«كردون المباني» يقترب.. 7 معايير تحسم دخول أرضك الحيز العمراني الجديد (إنفوجرافيك)

فى الوقت الذى أعلن فيه عن قرب اعتماد الأحوزة العمرانية والتفصيلية الجديدة، تتصاعد تطلعات المواطنين فى أغلب المحافظات، ويتجدد الجدل حول تحديد الأحوزة باعتبارها أحد أكثر الملفات تأثيرا على الاستقرار العقارى وحركة البناء والاستثمار فى مختلف المحافظات.، فعملية تحديد الأحوزة العمرانية تمر بعدة مراحل تشمل دراسة الكثافة السكانية والنشاط الاقتصادى والبنية التحتية والمشكلات العمرانية فى كل منطقة، قبل إصدار القرار الرسمى من الوزير المختص.

من جهتها كشفت بيانات وزارة التنمية المحلية والبيئة، إنه تم اعتماد نقاط الحيز العمرانى لعدد 230 مدينة بنسبة 100%، وعدد 4758 قرية بنسبة 98%، وعدد 21740 عزبة وكفرا ونجعا بنسبة حوالى 80%، كما تم الانتهاء من المخططات التفصيلية لعدد 23 مدينة فى 11 محافظة بالتعاون بين الوزارة والهيئة الهندسية للقوات المسلحة، كما تم الانتهاء من إعداد المخططات التفصيلية لحوالى 70 قرية موزعة على 3 محافظات.

وآكد محمود المرسى، المدير التنفيذي لمركز الدراسات الوطنية والاستراتيجية بالمنوفية، وخبير الإدارة المحلية، أن المواطن غالبا يتصور أن ضم قطعة أرض للحيز العمراني يتم بناء على عامل واحد، ويعتقد البعض أن الأرض بجوار البيوت إذن يجب أن تدخل الحيز، بينما الواقع الفني أكثر تعقيدا، فلا يوجد مهندس أو لجنة تضع دائرة حول قطعة أرض وتقول "هذه تدخل وهذه لا تدخل" بشكل عشوائي.

وأضاف المرسي لـ«الأسبوع»، كثيرا من المواطنين يتصورون أن الحيز العمراني أو الكردون عبارة عن خط يرسم على خريطة ثم يعتمد بينما الواقع أكثر تعقيدا من ذلك بكثير، فإعداد الحيز العمراني لا يبدأ من مكتب أو قرار، بل يبدأ من دراسة الواقع نفسه، ودراسة المباني القائمة، والطرق، والخدمات، والكتلة العمرانية، واتجاهات النمو، والاحتياجات المستقبلية، والأراضي المحيطة، وغير ذلك من العناصر التي تشكل الصورة الحقيقية للقرية أو المدينة.

وأوضح المرسي أن هناك مجموعة من المعايير التخطيطية والعمرانية والزراعية والبيئية والخدمية يتم النظر إليها مجتمعة، ويشارك في ذلك التخطيط العمراني، والمحليات، والزراعة، وجهات أخرى، مشيرا إلى أن مراجعات الكتل العمرانية المتاخمة للأحوزة تتم بالاستناد إلى التصوير الجوي والخرائط المعتمدة والتنسيق بين جهات الدولة المختلفة.

المعايير السبعة لاختيار القطع وضمها للحيز فنيا وهندسيا وبيئيا وفقا لمدير مركز الدراسات الوطنية والاستراتيجية:

المعيار الأول: معيار الاتصال العمراني المعيار الأول

وهو الأخطر في ضم قطعة دون الأخرى للحيز لماذا تدخل قطعة ملاصقة للكتلة العمرانية؟، ولماذا تستبعد قطعة تبعد عنها عشرات الأمتار فقط؟، وهذا غالبا أهم معيار على الإطلاق، فالسؤال الأول الذي يسأله المخطط العمراني، هل الأرض تمثل امتدادا طبيعيا للكتلة العمرانية؟، أم أنها منفصلة عنها؟، فالأرض الواقعة مباشرة على حافة الكتلة العمرانية تختلف عن أرض تبعد مئات الأمتار داخل الرقعة الزراعية، لذلك قد تدخل قطعة صغيرة لأنها متصلة بالعمران، وقد تستبعد قطعة أكبر منها لأنها معزولة.

