تعديلات قانون الإيجار القديم.. هل عقود الـ 59 عامًا مستثناة؟
تاريخ النشر: 5th, May 2025 GMT
انطلقت مناقشات مجلس النواب، اليوم الأحد، حول تعديلات مشروع قانون الإيجار القديم، الذي قدمته الحكومة.
وسبق أن أصدرت المحكمة الدستورية العليا حكمًا بعدم دستورية المادتين الأولى والثانية من قانون الإيجار القديم رقم 136 لسنة 1981، واللتين كانتا تنصان على تثبيت القيمة الإيجارية للوحدات السكنية، لمواكبة المتغيرات الاقتصادية والاجتماعية في البلاد.
ويبقى السؤال المهم: هل تشمل التعديلات عقود الإيجار المحددة بـ 59 عاما؟.
أجمع خبراء القانون على أن نظام الإيجار في مصر مقسم إلى فئتين، الأولى العقود القديمة، والثانية القانون المدني، وأن عقود الـ 59 عامًا الموقعة بعد إقرار قانون الإيجارات المدني رقم 4 لسنة 1996، لا ينطبق عليها حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر يوم 9 نوفمبر 2024.
الحديدي توجه الشكر للبرلمان على جهوده بمشروع قانون الإيجار القديم
محمود فوزى يكشف فلسفة زيادة القيمة الإيجارية بقانون الإيجار القديم
نهاية تدريجية لعقود الإيجار القديم.. ما مصير المستأجرين بالقانون الجديد؟
تعديلات قانون الإيجار القديم| الحكومة تتعهد بتوفير البدائل.. والنواب يطالبون بحلول شاملة
وأن تطبيق حكم المحكمة الدستورية العليا يقتصر فقط على العقارات والوحدات الخاضعة لهذا القانون، بينما تبقى أوضاع العقارات المؤجرة قبل هذا القانون وبعده مسألة مختلفة، وبالنسبة للعقود ذات المدة 59 عامًا، التي تم تحريرها بعد صدور القانون المدني رقم 4 لسنة 1996، لا ينطبق عليها حكم المحكمة الدستورية الأخير، وبالتالي لن يتم التطرق إليها في مجلس النواب، وتخضع هذه العقود لأحكام القانون المدني.
كما تخضع العقود المبرمة بعد 1996 لمبدأ “العقد شريعة المتعاقدين”، وتنتهي بانتهاء مدتها الزمنية كما هو منصوص عليه في العقد.
نص مشروع قانون الإبجار القديم كالآتي:المادة (1): تسرى أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى و الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى وفقا لأحكام القانونين رقمى 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر؛ و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
المادة (2) من مشروع قانون الإيجار القديم نصت على أنه: اعتبارا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الايجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكنى عشرين مثل القيمة الايجارية القانونية السارية؛ على ألا تقل القيمة الإيجارية القانونية المستحقة شهريا بعد الزيادة عن مبلغ ألف جنيه للوحدات الكائنة في المدن والأحياء؛ وعن مبلغ خمسمائة جنيه للوحدات الكائنة في القرى التي تسرى عليها أحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 المشار إليهما.
فيما نصت المادة (3) من مشروع قانون الإيجار: اعتبارا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الايجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى خمسة أمثال القيمة الايجارية القانونية السارية.
أما المادة (4) في مشروع قانون الإيجار فنصت على: تزاد سنويا بصفة دورية آخر قيمة ايجارية قانونية مستحقة وفق أحكام هذا القانون بنسبة (15%).
ونصت المادة (5) من مشروع قانون الإيجار على أن : تنتهى عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل به؛ ما لم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك.
أما المادة (6) من مشروع قانون الإيجار فجاءت كالآتي: مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار اليه؛ يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الايجار ؛ بحسب الأحوال؛ باخلاء المكان المؤجر ورده الى المالك أو المؤجر؛ بحسب الأحوال؛ فى نهاية المدة المبينة فى المادة (5) من هذا القانون؛ ما لم يتم التراضي على غير ذلك.
