3 أمور يجب معرفتها قبل شراء شقة سكنية

ارتفعت خلال الفترة الأخيرة حالات النصب والاحتيال في سوق العقارات، ويقع الكثير من المواطنين ضحية لمحتالي العقارات، حيث تتعدد الخدع، وعلى رأسها بيع الوحدة السكنية لأكثر من شخص في توقيت واحد، ما يستدعي البحث عن طرق لتجنب الوقوع في الفخ.

أشياء يجب اتباعها قبل شراء شقة

وخلال السطور التالية، نتعرف على الإجراءات القانونية التي يجب اتباعها قبل شراء شقة أو عقار، وفقًا لما قاله علي محمود الشطور المحامي في تصريحات لـ«الوطن» تجنبًا لحدوث مشاكل أو التعرض للاحتيال.

معاينة الشقة

- لا بد من معاينة الشقة في البداية، والتأكد من مساحتها المتفق عليها بنفسك، ولا تعتمد على الرسم.

-لا تشتري بأي حال من الأحوال شقة غير موجودة فعلًا، أو لم تنشأ ولم تشاهدها على الطبيعة.

 رخصة المباني 

لابد من التأكد من رخصة المباني من حيث صدورها من الجهة المختصة، وعدد الأدوار المرخص بها، لتتأكد من وجود الشقة المراد شراؤها ضمن الأدوار المرخص بها، حتى لا تتعرض لإزالة الدور المقامة به الشقة من الجهة المختصة.

ضمان وجود البيانات التالية بعقود البيع

1) اسم المشتري والبائع كاملًا - رقم البطاقة (ويفضل حصول كل طرف على صورة بطاقة الآخر) - عنوان محل الإقامة كاملًا.

2) بيان تفصيلي بالمبيع (سواء شقة - أرض فضاء - محل - عقار كامل) وبيان مساحته بالتحديد.

3) بيان عنوان العقار محل البيع بشكل كامل، طبقًا لرقم العقار بالحي التابع له واسم الشارع والمنطقة والمحافظة، ثم بيان عن قطعة الأرض ويشمل رقم القطعة والمربع والحوض من واقع البيانات المساحية.

4) بيان الثمن وكيفية دفعه بشكل واضح.

5) بيان بشرح وافٍ عن كيفية تملك البائع للعقار المبيع، وذكر كافة العقود المتسلسلة حتى الوصول إلى رقم العقد المسجل القديم للعقار، (وفي حالة وجود ورثة ذكر رقم وتاريخ إعلام الوراثة والمحكمة التي أصدرته)، ويجب أن يتسلم المشتري كل عقود الملكية السابقة من البائع، وفي حالة شراء شقة أو محل من مالك عمارة أو برج، ونظرًا لتعذر تسليم تلك المستندات، حيث إن المالك يقوم بالبيع لآخرين، يتم الحصول على صورة من كافة عقود البيع الخاصة بأرض العقار من المالك ويقوم المالك بالتوقيع على كل ورقة من الصور بأنها صورة طبق الأصل من العقد.

6) ذكر رقم وتاريخ رخصة البناء في حالة بيع الشقق والمحلات.

7) يجب وجود بند صريح بأن المالك يضمن العيوب الخفية ضمانًا كاملًا، وإقرار بالمسئولية في حاله ظهور أي عيب خفي بالعقار سواء كان ماديًا أو قانونيًا، بالإضافة إلى باقي البنود العادية من ضمان عدم وجود استحقاقات مادية للدولة على العقار من ضرائب أو مياه أو كهرباء سابقة على تاريخ عقد البيع.

التأكد من أن شراء العقار تم بمستند ملكية صحيح

مستندات الملكية تعتبر المقوم الرئيسي عند بيع وشراء العقارات بمختلف أنواعها، فمن المعروف أن معظم أصحاب العقارات بمصر لا يقومون بإنهاء إجراءات التسجيل كاملة عند شراء العقارات، وهو ما يؤدي إلى أن يقع العديد من المشترين في حيرة عند شراء العقار، وربما يتعرض آخرون للوقوع ضحايا عمليات نصب، نتيجة عدم وجود الخبرة في معرفة المستندات، أو اكتشافهم أن العقد الذي تم الشراء به غير كاف وينقصه العديد من البنود.

 أنواع العقود

وتتمثل أنواع العقود في:

1) عقد البيع المسجل بالشهر العقاري، وهذا العقد هو الأساس الذي يجب أن يكون موجودًا تحت يد البائع، ويكون أصل العقد موجودًا بالشهر العقاري، بحيث إذا فقد في أي وقت فمن الممكن استخراج صور رسمية منه، ويحتوي هذا العقد على رقم شهر وتاريخه، ولا يحتاج عند وجوده إلا إجراء بسيط من قبل المشتري، وهو التأكد من صحة العقد بالشهر العقاري، وهو إجراء لا يستغرق سوى يوم واحد.

2) عقد البيع الابتدائي، ويكون محررًا بين طرفين: بائع ومشتري، وله ثلاثة أشكال:

- إما أن يكون حاصل على حكم بصحة ونفاذ العقد، وهنا يلحق هذا العقد في قوته بالعقد المسجل من حيث الأمان للمشتري، أو أن يكون محكومًا بصحة التوقيع عليه، وهنا يجب أن يكون بجانب هذا العقد تسلسل عقود الملكية، وهي سلسلة العقود السابقة عليه، حتى نصل إلى أقرب عقد مسجل للعقار، مع التأكد من صحة تلك العقود، والشكل الأخير، وهو يكون مجرد عقد ابتدائي بين طرفين ولم يحصل على أي أحكام، وتكمن هنا خطورة هذا العقد، لأن أي شخص يستطيع اصطناع العقد ووضع التاريخ والبيانات التي يريدها، مدعيًا أنه عقد صحيح، وفي حالة وجود عقد بهذا الشكل فيجب التأكد من صحته.

تأتي تلك الاحتياطات مع العلم أن هناك عقود شبيهة للعقد المسجل، لكنها ليست كذلك، وتكون مجرد عقود خضراء، وللتأكد فإن العقد المسجل يكون:

1) مكتوب على الهامش الأيسر بالعقد بشكل عرضي (ليس لهذا العقد قيمة حتى بين طرفيه إلا إذا تم إشهاره).

2) على الهامش الأيمن، يوجد مربع مكتوب فيه رقم الشهر والتاريخ، إذا وجد هذا المربع دون وجود رقم للشهر فهذا معناه أن العقد لم يشهر وليست له قيمة.

3) يجب أن يحتوي العقد على البيانات المساحية للعقار من واقع كشف التحديد المساحي المكتوب بمعرفة مكتب المساحة التابع له العقار، ويختم ذلك بختم يشبه زهرة اللوتس مكتوب فيه صالح للتسجيل.

4) يؤشر على العقد برقم مشروع وتاريخه وساعته ويكون مختومًا أيضًا.

5) يلحق بالعقد محضر تصديق موثق من الشهر العقاري بأن البائع والمشتري قاما بالتوقيع أمامه.

خامسًا: لابد من الحصول على صورة من جميع التراخيص والعقود.

سادسًا: الذهاب إلى مكتب الشهر العقاري لتحرير التوكيل من البائع، على أن يغني هذا التوكيل المشتري بعد ذلك عن اللجوء للبائع في حال قيامه بتسجيل الوحدة أو تعامله مع أي جهة حكومية.

المصدر: الوطن