قانوني يوضح 10 ثغرات تتيح فسخ عقد الإيجار القديم.. احذرها
تاريخ النشر: 8th, January 2024 GMT
الإيجار القديم من المسائل التي تحدث جدلا واسعاً نظرا لوجود بعض الثغرات القانوينة، و التي تتيح فسخ العقد، وفي هذا الصدد حدد المحامي علي صبري عسكر، المحامي بالاستئناف العالي ومجلس الدولة الثغرات القانوينة التي يجب مراعتها عند كتابة عقود الإيجار القديم، حتى لا يتعرض المستأجر لفسخ العقد مستقبلا.
حالات فسخ عقد الإيجار القديموأكد «عسكر» في تصريح لـ«الوطن»، أن المالك الأصلي للوحدة السكنية يحق له إلغاء العقد، في حالة قيام المستأجر بإجراء أي تعديلات من شأنه تغير المعالم الأساسية للوحدة السكنية، سواء كانت عن طريق الهدم أو البناء، دون الرجوع إليه، وكذلك في حالة القيام بأعمال حفر بالأرضيات أو الجدران، مشيرا إلى أنه في حالة وضع المستأجر أي من الأجهزة أو المعدات التي من شأنها التأثير على سلامة المبنى العامة يحق للمالك المطالبة بإخلاء الوحدة السكنية.
وأضاف الخبير القانوني، أنه في حالة تسبب المستأجر في تهديد سلامة العقار أو المبنى، أو تعريضه للخطر كإهمال الوصلات الكهربائية وتركها مكشوفة على سبيل المثال، يحق للمالك رفع دعوى ضد المستأجر لإخلاء الوحدة السكنية، مضيفاً أن تعريض حياة سكان المبنى للخطر، كفتح المياة لمدة طويلة ينتج عنها تسرب للمياه داخل أساسات المبنى ينتج عنه فسخ امتداد عقد الإيجار القديم والمطالبة بإخلاء الوحدة السكنية.
ضوابط فسخ عقد الإيجار القديموتابع: كما أنه في حالة التحميل الزائد على المبني من خلال وضع بعض الأهزة التي ينتج عنها حمولة زائدة على سقف العقار أو الجدران، يحق للمالك المطالبة بفسخ العقد، مشيرا إلى أن استخدام الأجهزة التي ينتج عنها اهتزازات تؤثر على سلامة المبنى تعطي الحق للمالك في إقامة دعوى ضد المستأجر يطالبة بإخلاء الوحدة السكنية.
ونوه الخبير إلى أن إهمال نظافة العقار أو الأعمال الخاصة بالصيانة الداخلية للعين المؤجرة، والتي ينتج عنها بعض الرروائح الكريهة، أو تجمع القمامة بالوحدة السكنية أو أمامها، والذي يمكن أن يتسبب في انتشار الأوبئة بالعقار يعطي الحق للمالك في إقامة دعوى إخلاء ضد المستأجر، لافتا إلى أن استخدام العقار في الأعمال المنافية للآداب العامة يمكن المالك من أقامة دعوى قضائية لفسخ العقد، كما أن تأجير الوحدة السكنية لشخص آخر دون الرجوع إلى المالك الأصلي يعطي له الحق في فسخ العقد.
تغيير نشاط الوحدة السكنيةوتابع: استخدام الوحدة السكنية في نشاط غير المحرر بعقد الإيجار القديم، يتسبب في فسخ العقد وإخلاء الوحدة السكنية، مشيرا إلى أن امتناع المستأجر عن سداد قيمة الإيجار خلال المدة المدونة بالعقد، يسمح للمالك بإرسال إنذار رسمي للمستأجر حتى يقوم بسداد قيمة الإيجار، وفي حالة الامتناع بعد إرسال الإنذار يحق للمالك فسخ العقد، واسترداد العين المؤجرة.
المصدر: الوطن
كلمات دلالية: الإيجار القديم عقود الإيجار الإيجارات القديمة عقد الإیجار القدیم الوحدة السکنیة فسخ العقد ینتج عنها فی حالة إلى أن
إقرأ أيضاً:
الدستورية تعيد دعوى بطلان مادة إخلاء الأماكن بقانون الإيجار القديم للمرافعة 2 أغسطس
قررت المحكمة الدستورية العليا، برئاسة المستشار بولس فهمى، إعادة الدعوى رقم 90 لسنة 42 دستورية، إلى المرافعة وإعادة اعلان الغائب من الخصوم بجلسة 2 أغسطس المقبل، والتي تطالب بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة 18 من قانون إيجارات الأماكن الصادر بالقانون رقم 136 لسنة 1981، فيما تتضمنه من اسباب وحالات يجوز للمؤجر أن يطلب فيها إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد.
وطالبت الدعوى، بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من إطلاق عبارة " لا يجوز للمؤجـر أن يطلب إخلاء المكـان، ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد،... "، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها فى غير غرض السكنى.
نص المادة 18 من قانون الايجار
تنص المادة 18 - لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:
( أ ) الهدم الكلى أو الجزئى للمنشآت الآيلة للسقوط والإخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة وفقا للأحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية.
(ب) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة فى الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية،
ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير فى سداد الأجرة إعمالا للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الاجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم وبشرط أن يتم التنفيذ فى مواجهة المستأجر.
فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال.