وحال الامتناع عن الإخلاء يكون للمالك أو المؤجر؛ بحسب الأحوال؛ أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتض.
ومع عدم الاخلال بحكم الفقرة السابقة يحق للمستأجر أو من امتد إليه عقد الايجار؛ بحسب الأحوال؛ رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفقا للإجراءات المعتادة على ألا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضى الأمور الوقتية المشار إليه.
ووفقا للمادة (7) :
يمنح المستأجرون أو من امتدت اليهم عقود الايجار؛ بحسب الأحوال الذين تنتهي عقود ايجارها طبقا لأحكام هذا القانون أولوية فى الحصول على وحدات سكنية وغير سكنية؛ إيجار أو تمليكا؛ من الوحدات المتاحة لدى الدولة؛ وفقا للقواعد والشروط والإجراءات التى يصدر بها قرار من رئيس مجلس الوزراء؛ بناء على عرض الوزير المختص بشئون الاسكان؛ خلال شهر من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون؛ وذلك مع مراعاة الفئات الأكثر احتياجا منهم.
ويصدر الوزير المختص بشئون الإسكان ؛ بعد موافقة مجلس الوزراء ؛ قرارا بإنشاء بوابة إلكترونية يتضمن تحديدا لنظام عملها والإجراءات الخاصة بها؛ خلال شهر من تاريخ صدور قرار رئيس مجلس الوزراء المشار إليه فى الفقرة السابقة ؛ على أن تتلقى البوابة طلبات المستأجرين خلال ثلاثة أشهر من تاريخ انشائها
ووفقا للمادة (8) :
تلغى القوانين أرقام 49 لسنة 1977 في شأن تأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر؛ و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ؛ و 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية ؛ كما يلغى كل حكم يخالف أحكام هذا القانون؛ وذلك كله اعتبارا من اليوم التالى لمرور خمسة أعوام من تاريخ العمل بهذا القانون.
المادة (9) نصت على: ينشر هذا القانون فى الجريدة الرسمية ؛ ويعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره.
المصدر: صدى البلد
كلمات دلالية: الإيجار القديم قانون الإيجار القديم المحكمة الدستورية التعديلات العقد شريعة المتعاقدين من مشروع قانون الإیجار قانون الإیجار القدیم المحکمة الدستوریة أحکام هذا القانون بحسب الأحوال تاریخ العمل من تاریخ لسنة 1981 لسنة 1977 على أن فی شأن
إقرأ أيضاً:
ممنوع الطرد من الشقة وحماية لمدة 10 سنوات.. تطورات مناقشات قانون الإيجار القديم
يبرز مشروع قانون الإيجار القديم بعد سنوات طويلة من الجدل المستمر والمطالبات المتكررة من جانب ملاك العقارات، وسط تحفظات ومخاوف من المستأجرين، لمحاولة حل واحد من أكثر الملفات العقارية تعقيدًا.
يأتي هذا المشروع في ظل تزايد الدعوات لإعادة النظر في عقود الإيجارات القديمة التي تمتد لعقود مضت، والتي تُقدَّر بأسعار رمزية لا تواكب التطورات الاقتصادية، مما أثار أزمة قانونية واجتماعية حادة بين الأطراف.
محلية النواب: قانون الإيجار القديم يستهدف التوازن والعدالة بين المالك والمستأجر
ملف الإيجار القديم أمام النواب| 4 محافظات تكشف أرقامًا صادمة عن السكان والعقارات
محافظ القاهرة: 1.1 مليون وحدة إيجار قديم بالعاصمة.. و17 ألف عقار مهدد بالخطر
محمود فوزي: المادة السابعة من مشروع قانون الإيجار القديم تحتاج لتدعيم
يرسم مشروع القانون الجديد ملامح تغيير جذري في آلية تحديد القيمة الإيجارية، بهدف وضع حد للإيجارات الزهيدة التي ظلت تُدفع منذ خمسينيات القرن الماضي.
