على مدى 43 عاماً ظل العمل بقانون الإيجار القديم- رقم 136 لسنة 1981، الذى نظم معايير تحديد قيمة تأجير الأماكن السكنية- ملفا شائكا نظراً لما يتعلق به من أبعاد اجتماعية لعدد كبير من الأسر المصرية.. وطوال تلك السنوات كان الحديث عن ضرورة إدخال تعديلات على القانون نظراً للضرر الكبير الواقع على ملاك العقارات المؤجرة بعد أن أصبحت القيمة الإيجارية التى لا تتعدى الجنيهات لا تتناسب مع قيمة العقار المؤجر سواء كانت هذه العقارات فى الاماكن الراقية أو المتوسطة أو حتى الشعبية.

فى نفس الوقت كانت هناك أبعاد أخرى فى التعامل مع هذا الملف.. فهناك على الجانب الآخر ملايين المستأجرين من كبار السن أو ضيقي الحال، الذين لا يستطيعون استئجار وحدة سكنية بالقيمة الإيجارية الموجودة حالياً والخاضعة فى أغلبها لقانون الإيجارات الجديد بعقد محدد المدة وقيمة إيجارية يفرضها مالك العقار ومن ثم توالت مشروعات القوانين على البرلمان، والتى تناقش العلاقة بين المالك والمستأجر فى قانون الايجار القديم، ومنها ما تمت مناقشته ووضع تصورات بشأنه، غير أن جميعها لم تتم مناقشته فى الجلسات العامة وبعضها ظل حبيس الأدراج.

الآن ومع صدور حكم المحكمة الدستورية أول أمس السبت 9 نوفمبر الجاري والذى قضى بعدم دستورية الفقرة الأولى من كل من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981، في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر جرت المياه فى النهر مرة أخرى.

الحكم حدد موعد تطبيقه فى اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد فى مجلس النواب والذى بدأ فى الاول من أكتوبر الماضي ويستمر لمدة تسعة أشهر، ومن ثم أصبح لزاماً على مجلس النواب مناقشة القانون.

دراسة مستفيضة

مجلس النواب بدوره وفور صدور الحكم، أصدر بياناً بشأن حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في القضية رقم (24) لسنة 20 قضائية دستورية بتاريخ 9 نوفمبر2024.

وأشار البيان إلى أن مكتب مجلس النواب كلف لجنة الإسكان بإعداد دراسة مستفيضة عن ملف قوانين "الإيجار القديم"، بما في ذلك تقييم أثرها التشريعي، وفق محددات معينة أهمها الخلفية التاريخية لهذه التشريعات، وأحكام المحكمة الدستورية المتعلقة بها.

وذكر البيان أن لجنة الإسكان بمجلس النواب أعدت تقريرًا مبدئيًا عن موضوع الإيجار القديم ومن المقرر عرضه على المجلس خلال الجلسات العامة القادمة.

وأشار مجلس النواب إلى أنه سيواصل مناقشة القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن، والتعديلات التشريعية اللازمة لتنفيذ حكم المحكمة الدستورية بروح من التوازن والعدالة، ملتزمًا بحماية مصالح جميع الأطراف دون تغليب مصلحة طرف على حساب طرف آخر..

من جانبه أكد د.محمد عطية الفيومي، رئيس لجنة الإسكان والمرافق بمجلس النواب، أنه سيتم اتباع النظام الأمثل فيما يخص قانون الإيجار القديم، وأن حكم المحكمة الدستورية سهل الطريق لتطبيقه ووضع محددات لافتاً أن حكم المحكمة الدستورية بشأن عدم دستورية تثبيت قيمة الإيجار القديم تخص القطاع السكني فقط ولا يختص بالقطاعات الأخرى.

وأوضح فى تصريحات تليفزيونية أن هناك بابا أوسع لإقرار تشريع متوازن يحقق مصالح الجميع، مؤكداً أن مجلس النواب ينظر لمحدودي الدخل من السكان، وهذا الموضوع موجود على أجندة دور الانعقاد الحالي لمجلس النواب للنظر فيه مشيراً إلى أن هذا القانون سيكون مادتين فقط ليس أكثر من ذلك.

من جانبها قالت الدكتورة هناء سرور عضو لجنة الصحة بالبرلمان أن حكم المحكمة الدستورية العليا والمتضمن: "عدم دستورية الفقرة الأولى في كل من المادتين رقمي (١) و (٢) من القانون رقم (١٣٦) لسنة ١٩٨١، في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر خطوة مهمة تحقق التوازن في العلاقة بين المؤجر والمستأجر، بما يضمن عدالة توزيع الأعباء والمنافع بين الطرفين ويدفع نحو زيادة الإيجار بشكل متناسب مع الوضع الحالي.

