متى يتم إجبارك على ترك الشقة دون إنذار؟.. 3 شروط للإخلاء الفوري بقانون الإيجار القديم
تاريخ النشر: 21st, June 2025 GMT
ألزمت المادة الثانية من قانون الإيجار القديم الجديد، جميع المستأجرين المعنيين بأحكام هذا القانون، بإنهاء عقود الإيجار الخاصة بالأماكن المؤجرة لغرض السكن بعد 7 سنوات من تاريخ العمل بالقانون، أما الأماكن المؤجرة لغير غرض السكن، فينتهي عقد إيجارها بعد 5 سنوات، ما لم يتم الاتفاق بين الطرفين على الإنهاء قبل المدة المحددة.
ويمثل هذا النص تحولًا قانونيًا واضحًا نحو تحديد أجل زمني واضح لعقود الإيجار القديمة، بما يسمح للمالك باستعادة وحدته بعد مدة محددة دون تقاضٍ طويل، ويمنح المستأجر فرصة زمنية للانتقال أو ترتيب أوضاعه.
اتحاد المهن الطبية يرفض تعديلات “الإيجار القديم”
برلماني: تعديلات "الإيجار القديم" خطوة حاسمة لتحقيق العدالة الاجتماعية
قانون الإيجار القديم 2025.. تفاصيل التعديلات ومهلة الإخلاء والزيادة المتوقعة
إنهاء عقد الإيجار وإخلاء الشقق فورا في 3 حالات.. قانون الإيجار القديم
أشارت المادة السابعة من القانون نفسه إلى الحالات التي يجوز فيها إخلاء المكان قبل انتهاء المدة المنصوص عليها في المادة الثانية، وذلك دون الإخلال بالأسباب الأخرى الواردة في المادة 18 من قانون رقم 136 لسنة 1981، وتشمل الحالات التالية:
ترك المكان مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون وجود مبرر مقبول، سواء من المستأجر الأصلي أو من امتد إليه العقد.امتلاك المستأجر أو من امتد إليه العقد لوحدة أخرى (سكنية أو غير سكنية) تصلح للاستخدام في ذات الغرض الذي تم تأجير الوحدة الحالية من أجله، وبالتالي تنتفي الحاجة للوحدة المؤجرة.في حالة الامتناع عن الإخلاء بعد تحقق الشروط، يكون من حق المالك أو المؤجر التقدم إلى قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة المختصة بطلب أمر طرد الممتنع عن الإخلاء، دون أن يتعارض ذلك مع المطالبة بالتعويض إن كان له مقتضى قانوني.للمستأجر الحق في رفع دعوىينص القانون أيضًا على أن المستأجر أو من امتد إليه العقد يملك حق اللجوء إلى القضاء ورفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفقًا للإجراءات التقليدية، وذلك إذا رأى أن هناك مبررًا للطعن على قرار الإخلاء.
لكن، وبشكل واضح، فإن رفع هذه الدعوى لا يوقف تنفيذ أمر قاضي الأمور الوقتية بشأن الطرد، أي أن المالك يمكنه استصدار أمر بالإخلاء فور تحقق إحدى الحالات الثلاث المشار إليها، حتى لو بادر المستأجر لاحقًا باللجوء إلى القضاء.
وكانت قد أعلنت لجنة الإسكان بمجلس النواب، بالاشتراك مع لجنتي الإدارة المحلية والشؤون الدستورية والتشريعية، الموافقة رسميا على مشروع قانون جديد لتعديل أحكام الإيجار القديم، المقدم من الحكومة، في خطوة تستهدف إعادة التوازن بين المالك والمستأجر، وفقًا لمستجدات الواقع الاقتصادي.
يأتي ذلك في أعقاب تقديم الحكومة تعديلات جديدة تتعلق بتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، سواء لغرض السكنى أو لغير السكنى، وفقًا للقوانين السارية منذ عقود طويلة، أبرزها القانون رقم 49 لسنة 1977، والقانون رقم 136 لسنة 1981.
سريان القانون على عقود السكني وغير السكنيينص مشروع القانون الجديد على سريان أحكامه على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى، وكذلك الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى، وذلك بموجب القانونين رقم 49 لسنة 1977، و136 لسنة 1981، واللذَين ينظمان العلاقة بين المالك والمستأجر.