المعيار الثاني: منع التوغل داخل الأراضي الزراعية وحماية الرقعة الزراعية المعيار الثاني

وهذا معيار شديد الأهمية، فالهدف ليس فقط إضافة أراضٍ للبناء، بل أيضا حماية ما تبقى من الرقعة الزراعية، لذلك يحاول المخطط تجنب الامتدادات الشريطية الطويلة، والألسنة العمرانية الممتدة داخل الحقول، والتوسع الذي يقطع الأرض الزراعية إلى أجزاء صغيرة، ولهذا أحيانا تستبعد أرض تبدو للمواطن منطقية بينما يراها المخطط بداية لتآكل مساحة زراعية كبيرة مستقبلا، وقانون البناء نفسه يقوم على حماية الأراضي خارج الأحوزة العمرانية المعتمدة ومنع البناء العشوائي خارجها

المعيار الثالث: شكل الحيز العمراني المعيار الثالث

هل يمكن أن تستبعد أرض بسبب شكل الكردون؟، هذه نقطة لا ينتبه لها كثيرون فالمخطط لا ينظر إلى قطعة أرض منفردة بل ينظر إلى شكل الحيز بالكامل، فإذا أدى ضم قطعة معينة إلى نتوءات حادة أوتعرجات غير منطقية، أو حدود متكسرة فقد تستبعد رغم قربها من العمران، لأن التخطيط يبحث عن حدود مستقرة وواضحة يمكن إدارتها مستقبلا

المعيار الرابع: الكثافة العمرانية القائمة المعيار الرابع

كم منزلا يصنع كتلة عمرانية؟، هنا تظهر أهمية التصوير الجوي، فالمخطط لا يسأل فقط هل توجد مبانٍ؟، بل يسأل كم عدد المباني؟، وما درجة تلاحمها؟، وهل هي كتلة عمرانية حقيقية أم مجرد مبان متناثرة؟، لأن وجود منزل أو منزلين لا يصنع كتلة عمرانية، أما وجود تجمع عمراني متماسك فله دلالة مختلفة تماما، ولهذا جاءت قرارات كثيرة مرتبطة بحصر الكتل المبنية المتاخمة والقريبة من الأحوزة العمرانية

المعيار الخامس: الخدمات والمرافق المعيار الخامس

عندما تضم أرض للحيز العمراني يصبح من المتوقع مستقبلا خدمتها لذلك تدرس أمور مثل الطرق، والمياه، والصرف الصحي، والكهرباء، والخدمات العامة، فقد تكون الأرض صالحة عمرانيا من ناحية الموقع لكن تكلفة خدمتها مرتفعة جدا أو غير عملية فيتم استبعادها أو تأجيلها.

المعيار السادس: النمو السكاني المستقبلي للمنطقة المعيار السادس

كثيرون يعتقدون أن الحيز العمراني يرسم على أساس الوضع الحالي فقط، لكن الحقيقة أن المخطط يحاول تقدير احتياجات السنوات القادمة، أي أنه لا ينظر فقط إلى سكان اليوم، بل إلى الزيادة السكانية المتوقعة خلال فترة التخطيط، ولهذا قد تدخل أراض خالية بالكامل، وقد لا تدخل أراض بها بعض المباني، لأن المعيار ليس الحاضر فقط بل المستقبل أيضا.

المعيار السابع: القيود الزراعية الخاصة المعيار السابع

متى يكون رأي الزراعة أقوى من رأي التخطيط؟، وماهي هذه القيود الزراعية؟

هنناك أراض تكون عالية الخصوبة، أو جزءا من منظومة ري رئيسية، أو مرتبطة بمصارف أو ترع استراتيجية، أو تمثل استمرارية لحوض زراعي مهم، وفي هذه الحالات يكون رأي الجهات الزراعية مؤثرا للغاية، لأن القضية ليست مجرد قطعة أرض، بل الحفاظ على مورد زراعي للدولة.

وأضاف خبير الإدارة المحلية، أن تأخير اعتماد الحيز العمراني بالمحافظات لا يعود إلى عمل المحافظة نفسها، وإنما يرتبط بعمليات التخطيط العمرانى المعقدة، والتى تتضمن اعتماد الأخوذة ثم تحويل الأحوزة العمرانية إلى مخططات تفصيلية، مضيفا أن الإجراءات التأهيلية ضرورية لضمان تنفيذ المخطط على الأرض بشكل صحيح، مشيرًا إلى أن المحافظات والأحياء ستتبع خطوات دقيقة لضمان توافق رخص البناء مع المخطط التفصيلى الجديد.

أقرا أيضا

محافظ قنا: اعتماد مخططات جديدة للأحوزة العمرانية في عدد من قرى ونجوع المحافظة

تحديث الحيز العمراني لـ114 عزبة بمركز كفرالدوار اعتماد تحديث المخطط الاستراتيجي للمدينة

نواب يطالبون بضرورة وضع حل لأزمة عدم تحديد الأحوزة العمرانية في الوحدات المحلية

المصدر: الأسبوع