وأشادت النائبة ببيان مجلس النواب برئاسة المستشار الدكتور حنفى جبالي رئيس المجلس في هذا الشأن والذى أشار إلى أن المجلس هو الحارس الأمين لحقوق الشعب وأنه سيواصل مناقشة القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن، والتعديلات التشريعية اللازمة لتنفيذ حكم المحكمة الدستورية العليا المُشار إليه، بروح من التوازن والعدالة، ملتزمًا بحماية مصالح جميع الأطراف دون تغليب مصلحة طرف على حساب طرف آخر، فالأمر لا يتعلق فقط بضبط العلاقة بين المالك والمستأجر، بل بخلق بيئة قانونية تعزز من الاستقرار الاجتماعي وتدعم النسيج المجتمعي.

وأشارت سرور إلى أن المحكمة الدستورية أكدت أهمية وضع ضوابط موضوعية ومرنة لتحديد الأجرة السنوية، بحيث تراعي الأوضاع الاقتصادية المتغيرة وتحقق توازناً عادلاً بين حقوق الطرفين ويعني هذا أن التشريعات الجديدة يجب أن تتضمن آليات تتيح تعديل الأجرة بناء على مؤشرات اقتصادية واضحة، مثل معدلات التضخم ومستويات الدخل من أجل ضمان عدم استغلال المستأجرين من جهة، والحفاظ على عوائد مناسبة للملاك من جهة أخرى.

على جانب آخر تقدم النائب محمود قاسم عضو مجلس النواب، ببيان عاجل إلى المستشار الدكتور حنفى جبالى رئيس مجلس النواب لتوجيهه إلى رئيس مجلس الوزراء ووزراء العدل والإسكان والتنمية المحلية، بسرعة تشكيل لجنة وزارية لإجراء دراسة عاجلة حول هذا الحكم والإسراع في اتخاذ جميع الإجراءات للتدخل التشريعى تنفيذًا لحكم المحكمة الدستورية العليا.

وطالب قاسم في بيانه الحكومة بأن تتدارس بعناية فائقة نصوص الأحكام الصادرة من المحكمة الدستورية العليا حتى يتم التدخل التشريعى بصورة متوازنة وحتى لا يتم التعرض مرة ثانية بعدم دستورية التعديل التشريعى مشيداً بحرص المحكمة الدستورية العليا في أحكامها على النص صراحة بضرورة تحقيق التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية مما يوجب تدخل المشرع لإحداث هذا التوازن، فلا يمكّن للمؤجر فرض قيمة إيجارية استغلالًا لحاجة المستأجر إلى مسكن يؤويه ولا يهدر عائد استثمار الأموال- قيمة الأرض والمباني- بثبات أجرتها بخسًا لذلك العائد فيحيله عدما.

كانت المحكمة الدستورية العليا بجلستها المعقودة يوم "السبت "أول أمس برئاسة المستشار بولس فهمي إسكندر- رئيس المحكمة، قد أصدرت عددًا من الأحكام في الدعاوى الدستورية المنظورة أمامها، جاء من بينها أن ثبات أجرة الأماكن المؤجرة لأغراض السكنى الخاضعة للقانون رقم 136 سنة 1981، يخالف أحكام الدستور، ووجوب تدخل المشرع لإحداث التوازن فى العلاقة الإيجارية.

وقضت المحكمة بعدم دستورية الفقرة الأولى من كل من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981، في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنته من ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون.

وتضمن الحكم أن المحكمة عملت الرخصة المخولة لها بمقتضى المادة (49) من قانونها وحددت اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لمجلس النواب تاريخًا لإعمال أثر حكمها، وذلك لحاجة المشرع إلى مدة زمنية كافية ليختار بين البدائل لوضع ضوابط حاكمة لتحديد أجرة الأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السُكنى الخاضعة للقانون رقم 136 لسنة 1981.

وشيّدت المحكمة قضاءها على سند من أن القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن السكنية تنطوي على خصيصتين: أولاهما الامتداد القانوني لعقود إيجارها، والأخرى التدخل التشريعي في تحديد أجرتها، وكلاهما ليس عصيًا على التنظيم التشريعي، فإذا كان الامتداد القانوني قد حدد نطاقًا بفئات المستفيدين من حكمه، دون سواهم، فإن تحديد الأجرة يتعين دومًا أن يستند إلى ضوابط موضوعية تتوخى تحقيق التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية، مما يوجب تدخل المشرع لإحداث هذا التوازن..