ينص مشروع القانون على زيادة القيمة الإيجارية للوحدات السكنية المؤجرة بحيث تصبح 20 ضعف القيمة الحالية، على أن لا تقل عن 1000 جنيه شهريًا في المدن والأحياء، و500 جنيه في القرى.
أما الوحدات غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعيين، فتتضمن زيادة تصل إلى خمسة أضعاف القيمة الإيجارية السابقة.
يُقر المشروع أيضًا زيادات سنوية بنسبة 15% على القيمة الإيجارية لمدة خمس سنوات متتالية من تاريخ تنفيذ القانون، ما يتيح فترة انتقالية تدريجية للمستأجرين لتكييف أوضاعهم المالية مع هذه الزيادات، وهو ما يضع حجر الأساس لمرحلة جديدة في العلاقة التعاقدية بين المالك والمستأجر.
نهاية العقود القديمة بعد 5 سنواتواحدة من أهم البنود في مشروع القانون الجديد هي المادة التي تنص على إنهاء جميع عقود الإيجار القديمة بعد مرور خمس سنوات من بدء تنفيذ القانون، حيث يُلزم المستأجر بإخلاء الوحدة السكنية أو غير السكنية وردها للمالك.
وفي حال الامتناع عن الإخلاء، يحق للمالك التوجه إلى قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة المختصة للحصول على أمر إخلاء فوري.
هذه الخطوة تمثل نقطة تحول قانونية هامة، إذ تنهي حالة النزاع والامتداد غير المحدد للعقود القديمة التي كانت السبب في العديد من المشكلات القانونية بين الطرفين خلال العقود الماضية.
دعم الدولة للمستأجرين غير القادرينلم يغفل مشروع القانون البعد الاجتماعي والإنساني، إذ أتاح للمستأجرين المتأثرين من إنهاء العقود القديمة إمكانية التقدم للحصول على وحدات سكنية بديلة، سواء بنظام الإيجار أو التمليك، ضمن مشروعات الإسكان التي توفرها الدولة.
ويتم تحديد القواعد والإجراءات الخاصة بهذا الدعم من قبل رئيس مجلس الوزراء بناءً على عرض وزير الإسكان، ما يضمن تفعيل آلية متكاملة لحماية الفئات الأضعف.
ضوابط جديدة لحالات الإخلاءمن الملامح البارزة في مشروع القانون، وضع ضوابط واضحة لحالات الإخلاء القانوني، حيث بعد انتهاء الفترة الانتقالية، وإذا لم يتفق الطرفان على تجديد العقد، يحق للمالك اللجوء للقضاء للحصول على حكم بالإخلاء الفوري. ومع ذلك، يتيح القانون المجال للتفاوض وإبرام عقود جديدة بشروط عادلة يوافق عليها الطرفان.
جدل واسع ومناقشات متواصلة في البرلمانيواصل مجلس النواب مناقشاته المكثفة حول مشروع تعديل قانون الإيجار القديم، الذي أثار جدلاً واسعًا بين الملاك والمستأجرين على حد سواء. فبينما يرى البعض في المشروع ضرورة لتصحيح الخلل، يخشى آخرون من تداعياته الاجتماعية، خاصة مع البنود التي تقترح رفع الإيجارات وإنهاء العقود بعد خمس سنوات.
اعتراضات واسعة من النواب والمواطنينلاقى مشروع القانون انتقادات من نواب البرلمان وأحزاب سياسية عدة، إضافة إلى استياء واسع من المستأجرين الذين يخشون فقدان مساكنهم، خاصة مع التهديد بزيادة كبيرة في الإيجار وإنهاء العقود بعد خمس سنوات.
