عقد الإيجار الجديد يمكن صاحب العقار من تحصيل مستحقاته دون رفع دعوى
تاريخ النشر: 16th, August 2024 GMT
أكد عدد من المتخصصين ان التعديلات الحكومية الاخيرة على قانون إيجار العقار، قد اختصرت على مالك العقار إجراءات التقاضي العديدة التي كان يلجأ إليها بهدف إثبات مستحقاته الايجارية على المستأجر، مشيرين الى ان تذييل العقد بالصيغة التنفيذية وتوثيقه بوزارة العدل يعطيان الحق لصاحب العقار باللجوء مباشرة الى ادارة التنفيذ لتحصيل مستحقاته الايجارية المتأخرة.
حسب الاحصائيات الرسمية، فان المحاكم تستقبل شهريا ما يزيد على 1000 دعوى ايجارات، إذ بلغت القضايا التي تنظرها المحاكم في الكويت الخاصة بدعوى الايجار نحو 8 الاف قضية خلال فترة النصف الأول من العام الحالي، لتستحوذ على نسبة %8.3 من إجمالي القضايا المنظورة في المحاكم، فيما قدرت احصائية سابقة عدد قضايا الايجارات بنحو 110 الاف قضية خلال الفترة من 2016 الى 2022.
انفراجه للملاك
قال الخبير العقاري قيس الغانم لـ القبس، ان التعديل الهدف الاول منه تسريع عملية تحصيل حقوق ملاك العقارات من دون اللجوء الى اجراءات التقاضي المختلفة، الامر الذي من شأنه التيسير على كل الأطراف، خاصة أن قضايا الايجارات تحتاج الى شهور طويلة للبت فيها قبل ادخال تلك التعديلات، ما يعد انفرجة كبيرة على القضايا الاخرى التي سيتم الحكم فيها بسرعة، وننتظر المذكرة التفسيرية للتعديل من اجل قياس تأثيره.
إجراءات التقاضي
ومن جانبه، قال المحامي علي العطار ان تعديل القانون رقم 35 لسنة 1976 في شأن إيجار العقارات بإضافة مادة جديدة برقم 11 مكررا الى القانون، نصها «للمؤجر والمستأجر الاتفاق على التصديق على عقد الايجار وتذييله بالصيغة التنفيذية وجعله في قوة السند التنفيذي لاقتضاء الأجرة المتأخرة بعد اعذار المستأجر وتقديم شهادة تفيد بعدم إيداع الأجرة»، اختصر على ملاك العقارات إجراءات التقاضي وبالمقابل خفف على الجهاز القضائي اعباء للفصل في المنازعات البسيطة التي تتعلق بالايجار، ما سيكون له بالغ الاثر على باقي القضايا المنظورة في المحاكم. وتابع: ان المتقاضي سيتحصل على حقه من دون اللجوء الى الدرجات القضائية المختلفة وعلى صاحب العقار عند مواجهة مؤجر غير ملتزم ان يتوجه الى ادارة التنفيذ مباشرة من دون الحاجة الى رفع دعوى لإثبات امر بسيط وواضح وهو تخلف المستأجر عن دفع ما عليه من التزامات نظير استغلاله العين المستأجرة، ما يخفف من اعباء الفصل في الدعاوى.
ولفت الى انه بالسابق كان يضطر اصحاب العقارات الى اللجوء لرفع دعوى لإثبات تخلف المستأجر عن سداد الايجار، الامر الذي كان يستغرق وقتا واجراءات طويلة، اما الان فان لصاحب العقار ان يلجأ الى ادارة التنفيذ لتحصيل مستحقاته بشكل مباشر.
ودعا العطار الى أن يتم إتخاذ اجراءات مشابهة لباقي انواع القضايا مثل تفعيل التقاضي الالكتروني بحيث يتم التقاضي عن بعد من خلال التقنيات الحديثة وذلك في سبيل سرعة الفصل فيها.
الصيغة التنفيذية
من جهته، اكد المحامي محمد الانصاري، أن اضافة المادة الجديدة على القانون اعطت الطرفين (المؤجر والمستأجر) الحق بتذييل عقد الايجار بالصيغة التنفيذية، ما يعني انه في اليوم التالي من تخلف المستأجر يتم الزامه قانونا بدفع المستحقات عن طريق ادارة التنفيذ.
ولفت الانصاري الى ان القانون جاء في مصلحة ملاك العقارات الذي وفر عليهم الانتظار لاشهر لحين الفصل في دعوى التخلف عن سداد القيمة الايجارية في مواعيدها المحددة، فاصبح الامر لا يستغرق الا يوما او اثنين لتحصيل المستحقات، لافتاً إلى اشكالية قد يقع فيها المستأجرون خاصة وان التعديل لم يراع الظروف الاستثنائية القاهرة التي من الممكن ان يقع فيها وتمنعه من الالتزام باداء الايجار في الوقت المحدد، مثلما حدث في ازمة كورونا.
