هل يستطيع المطورون ضبط إيقاع العقارات السكنية في أبوظبي ودبي 2025؟

الاقتصاد نيوز - متابعة

تواجه سوق العقارات السكنية في الإمارات تحدياً رئيسياً في 2025، مع تراجع القدرة الشرائية للعملاء، في ظل ارتفاع الأسعار، وتقع على كاهل كبار المطورين في أبوظبي ودبي مهمة ضبط إيقاع السوق وتحقيق التوازن بين العرض والطلب، وإبقاء عوائد الإيجارات عند مستوى جذاب، بحسب "بلومبرغ إنتليجنس".

يعد كبح زيادة الأسعار عاملاً مؤثراً في مستقبل شركات التطوير العقاري الرئيسية في الإمارات وعلى رأسها "إعمار العقارية" في دبي و"الدار العقارية" في أبوظبي، في ظل تحول القدرة على تحمل تكلفة الشراء إلى تحد أمام المشترين. واعتاد المطورون لضبط إيقاع السوق على الحرص على موازنة العرض مع الطلب عبر إعادة جدولة المشروعات المخطط لها وعدم إطلاق مشروعات بشكل مفرط.

كان العديد من المحللين قد توقعوا اعتدال وتيرة ارتفاع أسعار العقارات والإيجارات -وهو الأمر الذي جعل دبي واحدة من أهم أسواق العقارات على مستوى العالم- أو حتى انخفاضه ​​بحلول أوائل 2024. ولكن لم تتحقق هذه التوقعات رغم استمرار التوترات الناجمة عن الحرب بين إسرائيل وحماس، وارتفاع تكلفة المعيشة وتراجع جاذبية المدينة للأثرياء الروس.

يأتي ذلك في ظل توقعات بتفوق الطلب على المساكن في دبي على العرض مدفوعاً بالنمو السكاني، ما يعني دفع الأسعار لمزيد من الارتفاع، حسبما قال تيمور خان، رئيس قسم الأبحاث في منطقة الشرق الأوسط وأفريقيا في شركة "جيه إل إل"، في مقابلة مع "الشرق" نهاية نوفمبر. يُقّدر خان أن السوق ستصل لنوع من التوازن بدايةً من 2027، بعد الانتهاء من تنفيذ المشروعات قيد الإنجاز وطرح الوحدات السكنية في السوق.

مكاسب أسعار المنازل والإيجارات في دبي 

ارتفع متوسط سعر المنازل في دبي 16% في الاثني عشر شهراً حتى سبتمبر، مقارنة مع 19% في 2023، بدعم من طلب كبار الأثرياء والإصلاحات التي تجذب المشترين على المدى الطويل، والعرض المتحكم به. نمت الإيجارات 17% هذا العام دون تغيير عن العام الماضي، لتعكس ارتفاعات الأسعار وتُبقى العوائد مستقرة بالسوق، وفق "بلومبرغ إنتيلجنس". 

لعب البيع على الخارطة دوراً في حركة مبيعات الوحدات السكنية بأكبر سوقي عقارات في الإمارات، فبينما رفع حجم عمليات البيع في دبي، هوى بعدد المعاملات في أبوظبي

على الرغم من النمو، وفي حين ما زالت سوق العقارات متوسطة الأسعار في دبي تتمتع بالقدرة على جذب مشترين جدد، فإن القدرة على تحمل التكلفة تتضرر جراء ارتفاعات الأسعار الأحدث. لذلك ترجح "بلومبرغ إنتليجنس" أن الزيادات الإضافية في الأسعار ربما تكون محدودة لتجنب التأثير سلباً على عائد الإيجارات "القوي" في الإمارة الذي يتراوح بين 5% و6%، بالمقارنة مع عائد بنحو 3% لإيجارات المنازل في هونغ كونغ والهند مما يمثل نقطة جذب لا سيما للمستثمرين الآسيويين. 

التوقعات حيال الأسعار متباينة في دبي، إذ ذكرت وكالة "إس آند بي غلوبال" أن "أسعار العقارات في دبي ستستقر بدءاً من العام المقبل، وخلال 2026، عندما يتم تسليم آلاف الوحدات السكنية المبيعة". لكن في المقابل، تُرجح شركة الاستشارات العقارية "نايت فرانك" (Knight Frank) أن تقفز أسعار المنازل في دبي مجدداً خلال العام المقبل بعد ارتفاعها بنسبة 20% بالفعل منذ بداية 2024 وحتى ديسمبر. 

