أول دعوى لوقف الإخلاء.. تفاصيل المواد المتنازع عليها في قانون الإيجار القديم
تاريخ النشر: 8th, September 2025 GMT
تشهد المحكمة الدستورية العليا الشهر المقبل أول اختبار قضائي للتعديلات الجديدة على قانون الإيجار القديم، حيث تنظر الدعوى رقم 32 لسنة 47 منازعة تنفيذ، التي أقامها عدد من المستأجرين للمطالبة بوقف تنفيذ المادة الثانية من القانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
الدعوى طالبت بقبولها شكلًا، وبصفة مستعجلة بوقف تنفيذ نص المادة الثانية لحين الفصل في النزاع، استنادًا إلى الحكمين السابقين الصادرين عن المحكمة الدستورية العليا في 3 نوفمبر 2002 في الدعويين رقمي 70 لسنة 18 ق دستورية عليا، و105 لسنة 19 ق دستورية عليا، مع إسقاط نص المادة الثانية من القانون الجديد وعدم الاعتداد به وما يترتب على ذلك من آثار.
إنهاء عقود الإيجار القديمتنص المادة الثانية من الإيجار القديم على أن “تنتهي عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون لغرض السكنى بانتهاء مدة سبع سنوات من تاريخ العمل به، وذلك ما لم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك”، في حين تنتهي عقود إيجار الأماكن للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكني بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل بالقانون.
هذه المادة هي جوهر الخلاف، إذ يعتبرها الطاعنون خروجًا على المبادئ الدستورية التي أرستها المحكمة في أحكامها السابقة بشأن التوازن بين حق الملكية وحق السكن، فيما ترى الحكومة أنها خطوة ضرورية لإنهاء أوضاع قانونية ممتدة منذ عقود، خاصة أن القانون منح مهلة سبع سنوات وفتح الباب أمام حلول بديلة.
ويتضح من بقية النصوص أن القانون الجديد لم يقتصر على إنهاء العقود، بل أعاد صياغة منظومة الإيجارات بالكامل، بدءًا من تشكيل لجان حصر على مستوى المحافظات لتقسيم المناطق المؤجرة وفقًا لمعايير الموقع ومستوى البناء والمرافق، مرورًا بتحديد قيم إيجارية جديدة للأماكن المؤجرة للسكني (20 ضعف القيمة الحالية في المناطق المتميزة، و10 أضعاف في المتوسطة والاقتصادية مع حد أدنى 250 جنيهًا لحين انتهاء أعمال اللجان)، وصولًا إلى وضع زيادات سنوية بنسبة 15% على القيم الجديدة وفقًا للمادتين 4 و5.
إلغاء مبدأ امتداد عقد الإيجار القديمونصت المادة 7 على التزام المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار بإخلاء المكان المؤجر في نهاية المدة المحددة، أو إذا ثبت تركه مغلقًا لمدة تزيد على سنة أو امتلاك وحدة أخرى تصلح للغرض ذاته، مع منح المالك الحق في طلب أمر بالطرد من قاضي الأمور الوقتية دون الإخلال بالتعويض، وهو ما أثار قلقًا واسعًا بين المستأجرين.
في المقابل أتاح القانون بموجب المادة 8 حق المستأجر قبل انقضاء المدة المحددة في التقدم بطلب لتخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية من المتاح لدى الدولة، إيجارًا أو تمليكًا، بشرط إقرار إخلاء وتسليم العين المستأجرة فور صدور قرار التخصيص، بما يعكس محاولة لتوفير بدائل قبل الإخلاء الفعلي.
المصدر: صدى البلد
كلمات دلالية: الإيجار القديم الإيجار القديم قانون الإيجار القديم المحكمة الدستورية العليا عقود الإيجار القديم إنهاء عقود الإيجار القديم عقود الإیجار القدیم المادة الثانیة إیجار ا
إقرأ أيضاً:
الإيجار القديم بين الواقع والتشريع | كيف يتم تصنيف الوحدات السكنية والتجارية لتحديد القيمة الإيجارية العادلة؟
في ظل الجدل المستمر حول ملف الإيجار القديم، وما يفرضه من تحديات تتعلق بتحقيق التوازن بين حقوق الملاك واعتبارات المستأجرين، تسعى الدولة إلى إرساء قواعد واضحة وعادلة لتنظيم العلاقة الإيجارية.