وتابع: الجيد في التعديل انه لن يترتب عليه بطلان العقود في حال عدم توثيقها، وجعل هذا الامر اختياريا وليس وجوبيا، واشترط التعديل عددا من الشروط في عقد الإيجار ليكون مذيلاً بالصيغة التنفيذية، وذلك بوجود عقد إيجار مكتوب موقع عليه من الطرفين، وأن تكون الأجرة الواردة في العقد معينة المقدار حالة الأداء في تاريخ معين، بالإضافة أن يتم حضور المؤجر والمستأجر أمام الموثق ليصادق كل منهما على توقيعه الثابت على عقد الإيجار.
عقارات السكن الخاص المخالفة لا يترتب عليها بطلان العقود
أكد الأنصاري أنه وعلى الرغم من قيام بعض أصحاب السكن الخاص بتأجير الشقق بشكل مخالف للقانون (بعد ان يتم ادخال تعديلات على المباني وتقسيمها الى شقق متعددة )، الا ان هذا الامر لا يترتب عليه بطلان العقود ما بين المؤجر (صاحب العقار) والمستأجر، لافتا الى انه كان من الاولى بالمشرع ان يصدر قرارا ببطلان العقود المخالفة في السكن الخاص اسوة بالقرار الذي ادى الى بطلان عقود الشركات المشارك بها العامل غير كويتي.
الالتزام بمخطط البناء
اشارت المصادر الى ان القانون لا يمنع قيام اصحاب السكن الخاص بتأجير منازلهم التي يمتلكونها شريطة عدم تقسيمها والالتزام بمخطط البناء المعتمد من الجهات المعنية،موضحة كما انه لا يسمح بتاجير اكثر من وحدتين بالدور الاخير من المنزل.
وطالبت المصادر الجهات المعنية الحد من ظاهرة البناء المخالف .
50 ألف وحدة مؤجرة
قدرت مصادر مطلعة عدد الوحدات المؤجرة في السكن الخاص بأنها تزيد باكثر من 50 الف وحدة، لافتين الى انه يعتبر عددا كبيرا ما يستدعي تدخلا قانونيا وتشريعيا لتنظيم التأجير ضمن السكن الخاص.
المصدر: جريدة الحقيقة
كلمات دلالية: ادارة التنفیذ السکن الخاص الى ان
إقرأ أيضاً:
الدستورية تعيد دعوى بطلان مادة إخلاء الأماكن بقانون الإيجار القديم للمرافعة 2 أغسطس
قررت المحكمة الدستورية العليا، برئاسة المستشار بولس فهمى، إعادة الدعوى رقم 90 لسنة 42 دستورية، إلى المرافعة وإعادة اعلان الغائب من الخصوم بجلسة 2 أغسطس المقبل، والتي تطالب بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة 18 من قانون إيجارات الأماكن الصادر بالقانون رقم 136 لسنة 1981، فيما تتضمنه من اسباب وحالات يجوز للمؤجر أن يطلب فيها إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد.
وطالبت الدعوى، بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من إطلاق عبارة " لا يجوز للمؤجـر أن يطلب إخلاء المكـان، ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد،... "، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها فى غير غرض السكنى.
نص المادة 18 من قانون الايجار
تنص المادة 18 - لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:
( أ ) الهدم الكلى أو الجزئى للمنشآت الآيلة للسقوط والإخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة وفقا للأحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية.
(ب) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة فى الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية،
ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير فى سداد الأجرة إعمالا للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الاجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم وبشرط أن يتم التنفيذ فى مواجهة المستأجر.
فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال.
(جـ) إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر, أو أجره من الباطن بغير إذن كتابى صريح من المالك للمستأجر الأصلى, أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيا وذلك دون إخلال بالحالات التى يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشا أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوى القربى وفقا لأحكام المادة 29 من القانون 49 لسنه 1977.
(د) إذا ثبت بحكم قضائى نهائى أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو فى أغراض منافية للآداب العامة.
ومع عدم الإخلال بالأسباب المشار إليها لا تمتد بقوة القانون عقود إيجار الأماكن المفروشة.
حكم سابق بعدم دستورية المادة 18 من قانون الايجار القديم
وكانت المحكمة الدستورية قضت فى جلستها المنعقدة يوم 5 مايو 2018 فى الدعوى مماثلة رقم 11 لسنة 23 قضائية "دستورية"، بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من إطلاق عبارة "لا يجوز للمؤجـر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد،... "، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية، لاستعمالها فى غير غرض السكنى.