وأضافت المحكمة أن النصين المطعون عليهما قد حظرا زيادة الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على 7٪ من قيمة الأرض عند الترخيص، والمباني طبقًا للتكلفة الفعلية وقت البناء، وهو ما مؤداه ثبات القيمة الإيجارية عند لحظة من الزمان ثباتًا لا يزايله مضي عقود على التاريخ الذي تحددت فيه، ولا تؤثر فيه زيادة معدلات التضخم وانخفاض القوة الشرائية لقيمة الأجرة السنوية، واضمحلال عائد استثمار الأعيان المؤجرة بما يدنيه من العدم، وهو ما يشكل عدوانًا على قيمة العدل وإهدارًا لحق الملكية.

تاريخ قانون الإيجار القديم

نظم القانون رقم 49 لسنة 1977 إجراءات ومدة وبنود عقود تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما ينظم القانون رقم 136 لسنة 1981 معايير تحديد قيمة أجرة تأجير الأماكن وزيادتها السنوية، لكن فى 14 نوفمبر 2002 تصدت المحكمة الدستورية لذلك وقضت الحكم بعدم دستورية الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فيما لم تتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار الذي يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بانتهاء إقامة آخرهم بها سواء بالوفاة أو الترك، وفى عام 2011 فسرت المحكمة الدستورية الحكم بأن تكون لمرة واحدة.

وأثر هذا الحكم هو عدم جواز امتداد العقد إلى أقارب المستأجر المقيمين معه بحبث يكون مقتصرا على جيل واحد فقط من ورثة المستأجر الأصلى وهم "الأبناء والزوجات والوالدان"، ويبدأ العقد معهم وينتهى بوافاتهم، بشرط الإقامة الهادئة المستقرة لمدة سنة على الأقل قبل وفاة المستأجر الأصلي.

ووفقا لمنطوق الحكم فإن موعد تنفيذ الحكم سيكون في اليوم التالى لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لمجلس النواب وهو ما يعنى ضرورة قيام البرلمان من الآن وحتى فض دور الانعقاد بصياغة مشروع قانون بتعديل الفقرتين الأولى من المادتين 1 و2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 الخاص بقيمة الزيادة السنوية للإيجار بالنسبة للوحدات السكنية المؤجرة بهذا القانون.

علما بأن دور الانعقاد العادى بدأ في شهر أكتوبر 2024 الجاري ويستمر لمدة تسعة أشهر وعقب انتهائه يبدأ تنفيذ الحكم أي يرجح في يونيو أو يوليو ٢٠٢٥.

يُذكر أنه تم تعديل قانون الإيجار القديم في عام 2022 للأشخاص الاعتبارية، بحيث تتم زيادة قيمة الإيجار بنسبة 15% سنويًا لمدة خمس سنوات، ثم تنتقل الوحدة إلى المالك بعد ذلك، وطالب العديد من الخبراء والمسئولين بتعديل قانون الإيجار القديم، بحيث يتم تحقيق التوازن بين حقوق المالك والمستأجر.

المصدر: الأسبوع

كلمات دلالية: مجلس النواب المحكمة الدستورية لجنة الإسكان قانون الإيجار القديم حکم المحکمة الدستوریة العلیا قانون الإیجار القدیم عدم دستوریة الفقرة الأجرة السنویة قیمة الإیجار بعدم دستوریة دور الانعقاد هذا القانون من المادتین مجلس النواب تاریخ ا إلى أن

إقرأ أيضاً:

إدراج مساحة الشقة ضمن معايير تحديد زيادة الإيجار القديم| تحرك جديد

طالب النائب إيهاب منصور، رئيس الهيئة البرلمانية لحزب المصري الديمقراطي الاجتماعي، بإعادة تقييم القيمة الإيجارية للعقارات لإدخال معيار مساحة الوحدة أو العينة المستأجرة وعدم الاكتفاء بمعيار بالموقع ونوعية البناء، مشيرًا إلى أن معيار مساحة الشقة "وهو يمثل أهمية كبيرة" لم يتضمنه مشروع قانون الإيجار القديم الذي قدمته الحكومة مؤخرًا ووافقت عليه لجنة الإسكان بالبرلمان.

تحديد قيمة زيادة الأجرة

وقال "منصور"، في تصريحات خاصة لـ "صدى البلد"، إن مشروع قانون الإيجار القديم، لم يفرق بين مساحة الوحدة فيما يخص زيادة القيمة الإيجارية، معقبًا: "كيف تتساوى زيادة قيمة وحدة مساحتها 100 م بوحدة أخرى مساحتها 400 م".

وشدد رئيس الهيئة البرلمانية لحزب المصري الديمقراطي على ضرورة إدراج هذا المقترح بمشروع قانون الإيجار القديم، منوهًا بأنه سيتقدم به خلال المناقشات التي ستجري حول مشروع القانون بالجلسة العامة.

