تطورات قانون الإيجار القديم.. بداية جديدة في تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر

يشهد ملف الإيجار القديم في مصر مرحلة تحول تاريخية مع بدء تطبيق القانون رقم 164 لسنة 2025 الذي يهدف إلى معالجة القضايا المستمرة في هذا القطاع منذ عقود، وتحديد آلية جديدة تضمن حقوق الطرفين في العلاقة الإيجارية،  ويعكف هذا التشريع على إعادة هيكلة العلاقة بين المالك والمستأجر، بما في ذلك تحديث القيمة الإيجارية وفق معايير دقيقة تكفل توازن السوق وتحقق العدالة لجميع الأطراف.

إعادة تقييم القيمة الإيجارية:

أحد أبرز أهداف هذا القانون هو إعادة تقييم القيم الإيجارية للأماكن المؤجرة، سواء كانت سكنية أو تجارية، استنادًا إلى معايير واضحة تحددها لجان الحصر. وبداية من تطبيق القانون، يصبح المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار ملزمًا بسداد مبلغ شهري قدره 250 جنيهًا لحين انتهاء لجان الحصر من تحديد القيمة الجديدة للإيجار بناءً على تصنيف المناطق. وتُمنح لجان الحصر ثلاثة أشهر لتقسيم المناطق إلى فئات "متميزة"، "متوسطة"، و"اقتصادية"، على أن يتم نشر النتائج رسميًا في الوقائع المصرية وداخل الإدارات المحلية.

مراحل تقسيم المناطق:

وفقًا للمادة 3 من القانون، يتم تقسيم المناطق السكنية إلى ثلاث فئات وفق عدة معايير منها:

طبيعة المنطقة وموقع العقار.

مستوى البناء ونوعية المواد والمساحات.

المرافق المتصلة بالعقار، مثل المياه والكهرباء.

سهولة الوصول إلى الطرق والمواصلات.

الخدمات الصحية والتعليمية المتوفرة في المنطقة.

القيمة الإيجارية للعقارات وفقًا للضريبة العقارية.

تستغرق عملية تقسيم المناطق وتحديد القيم الإيجارية الجديدة ثلاثة أشهر، مع إمكانية تمديد هذه المدة لمرة واحدة، ما يفتح المجال للشفافية والمراجعة الدقيقة.

محافظ الإسكندرية يُصدر قرار تقسيم مناطق "الإيجار القديم" إلى متميزة ومتوسطة واقتصادية

أهداف القانون وأثره على السوق:

القانون الجديد ليس مجرد إجراء تنظيمي، بل يسعى إلى تصحيح التشوهات التي ظهرت في تطبيق قانون الإيجار القديم رقم 4 لسنة 1996. من أبرز أهداف التشريع:

إعادة طرح الوحدات المغلقة للإيجار.

تشجيع زيادة حركة البناء بغرض التأجير.

حماية حقوق الملاك وتسريع إجراءات الإخلاء في حالة انتهاء مدة العقد.

منح القانون أيضًا المالك الحق في اللجوء إلى قاضي الأمور الوقتية لإصدار قرارات عاجلة بإخلاء الوحدات في حال امتناع المستأجر عن التسليم، ما يسهم في تسريع الإجراءات وتجنب أي تأخير بسبب القضايا الموضوعية.

نطاق تطبيق القانون:

يشمل تطبيق القانون جميع الوحدات المؤجرة لغرض السكن أو لغير غرض السكن، مثل المحلات التجارية والأنشطة الأخرى. كما يشمل العقارات المستأجرة وفق قوانين الإيجار القديمة مثل قانون 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981، ويهدف إلى إيجاد حلول فعالة لجميع الأطراف المعنية في هذه العلاقة القانونية.

الزيادات الإيجارية الجديدة:

وفقًا للمادة 4 من القانون، تم تحديد الزيادات الإيجارية بناءً على تصنيف المناطق، وهو ما يعكس الفروق الكبيرة بين المناطق المتميزة وغير المتميزة:

المناطق المتميزة: زيادة تصل إلى 20 ضعف القيمة الإيجارية الحالية، بحد أدنى 1000 جنيه شهريًا.

المناطق المتوسطة: زيادة تصل إلى 10 أضعاف، بحد أدنى 400 جنيه شهريًا.

المناطق الاقتصادية: زيادة بحد أدنى 250 جنيهًا شهريًا.

أما بالنسبة للمحلات والأغراض غير السكنية، فقد تم تحديد زيادة بواقع 5 أضعاف القيمة الإيجارية الحالية، وفق المادة 5.

تعديلات عاجلة مرتقبة في قانون الإيجار القديم لحماية المستأجرين

زيادة سنوية دورية:

من بين أهم المستجدات التي يقدمها القانون هو تطبيق زيادة سنوية ثابتة بنسبة 15% على القيمة الإيجارية سنويًا، سواء بالنسبة للوحدات السكنية أو غير السكنية، وذلك خلال فترة الانتقال، هذه الزيادة تسهم في ضبط سوق الإيجار وتضمن للملاك الحصول على عوائد تتناسب مع التضخم وارتفاع تكاليف الصيانة.

الفترة الانتقالية وأثرها على العلاقة بين المالك والمستأجر:

حدد القانون مدد انتقالية لإنهاء عقود الإيجار القديمة، حيث تتراوح هذه المدد بين 7 سنوات للوحدات السكنية و5 سنوات للوحدات غير السكنية، على أن يتم إنهاء هذه العقود بعد هذه الفترات، ما لم يتفق الطرفان على إنهائها مبكرًا.

المصدر: بوابة الوفد