حساب الضمان.. تعزيز لثقة المشترين بمشاريع التطوير العقارية

أسهم حساب الضمان في تعزيز موثوقية السوق العقاري ومشاريع التطوير العقارية في سلطنة عمان، وتجاوز إجمالي المشاريع المسجلة 90 مشروعًا مع توقعات بارتفاع العدد خلال الفترة المقبلة بحسب وزارة الإسكان والتخطيط العمراني.

وعزت الجمعية العقارية العمانية عزوف بعض شركات التطوير العقارية عن التسجيل في حساب الضمان إلى غياب الحلول التمويلية الفاعلة، واقترحت لجنة التطوير العقاري بغرفة تجارة وصناعة عمان تقدير حوافز مشجعة للشركات المسجلة في منصة "تطوير" وإنشاء مراكز دعم لتقديم المساعدة والاستشارات للمطورين الجدد، ورغم ذلك لا يزال هناك 40 مشروعًا في التطوير العقاري لم تفتح حساب الضمان، مع توقُّع الوزارة تراجع هذا العدد نتيجة التسهيلات التي ستوفرها الوزارة للمطور لتشجيعه على التسجيل.

حماية حقوق المشترين

وقال المهندس خالد بن ناصر المحروقي، مدير عام التطوير العقاري بوزارة الإسكان والتخطيط العمراني: إن حساب الضمان هو حساب مصرفي يلزم المطور العقاري بفتحه لإيداع ثمن الوحدات المبيعة على الخارطة، لضمان استكمال المشروع وفق المخطط له، مما يعزز ثقة المشترين ويحمي حقوقهم المالية، ويهدف هذا الحساب للمحافظة على أموال المودعين سواءً كانت أموال المشترين أو أموال المودعين من قبل بعض المصارف على نحو يشجع الاستثمار في المشروعات العقارية المبيعة على الخارطة، بحيث يضمن هذا الحساب وجود أموال كافية مخصصة لإكمال المشروع مما يعزز ثقة المشترين في اكتمال المشروع كما هو مخطط له.

وأوضح المهندس أن أهمية حساب الضمان للمشترين يكمن في أنه يحمي أموالهم في حالة عدم استطاعة المطور إكمال المشروع بحيث يستخدم المبلغ المودع في ذلك الحساب لتعويض المشترين عن أية خسائر أو أضرار.. كما أنه يسهل على المشترين إمكانية الحصول على تمويل من المصارف لاقتناء الوحدات المبيعة على الخارطة، بينما يوفر حساب الضمان للمطور العقاري ضمانة في التزام المشتري بسداد الدفعات في وقتها كما يحق للمطور أخذ ثمن الدفعة كتعويض له عن عدم التزام المشتري بسداد باقي الدفعات، وسيحظى المطور بثقة المشترين المحتملين لمجرد علمهم بوجود حساب ضمان، وتسجيل المشروع لدى الوزارة ويتجلى لنا ذلك من خلال ارتياد بعض المواطنين والمقيمين للسؤال الدائم والمتكرر عن بعض الإعلانات التي يرونها عبر منصات التواصل الاجتماعي وما أن يتم التأكيد لهم أن هذه المشاريع بها حساب ضمان فإنهم لا يتوانون في التعاقد مباشرة معهم.

تسجيل 90 مشروعًا

وأكد المحروقي أن المشاريع المسجلة لدى وزارة الإسكان والتخطيط العمراني تجاوزت 90 مشروعًا حتى الآن، مع توقعات بزيادة العدد خلال الفترة المقبلة.. كما يمكن للمطورين التواصل مع مركز خدمات المطورين العقاريين في الوزارة للاستفسار عن أي تفاصيل متعلقة بالتسجيل ومتطلبات حساب الضمان، ولعل من أهم الفوائد التي سيحظى بها المطورون عند تسجيلهم عبر منصة "تطوير" الحصول على البيانات التي تمكنهم من الاطلاع على نحو يسهل عليهم مسألة اتخاذ القرارات، ويوفر لهم الدعم الفني والمشورة في مجالات مختلفة مثل التسويق والترويج، كذلك يتيح لهم عرض مشاريعهم وخدماتهم للجمهور مما يعزز فرص البيع ويسهم في زيادة الشفافية في السوق العقاري.