كما قضت المحكمة بتحديد اليوم التالى لانتهاء دور الانعقاد التشريعى العادى السنوى لمجلس النواب اللاحق، لنشر هذا الحكم تاريخًا لإعمال أثره.
وقالت المحكمة فى حيثياتها إنه استنادًا إلى أن حرية التعاقد قاعدة أساسية اقتضتها المادة (54) من الدستور، صونًا للحرية الشخصية، التى لا يقتصر ضمانها على تأمينها ضد صور العدوان على البدن، بل تمتد حمايتها إلى أشكال متعددة من إرادة الاختيار وسلطة التقرير التى ينبغى أن يملكها كل شخص، فلا يكون بها كائنًا يُحمل على ما لا يرضاه. وحرية التعاقد بهذه المثابة، فوق كونها من الخصائص الجوهرية للحرية الشخصية، فإنها كذلك وثيقة الصلة بالحق فى الملكية، وذلك بالنظر إلى الحقوق التى ترتبها العقود – المبنية على الإرادة الحرة – فيما بين أطرافها بيد أن هذه الحرية – التى لا يكفلها انسيابهـــــا دون عائق، ولا جرفها لكل قيد عليها، ولا علوها على مصالح ترجحها، وإنما يدنيها من أهدافها قدر من التوازن بين جموحها وتنظيمها – لا تعطلها تلك القيود التى تفرضها السلطة التشريعية عليها بما يحول دون انفلاتها من كوابحها، ويندرج تحتها أن يكون تنظيمها لأنواع من العقود محددًا بقواعد آمرة تحيط ببعض جوانبها، غير أن هذه القيود لا يسعها أن تدهم الدائرة التى تباشر فيها الإرادة سلطانها، ولا أن تخلـــط بين المنفعة الشخصية التى يجنيها المستأجر من عقد الإيجار – والتى انصرفت إليها إرادة المالك عند التأجير – وبين حق الانتفاع كأحد الحقوق العينية المتفرعة عن الملكية.
وحيث إن النص المطعـون فيه – محـددًا نطاقًا على النحو المتقدم – إذ أجاز للشخص الاعتبارى المستأجر لعين لاستعمالها فى غير غرض السكنى، البقاء فيها بعد انتهاء المدة المتفق عليها فى العقد، فإنه على هذا النحو – وباعتباره واقعًا فى إطار القيود الاستثنائية التى نظم بها المشرع العلائق الإيجارية – يكون قد أسقط حق المؤجر – مالك العين فى الأعم من الأحوال – فى استرداد العين المؤجرة بعد انتهاء مدة إجارتها، حال أن حق المستأجر لازال حقًا شخصيًا مقصورًا على استعمال عين بذاتها فى الغرض الذى أُجرت من أجله خلال المدة المتفق عليها فى العقد، فلا يتم مد تلك المدة بغير موافقة المؤجر، وبالمخالفة لشرط اتصل بإجارة أبرماها معًا، صريحًا كان هذا الشرط أم ضمنيًا. ومن ثم، فإن ما تضمنه ذلك النص من امتداد قانونى لمدة عقد إيجار الأماكن المؤجرة لأشخاص اعتبارية، لاستعمالها فى غير غرض السكنى، يكون متضمنًا عدوانًا على الحدود المنطقية التى تعمل الإرادة الحرة فى نطاقها، والتى لا تستقيم الحريــــة الشخصية – فى صحيح بنيانها – بفواتها، فلا تكون الإجارة إلا إملاء يناقض أساسها، وذلك بالمخالفة للمادة (54) من الدستور.
قانون جديد بعد حكم الدستورية
وفى عام 2022 صدر القانون الجديد رقم 10 لسنة 2022 والذى نص على أنه مع عدم الإخلال بالأسباب الأخرى للإخلاء المبينة بالمادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه ، يكون إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكني وفقا لأحكام القانونين رقمى ٤٩ لسنة 1977 ، و 136 لسنة 1981 المشار إليهما بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل بهذا القانون، ما لم يتم التراضي على غير ذلك.
وصدر هذا القانون ونشر في الجريدة الرسمية يوم 6 مارس عام 2022، وهو ما يعنى أن مدة الخمس سنوات المحددة لـ اخلاء الوحدات والعقارات المؤجرة لغرض غير سكنى في هذا القانون تنتهى 5 مارس 2027.
مشاركة
اقتراح أميركي يسمح لإيران بتخصيب اليورانيوم.. ولكن!