في المقابل، يشدد الملاك على ضرورة تطبيق قانون عادل ينهي معاناتهم التي استمرت لعقود، معبرين عن أملهم في أن تعيد التعديلات حقهم في ممتلكاتهم.
أكد المستشار محمود فوزي، وزير الشؤون النيابية والقانونية، أن الحكومة تسعى إلى صياغة قانون عادل ومتوازن يحقق مصالح جميع الأطراف دون انحياز، مشيرًا إلى التزام الحكومة بقرار المحكمة الدستورية العليا الذي يلزم البرلمان بإصدار التعديلات خلال الدورة البرلمانية الحالية.
مطالب الملاك بتقليل فترة التوفيق وتسريع التحريرأبدى ممثلو الملاك اعتراضهم على فترة الخمس سنوات كمهلة انتقالية، معتبرينها طويلة جدًا مقارنة بالأعباء التي تحملوها، وطالبوا بتقليصها إلى ثلاث سنوات فقط.
كما اقترحوا رفع الحد الأدنى لإيجار الوحدات التجارية إلى 5000 جنيه شهريًا، مع تحرير العلاقة الإيجارية خلال عام واحد فقط.
إلغاء شامل للقوانين القديمة وتنظيم جديديهدف مشروع القانون إلى إلغاء كافة القوانين السابقة المنظمة للإيجار القديم، بما في ذلك قوانين 1977 و1981 و1997، لتوحيد الإطار التشريعي وتنظيم سوق الإيجارات بكفاءة أكبر.
البرلمان لن يمرر المشروع بصيغته الحاليةمن جانبه، أكد النائب محمد عطية الفيومي، رئيس لجنة الإسكان بمجلس النواب، أن مشروع القانون المقدم من الحكومة لن يتم تمريره بصيغته الحالية، مشددًا على أن البرلمان يعمل على تعديلات جوهرية تعكس آراء وملاحظات النواب والمواطنين والجهات المعنية.
وأشار الفيومي إلى أن المجلس يتبنى أسلوبًا جديدًا في النقاشات التشريعية، يتمثل في الانفتاح الكامل على كافة وجهات النظر.
الدولة ترفض الإخلاء القسريالفيومي طمأن المواطنين بأن الحديث عن فترة انتقالية تمتد لخمس سنوات لا يعني الإخلاء القسري، مؤكدًا أن "الدولة لن تسمح بالمساس بحق السكن أو بتهديد استقرار الأسر"، وهو ما يعكس التزام الحكومة بحماية النسيج الاجتماعي وضمان السكن الآمن لكل مواطن.
رفض من أحزاب سياسية ومطالب بحلول واقعيةأعلن حزب مصر القومي رفضه لمشروع القانون في صيغته الحالية، ويرى أن رفع الإيجارات بهذه الصورة قد يفاقم أزمة السكن ويهدد الاستقرار الاجتماعي.
ودعا الحزب إلى خلق حلول بديلة مثل توفير وحدات سكنية بأسعار مدعمة، وتأجيل رفع الإيجارات لمدة أطول، بالإضافة إلى دعم الفئات الأكثر احتياجًا بشكل مباشر.
مشروع قانون متكامل من حزب الاتحادفي سياق متصل، قدم حزب الاتحاد مشروع قانون متكامل لتنظيم العلاقة الإيجارية للوحدات المؤجرة بنظام الإيجار القديم، يشمل السكني وغير السكني، ويركز على تحقيق العدالة الاجتماعية والتوازن بين الملاك والمستأجرين.
ويتضمن المشروع تصنيف المستأجرين إلى ثلاث فئات: غير القادرين (حماية لمدة 10 سنوات مع دعم شهري)، متوسطي الدخل (زيادة إيجارية 15% سنويًا لمدة 5 سنوات)، والقادرين أو من يمتلكون أكثر من وحدة (إنهاء العلاقة الإيجارية خلال 3 سنوات).