مخالفة وليس احتيالًا

وأشار إلى أن عدم التزام المطور بالتسجيل في الوزارة لا يمكن وصفه احتيالاً وإنما مخالفة لأحكام حساب الضمان، ومن خلال الجلسة النقاشية التي دارت في الملتقى السنوي للجمعية العقارية العمانية تبين أن بعض المطورين لم يصل إلى علمهم وجود نظام حساب ضمان، ومثل هذه الجلسات والنقاشات تسهم في رفع مستوى الوعي لدى المطورين حول أهمية الالتزام بالقوانين واللوائح المعمول بها في هذا المجال كما أن تظافر الجهود بين الوزارة وشركائها في هذا القطاع سوف يسهم بشكل كبير في نشر الوعي وتحفيز المطورين نحو تسجيل مشاريعهم في الوزارة، وربما يصل عدد المشاريع غير المسجلة في حساب الضمان لا يتجاوز الـ٤٠ مشروعًا، وخلال هذا العام من المتوقع أن يتراجع هذا الرقم مع تطبيق التدابير التنظيمية والتوعوية سواءً كان عن طريق نشر الوعي أو التسهيلات الممكنة التي سوف توفرها الوزارة للمطور لتشجيعه على التسجيل.. مشيرًا إلى أن قلة الوعي أدت إلى عدم تسجيل بعض مشاريع التطوير العقاري في حساب الضمان، حيث إن هذا المجال يعد حديثًا نسبيًا في سلطنة عُمان والتشريعات التي تحد من مثل هذه الممارسات يحتاج لها وقت حتى يتم تطبيقها بشكلٍ تام، أما فيما يتعلق بالعقوبات، فقد نصّت عليها المادتان (15) و(16) من نظام حساب الضمان، وهي مصممة لضبط السوق والحد من المخالفات.

وأكد أن صرف المبالغ من حساب الضمان يتم بناء على وثيقة يصدرها المطور ويعتمدها استشاري المشروع، تفيد بإنجاز الأعمال المطلوبة في كل مرحلة، مما يضمن صرف الأموال وفق تقدم المشروع، ويحد من مخاطر التعثر المالي.

وذكر أن ترخيص الإعلانات المتعلقة بمشاريع التطوير العقاري يهدف منه حماية المشترين من الإعلانات المضللة، وضمان أن جميع المشروعات المعلنة قد استوفت المتطلبات القانونية، مما يسهم في زيادة الشفافية في السوق العقاري.

تحفيز السوق

وقال يونس بن خصيب الحراصي، رئيس مجلس إدارة الجمعية العقارية العُمانية: يعد وجود حساب الضمان لمشاريع التطوير العقاري أمرًا مهمًا؛ فهو يوفر الاطمئنان والشفافية والثقة لجميع الأطراف سواء المستثمرين أو المطورين، فهو حساب بنكي مخصص للتدفقات النقدية من المشترين وفق آلية معينة ويكون الصرف منه محكومًا أيضًا بضوابط معينة ونسب محددة وفقًا لذلك، ويساعد حساب الضمان في المحافظة على حقوق المشترين في حال مواجهة المشروع تحديات تعوق إكماله، كما أن الحساب يضمن عدم استغلال أموال المشترين في أمور ليس لها علاقة بالمشروع، وإذا ما التزم الجميع من مطورين ومشترين بحسابات الضمان فهذا الأمر سينعكس إيجابا على السوق العقارية وموثوقيتها، وسيكون محفزًا على التداول وجاذبًا للاستثمار.

وأضاف الحراصي: ورغم أن تطبيق حسابات الضمان للمشاريع العقارية صدر بموجب المرسوم السلطاني "30/ 2018" وكذلك رغم الجهود المبذولة للتوعية بحسابات الضمان منذ ذلك الوقت، إلا أنه لا تزال هناك بعض المشاريع التي تطلق بدون أن يكون لها حساب ضمان أو أن تسجل في منصة تطوير، ولمعالجة هذا الأمر نحتاج أن ننظر لعدة زوايا، منها وعي المستثمرين أو المشترين بأهمية الشراء من المشاريع التي بها حسابات ضمان، وهناك حاجة لتكثيف الجرعات التوعوية والقانونية في هذا الشأن، كذلك على المطورين الالتزام بفتح حسابات الضمان لتعزيز الثقة بينهم وبين عملائهم للاستثمار في مشاريعهم المختلفة.. مضيفًا: ليس كل من لا يفتح حساب الضمان بالضرورة لديه نوايا غير جيدة، فغياب الحلول التمويلية الفاعلة والموسعة للشركات العقارية قد يكون أحد الأسباب التي تدفعها لعدم فتح حساب الضمان، كما قد يكون السبب عدم الفهم الكافي والصحيح للإجراءات الواجب إتابعها لفتح الحساب، أو التعقيد في عملية إداراتها وتفاوت الإجراءات من بنك لآخر ولذلك قد يلجأ البعض لتجنب فتح حساب الضمان، ومع وجود فهم صحيح وشامل للمسألة حتما سيساعد على تفاعل أكبر والتزام من الجميع.

تصاريح التطوير العقاري

وقال علي بن جمعة اللواتي، رئيس لجنة التطوير العقاري بغرفة تجارة وصناعة عمان: إن حساب الضمان هو حساب مصرفي يتم فتحه باسم مشروع عقاري معين تحت إشراف جهة تنظيمية؛ بهدف حماية أموال المشترين والمستثمرين، ويضمن هذا الحساب الأموال المودعة لتستخدم فقط في تمويل المشروع العقاري المحدد وليس لأي أغراض أخرى، مما يعزز الثقة بين جميع الأطراف المعنية.