(جـ) إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر, أو أجره من الباطن بغير إذن كتابى صريح من المالك للمستأجر الأصلى, أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيا وذلك دون إخلال بالحالات التى يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشا أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوى القربى وفقا لأحكام المادة 29 من القانون 49 لسنه 1977.
(د) إذا ثبت بحكم قضائى نهائى أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو فى أغراض منافية للآداب العامة.
ومع عدم الإخلال بالأسباب المشار إليها لا تمتد بقوة القانون عقود إيجار الأماكن المفروشة.
حكم سابق بعدم دستورية المادة 18 من قانون الايجار القديم
وكانت المحكمة الدستورية قضت فى جلستها المنعقدة يوم 5 مايو 2018 فى الدعوى مماثلة رقم 11 لسنة 23 قضائية "دستورية"، بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من إطلاق عبارة "لا يجوز للمؤجـر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد،... "، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية، لاستعمالها فى غير غرض السكنى.
كما قضت المحكمة بتحديد اليوم التالى لانتهاء دور الانعقاد التشريعى العادى السنوى لمجلس النواب اللاحق، لنشر هذا الحكم تاريخًا لإعمال أثره.
وقالت المحكمة فى حيثياتها إنه استنادًا إلى أن حرية التعاقد قاعدة أساسية اقتضتها المادة (54) من الدستور، صونًا للحرية الشخصية، التى لا يقتصر ضمانها على تأمينها ضد صور العدوان على البدن، بل تمتد حمايتها إلى أشكال متعددة من إرادة الاختيار وسلطة التقرير التى ينبغى أن يملكها كل شخص، فلا يكون بها كائنًا يُحمل على ما لا يرضاه. وحرية التعاقد بهذه المثابة، فوق كونها من الخصائص الجوهرية للحرية الشخصية، فإنها كذلك وثيقة الصلة بالحق فى الملكية، وذلك بالنظر إلى الحقوق التى ترتبها العقود – المبنية على الإرادة الحرة – فيما بين أطرافها بيد أن هذه الحرية – التى لا يكفلها انسيابهـــــا دون عائق، ولا جرفها لكل قيد عليها، ولا علوها على مصالح ترجحها، وإنما يدنيها من أهدافها قدر من التوازن بين جموحها وتنظيمها – لا تعطلها تلك القيود التى تفرضها السلطة التشريعية عليها بما يحول دون انفلاتها من كوابحها، ويندرج تحتها أن يكون تنظيمها لأنواع من العقود محددًا بقواعد آمرة تحيط ببعض جوانبها، غير أن هذه القيود لا يسعها أن تدهم الدائرة التى تباشر فيها الإرادة سلطانها، ولا أن تخلـــط بين المنفعة الشخصية التى يجنيها المستأجر من عقد الإيجار – والتى انصرفت إليها إرادة المالك عند التأجير – وبين حق الانتفاع كأحد الحقوق العينية المتفرعة عن الملكية.
وحيث إن النص المطعـون فيه – محـددًا نطاقًا على النحو المتقدم – إذ أجاز للشخص الاعتبارى المستأجر لعين لاستعمالها فى غير غرض السكنى، البقاء فيها بعد انتهاء المدة المتفق عليها فى العقد، فإنه على هذا النحو – وباعتباره واقعًا فى إطار القيود الاستثنائية التى نظم بها المشرع العلائق الإيجارية – يكون قد أسقط حق المؤجر – مالك العين فى الأعم من الأحوال – فى استرداد العين المؤجرة بعد انتهاء مدة إجارتها، حال أن حق المستأجر لازال حقًا شخصيًا مقصورًا على استعمال عين بذاتها فى الغرض الذى أُجرت من أجله خلال المدة المتفق عليها فى العقد، فلا يتم مد تلك المدة بغير موافقة المؤجر، وبالمخالفة لشرط اتصل بإجارة أبرماها معًا، صريحًا كان هذا الشرط أم ضمنيًا. ومن ثم، فإن ما تضمنه ذلك النص من امتداد قانونى لمدة عقد إيجار الأماكن المؤجرة لأشخاص اعتبارية، لاستعمالها فى غير غرض السكنى، يكون متضمنًا عدوانًا على الحدود المنطقية التى تعمل الإرادة الحرة فى نطاقها، والتى لا تستقيم الحريــــة الشخصية – فى صحيح بنيانها – بفواتها، فلا تكون الإجارة إلا إملاء يناقض أساسها، وذلك بالمخالفة للمادة (54) من الدستور.
قانون جديد بعد حكم الدستورية
وفى عام 2022 صدر القانون الجديد رقم 10 لسنة 2022 والذى نص على أنه مع عدم الإخلال بالأسباب الأخرى للإخلاء المبينة بالمادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه ، يكون إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكني وفقا لأحكام القانونين رقمى ٤٩ لسنة 1977 ، و 136 لسنة 1981 المشار إليهما بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل بهذا القانون، ما لم يتم التراضي على غير ذلك.
وصدر هذا القانون ونشر في الجريدة الرسمية يوم 6 مارس عام 2022، وهو ما يعنى أن مدة الخمس سنوات المحددة لـ اخلاء الوحدات والعقارات المؤجرة لغرض غير سكنى في هذا القانون تنتهى 5 مارس 2027.
مشاركة
اقتراح أميركي يسمح لإيران بتخصيب اليورانيوم.. ولكن!