اقرأ أيضًا:
تحدد المادة الثانية من مشروع القانون أن عقود الإيجار للأماكن الخاضعة لأحكامه، والمخصصة للسكنى، تنتهي بعد مرور 7 سنوات من تاريخ سريان القانون.
أما العقود الخاصة بالأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى، فتنتهي بعد 5 سنوات من تاريخ العمل بالقانون، ما لم يتم الاتفاق بين الطرفين على إنهائها قبل ذلك.
لجان الحصر وتقسيم المناطقتنص المادة الثالثة على تشكيل لجان حصر بقرار من المحافظ المختص، تكون مهمتها تقسيم المناطق التي بها أماكن مؤجرة للسكنى، إلى ثلاث فئات: مناطق متميزة، ومناطق متوسطة، ومناطق اقتصادية.
وتتم عملية التقسيم بناءً على عدة معايير، من بينها الموقع الجغرافي، ومستوى البناء، ونوعية المواد المستخدمة، ومتوسط مساحات الوحدات، والمرافق المتوفرة، وشبكات الطرق ووسائل المواصلات، إضافة إلى القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية طبقًا لقانون الضريبة العقارية رقم 196 لسنة 2008.
ويصدر رئيس مجلس الوزراء قواعد عمل هذه اللجان، على أن تُنهي أعمالها خلال ثلاثة أشهر من تاريخ بدء سريان القانون، مع إمكانية تمديد الفترة بقرار من رئيس مجلس الوزراء مرة واحدة فقط.
ويصدر المحافظ المختص قرارًا بنتائج عمل اللجنة، وينشر في الوقائع المصرية ويُعلن في وحدات الإدارة المحلية.
تعديل القيمة الإيجارية للمساكنبحسب المادة الرابعة، تُحتسب القيمة الإيجارية القانونية الجديدة للأماكن المؤجرة لغرض السكنى، ابتداءً من أول شهر بعد بدء سريان القانون، بواقع عشرين ضعف القيمة الإيجارية القانونية الحالية، في المناطق المتميزة، على ألا تقل عن 1000 جنيه شهريًا.
أما في المناطق المتوسطة والاقتصادية، فتكون بواقع عشرة أمثال القيمة الإيجارية، على ألا تقل عن 400 جنيه في المناطق المتوسطة، و250 جنيهًا في المناطق الاقتصادية.
ويلتزم المستأجر أو من امتد إليه العقد بسداد مبلغ شهري مؤقت قدره 250 جنيهًا إلى حين انتهاء لجان الحصر من أعمالها.
بعد ذلك، يُطالب بسداد الفروق المستحقة، إن وُجدت، على أقساط شهرية توازي عدد الشهور التي استحقت عنها.
تعديلات الإيجار لغير السكنىتوضح المادة الخامسة أن القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى، ستصبح خمسة أمثال القيمة السارية ابتداءً من أول شهر بعد بدء سريان القانون.
زيادة سنوية في الإيجاركما نصت المادة السادسة على أن تزداد القيمة الإيجارية السنوية للمساكن والأماكن غير السكنية بنسبة 15% سنويًا، بشكل دوري، بما يحقق التوازن بين حقوق المالك والمستأجر.
أولوية تخصيص وحدات بديلةتتيح المادة الثامنة للمستأجر أو من امتد إليه العقد تقديم طلب لتخصيص وحدة بديلة، سواء كانت سكنية أو غير سكنية، إيجارًا أو تمليكًا، من الوحدات المتوفرة لدى الدولة، شرط تقديم إقرار بالإخلاء وتسليم الوحدة الحالية.
وتمنح الأولوية في التخصيص للفئات الأولى بالرعاية، وعلى رأسهم المستأجر الأصلي وزوجه ووالداه، ممن امتد لهم العقد.
ويصدر رئيس مجلس الوزراء قرارًا بقواعد تلقّي الطلبات والبت فيها خلال شهر من تاريخ سريان القانون، كما تمنح الدولة أولوية في تخصيص وحدات بديلة عند الإعلان عن توفرها، مع مراعاة موقع الوحدة القديمة ودرجة الزحام.
إلغاء القوانين السابقةتنص المادة التاسعة على إلغاء القوانين أرقام 49 لسنة 1977، و136 لسنة 1981، و6 لسنة 1997، وذلك بعد مرور سبع سنوات من تاريخ سريان القانون الجديد، كما يُلغى أي نص قانوني يتعارض مع أحكامه.
بدء سريان القانونتختتم المادة العاشرة بأن القانون يُنشر في الجريدة الرسمية، ويبدأ العمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره.