وأشار إلى أن شركات التطوير العقاري تستفيد من حساب الضمان بعدة طرق، منها تعزيز ثقة العملاء والمستثمرين، فمع وجود حساب الضمان يعني أن أموال المشترين محمية ولن تُستخدم إلا وفق تقدم المشروع، مما يرفع مستوى الثقة في المطور العقاري، كما يعزز حساب الضمان من الامتثال للأنظمة القانونية إذ يعد هذا الحساب مطلبًا قانونيًا للحصول على تراخيص المشاريع العقارية، مما يسهل امتثال الشركات للوائح الحكومية ويجنبها أي مشاكل قانونية، كما يضمن الحساب استمرارية تمويل المشروع ويتم تحرير الأموال من الحساب وفق جدول إنجاز المشروع، مما يضمن توفر السيولة اللازمة في كل مرحلة، بدلًا من الاعتماد الكامل على التمويل الخارجي أو الدفعات المسبقة، ويقلل حساب الضمان المخاطر المالية، إذ يحد من مخاطر الاحتيال وإساءة استخدام الأموال، مما يقلل من النزاعات القانونية والمشاكل المالية التي قد تواجه الشركات العقارية، بالإضافة إلى ذلك تعزز حساب الضمان موثوقية السوق العقاري في سلطنة عمان؛ إذ تعتبر الشركات التي تستخدم الحساب أكثر موثوقية مما يسهل عملية جذب المستثمرين والمشترين على المدى الطويل.. مشيرًا إلى أن منصة "تطوير" التي تتبع وزارة الإسكان والتخطيط العمراني تمثل أول منصة رقمية للتطوير العقاري في سلطنة عمان، وتهدف إلى تقديم خدمات شفافة ومرنة لدعم القطاع العقاري، وتتيح المنصة للمطورين العقاريين التقدم بطلب الحصول على تصاريح التطوير العقاري بسهولة، مما يختصر الوقت والجهد، كما توفر المنصة فرصة للتعرف على الفرص الاستثمارية المختلفة والمزايدات المطروحة، مما يعزز فرص الشركات في الحصول على مشاريع جديدة.

عزوف الشركات

وأوضح عدد من شركات التطوير العقاري التي تتجنب فتح حساب الضمان رغم فوائده أن العزوف يأتي لعدة أسباب منها القيود على التصرف في الأموال؛ إذ يفرض حساب الضمان قيودًا على السحب، حيث يتطلب الأمر موافقات رسمية، مما قد يكون غير مريح لبعض الشركات التي تفضل السيولة الفورية، كما أن فتح وإدارة حساب الضمان يتطلب رسومًا مصرفية إضافية، مما يزيد من الأعباء المالية على الشركات، بالإضافة إلى فقدان السيطرة الكاملة على الأموال إذ أن بعض المطورين يفضلون الاحتفاظ بالسيولة في حساباتهم الخاصة لاستخدامها في مشاريع أخرى، مما يجعلهم يتجنبون حساب الضمان، كما أن من بين الأسباب أيضًا انخفاض فرص التمويل الخارجي وذلك أن بعض الشركات تعتمد على إعادة استثمار دفعات المشترين في مشاريع جديدة، وهو أمر يصبح معقدًا عند استخدام حساب الضمان.

وأكد علي بن جمعة اللواتي، رئيس لجنة التطوير العقاري بغرفة تجارة وصناعة عمان أن لجنة التطوير العقاري في غرفة تجارة وصناعة عمان تلعب دورًا مهمًا في تمثيل مصالح المطورين العقاريين ونقل آرائهم إلى الجهات الحكومية من خلال تنظيم الفعاليات وحلقات العمل لمناقشة التحديات والفرص، ومن ثم يتم رفع التوصيات للحكومة، كما تعمل اللجنة على دراسة أوضاع السوق العقاري واقتراح حلول لتحسينه، مثل المطالبة بإنشاء هيئة مستقلة لتنظيم القطاع العقاري، وتسعى اللجنة لتعزيز التواصل مع الجهات الحكومية لضمان مراعاة مصالح المطورين العقاريين في التشريعات والسياسات.

الاقتراحات والحلول

كما اقترح اللواتي مجموعة من الحلول لتعزيز التسجيل في منصة "تطوير" منها تبسيط الإجراءات البيروقراطية بتقليل المتطلبات الورقية وتسريع إجراءات التسجيل عبر الخدمات الإلكترونية، وتقديم حوافز مشجعة بتوفير تسهيلات مالية أو إعفاءات ضريبية للشركات المسجلة، بالإضافة إلى فرض سياسات رقابية أكثر صرامة لإلزام الشركات غير المسجلة بالتسجيل من خلال تشديد العقوبات أو فرض غرامات، وتقديم دعم استشاري للشركات الصغيرة، وكذلك إنشاء مراكز دعم لتقديم المساعدة والاستشارات للمطورين الجدد.

المصدر: لجريدة عمان