضي وكان هذا المستوى أعلى بنسبة 34% مقارنة مع الاحتياطي في نفس الفترة من العام الماضي.
من جهة أخرى شهد الأسبوع الماضي بداية المراجعة الخامسة لصندوق النقد الدولي لبرنامج الإصلاح الاقتصادي، وذلك بعد أن وافق الصندوق على صرف الشريحة الرابعة من البرنامج بمقدار 1.2 مليار دولار في ابريل الماضي.
هذه الخطوات تعمل على تهدئة سوق صرف العملات في مصر وهو ما انعكس على التراجع التدريجي في سعر صرف الدولار مقابل الجنيه، والذي ينعكس بشكل سلبي على تسعير الذهب المحلي.
توقعات أسعار الذهب العالمية والمحلية
انخفض الذهب العالمي خلال الأسبوع الماضي بأعلى معدل منذ 6 أشهر وذلك في ظل ارتفاع مستويات الدولار وعوائد السندات الحكومية الأمريكية بعد الاتفاق التجاري بين الصين والولايات المتحدة الأمريكية.
شهد الذهب المحلي انخفاض خلال الأسبوع الماضي ليصل إلى أدنى مستوياته منذ قرابة 5 أسابيع، وذلك في ظل ضعف مستويات الذهب العالمي بالإضافة إلى التراجع التدريجي في سعر صرف الدولار مقابل الجنيه.
أغلق الذهب العالمي تداولات الأسبوع الماضي فوق المستوى 3200 دولار للأونصة بعد أن فشل في كسر المتوسط المتحرك لـ 50 يوم مما ساعد السعر على تقليص بعض من خسائره، من جهة يظهر مؤشر الزخم ميل طفيف إلى الهبوط حيث يتداول بالقرب من المنطقة المحايدة.
أما عن السعر المحلي:
انخفض الذهب المحلي عيار 21 خلال الأسبوع الماضي ليكسر مستويات 4700 و4600 جنيه للجرام ويشهد تذبذب حول المستوى 4550 جنيه للجرام قبل أن يغلق تداولات الأسبوع تحت هذا المستوى.
بلاغ جديد للنائب العام من نادي الزمالك ضد الإعلان المسئ