زادت أسعار المنازل في دبي بقوة منذ أواخر 2020 لترتفع 58% وتتجاوز ذروتها المسجلة في 2014 بواقع 8%. لكن في أبوظبي، زادت الأسعار 10% فقط في تلك الفترة، وما زالت منخفضة 20% عن ذروة 2014، لذا تقول "بلومبرغ إنتليجنس" إن ذلك يشير لإتاحة مجال لزيادة الأسعار بالنظر للطلب الخارجي. 

قوة العوامل الأساسية للعقارات في الإمارات

رغم تحدي التكلفة، فإن العوامل الأساسية قوية، إذ حققت السوق العقارية في الإمارات عموماً ودبي على وجه الخصوص أكبر مكاسب في منطقة الخليج منذ ذروة جائحة كورونا، بعد أن عززت الإصلاحات للقطاع ارتباطها العالمي، ومكانتها كملاذ آمن، مما جذب إليها التدفقات الأجنبية. في الوقت ذاته، أظهرت السوق في دبي متانة حيال الصدمات الخارجية في ظل عدم تأثرها بحالة عدم اليقين الاقتصادي وارتفاع أسعار الفائدة والصراعات في الشرق الأوسط. 

أدى تحول دبي إلى واحدة من أبرز أسواق العقارات إلى ارتفاع الأسعار عن متناول المستثمرين، ما أعاد الاهتمام بصناديق الاستثمار العقاري وتطبيقات الملكية الجزئية.

النمو في الأسعار تعزز على مدى السنوات الأربع الأخيرة، إذ زاد متوسط سعر الوحدة قيد الإنشاء في محفظة "إعمار العقارية" 50% إلى 3.4 مليون درهم (نحو مليون دولار) مقارنة مع المستوى المنخفض البالغ 2.3 مليون درهم (600 ألف دولار) الذي سجلته في 2020، بينما توجد بضع مشروعات تقل عن ذلك السعر بوجه عام. 

تلقى نمو الأسعار الدعم أيضاً من زيادة في طلب المستثمرين من روسيا والصين والهند. 

في الوقت ذاته سيشكل نمو السكان عنصراً حيوياً في استيعاب دخول 50 ألف وحدة جديدة سنوياً في ظل زيادة حجم إطلاق المشروعات وعمليات التسليم التي من المرجح أن تصل إلى مستوى قياسي في 2027 و2028. 

من ناحية أخرى، يركز الإنفاق بقطاع الإنشاءات في الإمارات، باستثناء الجزء الموجه لقطاعات النفط والغاز والبتروكيماويات، على الإسكان منذ الجائحة، إذ ينمو عدد السكان بوتيرة سريعة -مدعوماً بتدفق المغتربين- فيما من المتوقع زيادة عدد سكان دبي إلى 5.8 مليون بحلول عام 2040 من 3.6 مليون في عام 2023. 

تبلغ القيمة الإجمالية لمشاريع البناء الحالية في الإمارات نحو 590 مليار دولار، وتستأثر المشاريع السكنية بنحو 125 مليار دولار (21%)، فيما تبلغ قيمة المشاريع متعددة الاستخدامات 232 مليار دولار (39%). بحسب تقرير لشركة الأبحاث العقارية "جيه إل إل" (JLL). 

تحول في تركيبة المشترين 

تشير "بلومبرغ إنتليجنس" إلى أن تركيبة مبيعات عقارات شركة "إعمار" في الإمارات شهدت تحولاً هذا العام صوب العملاء من دول التعاون الخليجي، والصين، والمملكة المتحدة، فيما يظل المستثمرون الهنود يتصدرون قائمة المشترين منذ العام الماضي، بينما تذيلت روسيا القائمة. 

"أسعار العقارات في دبي ستستقر بدءاً من العام المقبل، وخلال 2026، عندما يتم تسليم آلاف الوحدات السكنية المبيعة"، بحسب توقعات "إس آند بي غلوبال".

على العكس كان المستثمرون الروس قد تصدروا المشترين في العام الماضي، وتلاهم نظراؤهم من الهند والإمارات والصين. وأدى تباطؤ المشتريات من جانب مستثمري أوروبا وروسيا إلى أن تسعى "إعمار" و"داماك" وراء مستثمرين جدد. 

تعافت مشتريات الصينيين إلى معدل ما قبل الجائحة لتزيد عن 3 مليارات درهم العام الماضي بحسب تقديرات "بلومبرغ إنتليجنس". اتسم أيضاً تدفق الاستثمارات الهندية إلى السوق العقارية في الإمارات بالثبات بدعم من الشركات التي تنقل مقراتها إلى البلاد، إذ جرى منح تراخيص لـ15481 شركة هندية جديدة العام الماضي وفقاً لغرفة تجارة دبي. وتسلك الشركات الباكستانية والصينية نفس المسار للعمل في الإمارات. 

المصدر: وكالة الإقتصاد نيوز