وأكد النائب على أن وضع اعتبار مساحة العين المؤجرة، يمثل حاجة ملحة لتحقيق العدالة والتوازن في أثناء تطبيق مشروع قانون الإيجار القديم.

معايير زيادة الأجرة بـ الإيجار القديم

وتنص المادة الثالثة من مشروع قانون الإيجار القديم على أنه تشكل بقرار من المحافظ المختص لجان حصر في نطاق كل محافظة تختص بتقسيم المناطق التي بها أماكن مؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكام هذا القانون إلى مناطق متميزة متوسطة، اقتصادية، على أن يُراعى في التقسيم المعايير والضوابط الآتية:

(1) الموقع الجغرافي ويشمل طبيعة المنطقة والشارع الكائن به العقار.

(۲) مستوى البناء ونوعية مواد البناء المستخدمة ومتوسط مساحات الوحدات بالمنطقة.

(۳) المرافق المتصلة بالعقارات بكل منطقة من مياه وكهرباء وغاز وتليفونات وغيرها من المرافق.

(٤) شبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة.

(٥) القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة لأحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية الصادر

بالقانون رقم ١٩٦ لسنة ۲۰۰۸ ، الكائنة في ذات المنطقة.

ويصدر قرار من رئيس مجلس الوزراء بقواعد ونظام عمل هذه اللجان.

هام للمستأجرين| تمديد شرط "الشقة المغلقة" 3 سنوات بقانون الإيجار القديم| مقترحهل يخضع عقد الإيجار لمدة 59 عاما لقانون الإيجارات القديمة؟| تحليل قانوني

وتنتهى هذه اللجان من أعمالها خلال ثلاثة شهور من تاريخ العمل بهذا القانون ويجوز بقرار من رئيس مجلس الوزراء من مدة الانتهاء من أعمالها لمدة واحدة مماثلة، ويصدر قرار من المحافظ المختص بما تنتهي إليه اللجان يتم نشره في الوقائع المصرية ويعلن بوحدات الإدارة المحلية في نطاق كل محافظة.

زيادة الإيجار القديم

وينص مشروع قانون الإيجار القديم على أنه اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكام هذا القانون والكائنة في المناطق المتميزة بواقع عشرين مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره ألف جنيه، وبواقع عشرة أمثال القيمة الإيجارية السارية للأماكن الكائنة بالمنطقتين المتوسطة والاقتصادية وبحد أدنى مبلغ مقداره أربعمائة جنية للأماكن الكائنة في المناطق المتوسطة، ومائتين وخمسون جنيها للأماكن الكائنة في المناطق الاقتصادية.

ويلتزم المستاجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، لحين انتهاء لجان الحصر المشار إليها بالمادة (۳) من هذا القانون من أعمالها ، بسداد الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون بواقع ٢٥٠ جنيه شهرياً، علي أن يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بدءا من اليوم التالي لنشر قرار المحافظ المختص المنصوص عليه بالفقرة الأخيرة من المادة (۳) بسداد الفروق المستحقة إن وجدت على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التي استحقت عنها.

واعتباراً من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى خمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية.

وتزاد القيمة الإيجارية المحددة وفقاً للمادتين (٥٠٤) من هذا القانون سنويا بصفة دورية بنسبة (١٥).
 

طباعة شارك الإيجار القديم زيادة الإيجار القديم مشروع قانون الإيجار القديم زيادة قيمة الإيجار القديم الإيجارات القديمة زيادة قيمة الإيجارات القديمة

مقالات مشابهة

  • رئيس إسكان النواب: 250 جنيها تحت الحساب يدفعها المستأجر لمدة 3 أشهر بعد تطبيق قانون الإيجار القديم
  • عقيص ودويهي وترزيان: لوضع اقتراح تعديل قانون الانتخابات النيابية على جدول أعمال الجلسة المقبلة
  • فقيه دستوري يكشف عن مقترح عادل للمالك والمستأجر لحل أزمة قانون الإيجار القديم
  • المصري للدراسات الاقتصادية: مشروع قانون الإيجار القديم لا يصلح إلا بتعويض المتضررين
  • قانون الإيجار القديم 2025 .. شوف هتدفع كام في الشهر
  • إدراج مساحة الشقة ضمن معايير تحديد زيادة الإيجار القديم| تحرك جديد
  • هل يخضع عقد الإيجار لمدة 59 عاما لقانون الإيجارات القديمة؟| تحليل قانوني
  • رئيس برلمانية التجمع: أرفض مشروع قانون الإيجار القديم لأنه «ينحاز للملاك»
  • نقيب أطباء الأسنان يعلن رفضه تعديلات قانون الإيجار القديم
  • س & ج.. كل ما تريد معرفته عن مشروع قانون الإيجار القديم من الزيادة إلى الإخلاء