ويأتي ذلك من خلال وضع آليات دقيقة لتحديد القيمة الإيجارية وفقا لمعايير موضوعية تعكس الواقع العمراني ومستوى الخدمات بكل منطقة، بما يسهم في إعادة ضبط السوق العقاري على أسس قانونية وتنظيمية أكثر استقرارا.
وفي هذا الصدد، تنص المادة الثالثة من قانون الإيجار القديم على إنشاء لجان حصر متخصصة داخل نطاق كل محافظة، تتولى مهمة تقسيم المناطق التي تضم وحدات مؤجرة لغرض السكن إلى ثلاث فئات رئيسية، هي: مناطق متميزة، ومناطق متوسطة، ومناطق اقتصادية.
وقد انتهت بالفعل عدة محافظات من أعمال الحصر، وتم نشر النتائج في الجريدة الرسمية، وبدأ تطبيق الزيادة الإيجارية المقررة وفقا لأحكام التشريع.
وتباشر هذه اللجان عملها استنادا إلى مجموعة من المعايير الأساسية التي تهدف إلى تحديد القيمة الإيجارية بدقة لكل منطقة.
وتشمل هذه المعايير الموقع الجغرافي، وطبيعة الشوارع، ومستوى البناء، ونوعية مواد البناء المستخدمة، فضلا عن متوسط مساحات الوحدات السكنية، كما تضع اللجان في اعتبارها مستوى المرافق المتصلة بالعقارات، مثل المياه والكهرباء والغاز والاتصالات، إلى جانب كفاءة شبكة الطرق ووسائل المواصلات، وتوافر الخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية داخل كل نطاق جغرافي.
وفي إطار تعزيز العدالة في التقييم، تعتمد اللجان كذلك على القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المحددة وفقا لقانون الضريبة على العقارات المبنية الصادر بالقانون رقم 196 لسنة 2008، بما يضمن الوصول إلى قيمة إيجارية عادلة تتناسب مع طبيعة كل فئة من المناطق.
ويصدر رئيس مجلس الوزراء قرارا يحدد قواعد ونظام عمل هذه اللجان، على أن تنتهي من مهامها خلال مدة لا تتجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ بدء العمل بالقانون، مع جواز مد هذه المدة مرة واحدة فقط عند الضرورة، كما يصدر المحافظ المختص قرارا يتضمن ما انتهت إليه أعمال اللجان، ويتم نشره في الوقائع المصرية، إلى جانب إعلانه داخل وحدات الإدارة المحلية، لضمان وصوله إلى جميع المواطنين.
وفي هذا السياق، أكد محمد عطية الفيومي، رئيس لجنة الإسكان بمجلس النواب، أن هذه الإجراءات من شأنها إعادة تنظيم السوق العقاري على أسس متوازنة، وتحقيق قدر أكبر من العدالة بين الملاك والمستأجرين، من خلال تحديد قيم إيجارية تتلاءم مع طبيعة كل منطقة ومستوى الخدمات المتاحة بها.
وأضاف أن هذا التصنيف يسهم في تعزيز الشفافية داخل السوق العقاري، ويجعل إدارة منظومة الإيجارات أكثر انتظاما، فضلا عن توفير بيئة استثمارية واضحة ومستقرة تعزز الثقة في القطاع العقاري المصري.
والجدير بالذكر، أن تمثل هذه الإجراءات خطوة محورية نحو معالجة واحدة من أكثر القضايا تعقيدا في منظومة الإسكان، إذ تعكس توجها تشريعيا يسعى إلى تحقيق العدالة والاستقرار في العلاقة الإيجارية، بعيدا عن الحلول العشوائية أو التقديرات غير المنضبطة.
ومن شأن الالتزام بتطبيق هذه المعايير بصورة دقيقة وشفافة أن يرسخ الثقة بين أطراف العلاقة، ويدعم استقرار السوق العقاري، ويمهد لمرحلة أكثر توازنا تحقق المصلحة العامة وتحافظ على الحقوق القانونية للجميع.
حالة الطقس.. استمرار هطول أمطار رعدية مع رياح نشطة مثيرة للأتربة