كما يقترح إنشاء صندوق للتسويات والتعويضات يُدار بالشراكة بين وزارة المالية ووزارات الإسكان والتضامن، وتمويل التعويضات وتقديم دعم إيجاري وتمويل وحدات بديلة.
خطوات تنفيذية وآليات حديثةيقترح مشروع حزب الاتحاد إنشاء منصة إلكترونية وطنية لتسجيل بيانات الملاك والمستأجرين، وتشكيل لجان تسوية برئاسة قضاة متخصصة للفصل في المنازعات خلال فترة لا تتجاوز 90 يومًا، بالإضافة إلى منح حوافز ضريبية للملاك والمطورين العقاريين.
تحدد مراحل تنفيذ القانون بنشره وتسجيل البيانات في 12 شهراً، تصنيف الحالات وصرف التعويضات في 24 شهراً، ثم تحرير العلاقة الإيجارية بالكامل في العام الرابع.
تثير تعديلات قانون الإيجار القديم تحديات عدة، أهمها ضمان توازن الحقوق بين المستأجرين والملاك، وحماية محدودي الدخل من الإخلاء أو الزيادات المفاجئة، إلى جانب توفير البدائل السكنية والمالية التي تضمن استقرار الأسر.
كما أن تطبيق القانون يتطلب آليات قانونية وقضائية فعالة وسريعة، إضافة إلى إطار تشريعي متكامل يجمع بين العدالة الاجتماعية والتنظيم القانوني.
4 محافظات تكشف أرقامًا صادمة عن السكان والعقاراتوبالأمس شهدت اللجنة المشتركة من لجان الإسكان والإدارة المحلية والشئون الدستورية والتشريعية بمجلس النواب، جلسة استماع مهمة حول ملف الإيجار القديم، حيث كشف عدد من المحافظين، بالأرقام، حجم الوحدات المؤجرة بنظام الإيجار القديم داخل المحافظات الكبرى، مؤكدين أن الأزمة لم تعد تقتصر على بعدها السكني فقط، بل تحولت إلى تهديد عمراني واجتماعي يستدعي تدخلاً تشريعيًا عاجلًا لإعادة التوازن في العلاقة بين المالك والمستأجر، وحماية الثروة العقارية المهددة بالتآكل.
وأكد اللواء إبراهيم صابر، نائب محافظ القاهرة، عن الأرقام الحقيقية لوحدات الإيجار القديم داخل العاصمة، خلال اجتماع اللجنة المشتركة من لجان الإسكان والإدارة المحلية والشئون الدستورية والتشريعية، التي ناقشت مشروع قانون تعديل الإيجار القديم، بحضور محافظي القاهرة، الجيزة، الإسكندرية، والقليوبية.
وقال محافظ القاهرة أن القاهرة تضم 1.1 مليون وحدة إيجار قديم والعاصمة تضم مليون و99 ألف وحدة خاضعة لنظام الإيجار القديم، موزعة كالتالي:
المنطقة الشرقية: 315 ألف وحدة
المنطقة الشمالية: 313 ألف
المنطقة الجنوبية: 266 ألف
المنطقة الغربية: 203 ألف
وأضاف أن هذه الوحدات تمثل نحو 36.4% من إجمالي وحدات الإيجار القديم في الجمهورية، مشيرًا إلى أن 772 ألف وحدة سكنية داخل المحافظة تخضع لهذا النظام، إلى جانب:
162,895 وحدة لأغراض العمل
3,023 وحدة للسكن والعمل معًا
وأكد وجود:
32,949 وحدة مغلقة بسبب سفر الأسرة
78,206 وحدة مغلقة لوجود مسكن آخر
4,117 وحدة تحتاج ترميم
2,536 وحدة صدر لها قرار هدم
33,500 منشأة خالية أو مغلقة
9,756 منشأة أخرى بأنشطة مختلفة
تدهور عمراني: آلاف المباني تحتاج تدخلاً فورياً
وكشف صابر أن المحافظة تضم :
69,610 مبانٍ بحاجة إلى ترميم بسيط
33,017 بحاجة إلى ترميم متوسط
14,699 عقارًا تتطلب تنكيسًا
3,167 عقارًا غير قابل للترميم ويستلزم هدمًا فورياً وبذلك يصل عدد العقارات المتدهورة أو الآيلة للسقوط إلى أكثر من 17 ألف عقار على مستوى المحافظة.