أبرز التعديلات الجوهريةانتهاء عقود الإيجار القديمة خلال 5 إلى 7 سنواتمضاعفة القيمة الإيجارية إلى 10 و20 ضعفًازيادة سنوية بنسبة 15%حالات محددة للإخلاء الفوريإعطاء أولوية في تخصيص وحدات بديلة للمستأجرينالمصدر: صدى البلد
كلمات دلالية: الإيجار القديم قانون الإيجار القديم عقود الإيجار القديمة عقود السكني قانون الإیجار القدیم القیمة الإیجاریة سنوات من تاریخ عقود الإیجار المستأجر أو فی المناطق لسنة 1981
إقرأ أيضاً:
أبرزها استهلاك الكهرباء والماء والغاز.. النواب يكشف خطوات إثبات امتلاك المستأجر شقة تمليك.. وهذه حالات إخلاء وحدته السكنية المؤجرة بقانون الإيجار القديم
الإخلاء في هذه الحالة.. رئيس إسكان النواب يكشف إجراءات إثبات امتلاك المستأجر شقة تمليك
عضو بإسكان النواب: 3 أمور تكشف إثبات امتلاك المستأجر شقة تمليك
الفقيه الدستوري صلاح فوزي يكشف وسائل الإثبات القانونية لامتلاك المستأجر شقة تمليك
كشف عدد من النواب والخبراء القانونيين عن آليات المالك لإثبات أن المستأجر بقانون الإيجار القديم لديه شقة تمليك ، لمنح المالك الحق في أن يقوم المستأجر بإخلاء الشقة قبل 7 سنوات.
في البداية كشف النائب محمد الفيومي ، رئيس لجنة الإسكان بمجلس النواب عن آليات المالك لإثبات أن المستأجر بقانون الإيجار القديم لديه شقة تمليك ، لمنح المالك الحق في أن يقوم المستأجر بإخلاء الشقة قبل 7 سنوات.
وأكد الفيومي، في تصريحات خاصة لـ"صدى البلد"، أن عبء الإثبات يكون على مقدم الطلب وهو المستأجر ، بحيث يقدم لقاضي الأمور المستعجلة الطلب مفاده أن هذا المستأجر أغلق شقته ، وهناك أكثر من طريقة يستطيع أن يقنع بها المالك القاضي بأنه ليس هناك استهلك للكهرباء والماء والغاز خلال سنة.
وأشار رئيس لجنة الإسكان بمجلس النواب، إلى أنه من الممكن الاستعانة في إثبات أن المستأجر لديه شقه تمليك من خلال شهادة الشهود والجيران وأن يقسموا ، ومن الممكن الحصول على صورة من عقد الإيجار والتمليك بأن هذا المستأجر له شقة آخرى.
وأوضح أن القاضي من الممكن أن يعطي قرار إخلاء للشقة على عريضة ، ولو تم رفع دعوى قضائية لا يوقف تنفيذ قرار الإخلاء.
وكشف النائب محمد الحصي ، عضو لجنة الإسكان بمجلس النواب عن إجراءات إثبات امتلاك المستأجر شقة تمليك ، وذلك لإخلاء الوحدة السكنية المستأجرة قبل 7 سنوات طبقا لقانون الإيجار القديم .
وأكد الحصي في لـ"صدى البلد" أن هناك عدة أمور من الممكن أن تساهم في إثبات امتلاك المستأجرين شقة تمليك ، وذلك لإخلاء الوحدة السكنية المستأجرة قبل 7 سنوات طبقا لقانون الإيجار القديم.
وأشار عضو لجنة الإسكان بمجلس النواب إلى أنه من الممكن الاستعلام عن ذلك من خلال الوحدة المحلية ، و شركات الكهرباء والمياه ، حيث أن إثبات ذلك هو أمر سهل جدا.
وكشف الدكتور صلاح فوزي ، الفقيه الدستوري وأستاذ القانون الدستوري بجامعة المنصورة وعضو لجنة إعداد دستور عام 2014 و عضو اللجنة العليا للإصلاح التشريعي عن الإجراءات القانونية لإثبات امتلاك المستأجر شقة تمليك لإخلاء الوحدة السكنية المستأجرة قبل 7 سنوات طبقا لقانون الإيجار القديم .
