خطورة عدم تحديد مقدار المبيع في العقد تحديدا قاطعاً

يقع أغلب المتعاقدون فيما يمكن وصفه بأنه "خطأ شائع" وذلك بتضمين العقد عبارة أن المبيع "تحت العجز والزيادة" أو كلمة "تقريباً" أو "بعد القياس على الطبيعة" وما إلى ذلك من عبارات تفيد أن مقدار المبيع -وقت التعاقد- لم يكن محدداَ بشكل قاطع.

وبذلك ينفتح الباب أمام المشتري ليرفع دعوى إنقاص الثمن إذا ما وجد في المبيع نقص، كما ينفتح الباب أمام البائع ليرفع دعوى تكملة الثمن إذا ما وجد في البيع زيادة، ويكون لكلاهما ذلك الحق خلال خمسة عشر سنة طبقا للقواعد العامة في انقضاء الحق، وليس خلال سنة واحدة كما تقضي المادة 434 من القانون المدني!!

وذلك لأن محكمة النقض قد اعتبرت أن ذكر أي من العبارات السابقة يعني - وبمفهوم المخالفة لنص المادة 433 من القانون المدني - أن مقدار المبيع لم يكن معيناً في العقد (وقت التعاقد) على وجه التحديد!

فقد قضت محكمة النقض المصرية بأنه:
"إذا كان الثابت من مطالعة عقد البيع محل التداعي المؤرخ ….

انه ينطوى على بيع مساحة 1200 م2 يدخل فيها المقدار المبيع موضوع التداعي وقد نص في البند أولاً منه أن المساحة التي يشملها هذا العقد هي - تحت العجز والزيادة وبعد المقاس على الطبيعة - فإن مفاد ذلك أن المساحة الفعلية للمبيع لم تكن - وقت ابرام العقد - قد تحددت على الطبيعة تحديدا قاطعاً، وبالتالي فإن حق الطاعنين في المطالبة بانقاص الثمن لا يتقادم - في هذه الحالة - بسنة بل يتقادم بمدة خمس عشر سنة."
(الطعن رقم 3321 لسنة 60 ق جلسة 18 / 12 / 1997 س 48 ج 2 ص 1490).

وقضت - أيضاً- بأن:
"تطبيق الفقرة الاولى من المادة 433 من القانون المدني بشأن مسئولية البائع عن العجز فى المبيع إذا تبين ان المقدار الحقيقى الذى يشتمل عليه الميع ينقص عن المقدار المتفق عليه فى العقد والمادة 434 منه بشأن تقادم حق المشترى في طلب إنقاص الثمن أو فسخ العقد بسبب العجز فى المبيع بانقضاء سنة من وقت تسليم المبيع تسليما فعليا إنما يكون وفقا لما صرحت به المادة 434 في صدرها فى حالة ما إذا كان مقدار البيع قد عين فى العقد، أما إذا لم يتعين مقداره أو كان مبنيا به على وجه التقريب فإن دعوى المشترى لا تتقادم بسنة بل بخمس عشرة سنة".
(الطعن رقم 3321 لسنة 60 ق جلسة 18 / 12 / 1997 س 48 ج 2 ص 1490).

وبذلك تكون أحكام محكمة النقض المصرية قد استقرت على أن عدم تعيين مقدار المبيع - وقت التعاقد - تحديداً قاطعاً، من شأنه أن يفتح الباب أمام البائع أو المشترى - بحسب الأحوال - ليرفع أي منهما دعوى بتكملة الثمن أو انقاصه، خلال مدة خمسة عشر عاماً طبقا للقواعد العامة في انقضاء الحق، وذلك التفسير السليم من محكمة النقض المصرية يأتي في إطار "مفهوم المخالفة" لنص المادة ٤٣٣ من القانون المدني التي افترضت أن مقدار المبيع قد تم تعينه بالعقد تحديداً قاطعاً، وعندها فقط يكون الحق في رفع أي من الدعويين خلال سنة واحدة فقط.

المادة (433) : 1- إذا عُيّن في العقد مقدار المبيع كان البائع مسئولاً عن نقص هذا القدر بحسب ما يقضي به العرف ما لم يتفق على غير ذلك، على أنه لا يجوز للمشتري أن يطلب فسخ العقد لنقص في المبيع إلا إذا أثبت أن هذا النقص من الجسامة بحيث لو أنه كان يعلمه لما أتم العقد. 2- أما إذا تبيّن أن القدر الذي يشتمل عليه المبيع يزيد على ما ذكر في العقد وكان الثمن مقدّراً بحساب الوحدة، وجب على المشتري، إذا كان المبيع غير قابل للتبعيض، أن يكمل الثمن إلا إذا كانت الزيادة جسيمة، فيجوز له أن يطلب فسخ العقد وكل هذا ما لم يوجد اتفاق يخالفه.

المادة (434) : إذا وجد في المبيع عجز أو زيادة, فإن حق المشتري في طلب إنقاص الثمن أو في طلب فسخ العقد وحق البائع في طلب تكملة الثمن يسقط كل منهما بالتقادم إذا انقضت سنة من وقت تسليم المبيع تسليماً فعلياً.

المصدر: بوابة الوفد