القيمة الإيجارية: تفاوت حاد
أوضح محافظ القاهرة أن 43% من الأسر المستأجرة تدفع أقل من 50 جنيهًا شهريًا بينما 1% فقط يدفعون أكثر من 900 جنيه
الإسكندرية: أكثر من 433 ألف وحدة إيجار قديم
استعرض الفريق أحمد خالد، محافظ الإسكندرية، الأرقام الرسمية داخل محافظته، موضحًا أن الإيجار القديم يشمل:
259 ألف وحدة سكنية
57 ألف لأغراض العمل
944 وحدة للسكن والعمل
25,231 وحدة مغلقة
38 ألف وحدة أخرى يملك قاطنوها مساكن بديلة
وأضاف أن الإسكندرية تضم نحو 24 ألف عقار آيل للسقوط، منها 8 آلاف صدر لها قرارات إزالة كلية أو جزئية.
القليوبية: أكثر من 150 ألف أسرة متأثرة
من جانبه، أكد المهندس أيمن عطية، محافظ القليوبية، أن 150 ألف أسرة تقطن وحدات إيجار قديم، من إجمالي نحو 269 ألف وحدة، مشيرًا إلى أن أكثر المناطق تأثرًا تقع بين شبرا الخيمة وبنها. كما أوضح وجود فرص للتوسع في مناطق مثل الخصوص والخانكة، وتوفير وحدات سكنية بديلة في العبور والعبور الجديدة.
الجيزة: تزايد الحاجة للترميم وتوسعات في المدن الجديدة
وأكد اللواء عادل النجار، محافظ الجيزة، أن التعداد السكاني للمحافظة يقترب من 10 ملايين نسمة، مشيرًا إلى أن العديد من الوحدات تحتاج ترميمًا أو إزالة، طبقًا لتقارير اللجان المختصة. كما أوضح أن هناك توسعًا في المدن الجديدة مثل الوراق الجديدة، وأكتوبر، وحدائق أكتوبر، والتي تمثل فرصة لتوفير آلاف الوحدات السكنية الجديدة.
الاسكندرية:57 ألف وحدة مخصصة لأغراض العمل
أكد الفريق أحمد خالد حسن سعيد، محافظ الإسكندرية، أن عدد الوحدات الخاضعة لنظام الإيجار القديم بالمحافظة بلغ 433 ألف وحدة داخل نطاق الحضر، من بينها 259 ألف وحدة سكنية، و57 ألف وحدة مخصصة لأغراض العمل، إلى جانب 944 وحدة تُستخدم للسكن والعمل معًا، و25 ألف و231 وحدة مغلقة، و38 ألف وحدة يملك أصحابها مسكناً آخر.
وأضاف المحافظ أن عدد الوحدات الخاضعة للإيجار القديم في الريف يبلغ 189 وحدة، جميعها لا تحتاج إلى ترميم، مشيرًا إلى أن أكبر كثافة لوحدات الإيجار القديم تتركز في أحياء المنتزه أول، المنتزه ثان، الرمل وغيرها.
وكشف محافظ الإسكندرية عن وجود 24 ألف و108 عقارات آيلة للسقوط بالمحافظة، من بينها 8 آلاف صدر بحقها قرارات إزالة كلية أو جزئية، لافتًا إلى أن المحافظة بدأت بالفعل في ترميم عدد من المباني، من بينها 144 منزلًا مطلًا على البحر
العروبة يتغلّب على التعاون بثلاثية في آخر جولات الدوري السعودي للمحترفين