وأكد فوزي في تصريحات خاصة لـ"صدى البلد" أن وسائل الإثبات بشأن ذلك تعتبر بمثابة أمر مدني ، وكل وسائل الإثبات المقررة في قانون المسائل المدنية والتجارة وهي القرائن والأدلة وشهادة الشهود ، وأي وثائق دالة على إثبات امتلاك المستأجر شقة تمليك ، بالإضافة إلى الجهات الرسمية مثل الشهر العقاري.
وكانت قد وافقت اللجنة البرلمانية المشتركة من مكاتب لجان الإسكان والإدارة المحلية والشؤون الدستورية والتشريعية بمجلس النواب، بشكل نهائي، على مشروع قانون "بعض الأحكام المتعلقة بإيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر"، وذلك بعد مناقشات مطولة شهدتها الاجتماعات السابقة.
وفيما يلي أبرز ملامح مشروع قانون بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر (الإيجار القديم) وفقاً للنسخة الأخيرة المقدمة من الحكومة إلى مجلس النواب بتاريخ ١٦/ ٦/ ٢٠٢٥:
• تقرير فترة انتقالية مناسبة قبل إنهاء عقود الإيجار القديم، وذلك بواقع (٧ سنوات) بالنسبة للأماكن المؤجرة لغرض السكنى، و(٥ سنوات) بالنسبة للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى، وإلزام المستأجر بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك بانتهاء الفترة الانتقالية، مع النص صراحة على إلغاء كافة قوانين الإيجار القديم بعد انتهاء هذه الفترة الانتقالية.
• إنهاء عقود الإيجار القديم وتحرير العلاقة الإيجارية بحيث تصبح جميع عقود الإيجار خاضعة لأحكام القانون المدني وفقا لإرادة الطرفين، وذلك بعد انتهاء الفترة الانتقالية المحددة بالقانون.
• زيادة القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكنى في المناطق المتميزة بواقع (عشرين) مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره (١٠٠٠ جنيه)، وبواقع (عشرة) أمثال القيمة الإيجارية السارية للوحدات الكائنة بالمنطقتين المتوسطة والاقتصادية وبحد أدنى مبلغ مقداره (٤٠٠ جنيه) في المناطق المتوسطة، و(٢٥٠ جنيه) للوحدات الكائنة في المناطق الاقتصادية.
• زيادة القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى بواقع (٥ أمثال) القيمة الإيجارية الحالية.
• زيادة القيمة الإيجارية (للأماكن المؤجرة لغرض السكنى ولغير غرض السكنى) خلال الفترة الانتقالية بصفة دورية سنوياً بواقع (١٥%).
• تشكيل لجان حصر في نطاق كل محافظة تختص بتقسيم المناطق التي بها أماكن مؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكام هذا القانون إلى مناطق (متميزة ومتوسطة واقتصادية) وفقا لعدة معايير من بينها الموقع الجغرافي ومستوى البناء والمرافق المتصلة بالعقار وشبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة، وتحديد القيمة الإيجارية المستحقة بناء على هذا التصنيف، على أن تنتهي هذه اللجان من أعمالها خلال (٣ شهور) من تاريخ العمل بالقانون.
• استحداث حالات تجيز للمالك أو المؤجر المطالبة بإخلاء العين المؤجرة بخلاف الحالات الواردة بقوانين الإيجار القديم، وذلك إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلق لمدة تزيد على سنة دون مبرر، أو إذا ما ثبت أنه يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية بحسب الأحوال قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر.
• منح المستأجرين الخاضعين لأحكام هذا القانون قبل انتهاء عقودهم أحقية فى تخصيص وحدة سكنية أوغير سكنية، إيجاراً أو تمليكًا، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، وذلك بطلب يقدمه المستأجر أو من امتد إليه عقد الايجار مرفقًا به إقرار بإخلاء وتسليم العين المستأجرة فور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة، على أن تكون الأسبقية فى التخصيص للفئات الأولى بالرعاية.
• إلزام الدولة حال إعلانها عن وحدات تابعة لها سكنية أو غير سكنية، إيجاراً أو تمليكًا ، خلال الفترة الانتقالية بأن تكون الأولوية في التخصيص للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بمجرد تقدمه بطلب مرفقًا به إقرار إخلاء الوحدة المستأجرة، على أن يُراعى في الأولوية حال التزاحم طبيعة المنطقة التى بها الوحدة المستأجرة.
بالتعاون مع الملحن أحمد زعيم.. آدم البنا يطرح أغنية بتاع الصبر