زخور: قانون الايجارات وقانون 11/67 مطابقين للتشريع الفرنسي

أوضح رئيس "تجمع الحقوقيين للطعن وتعديل قانون الايجارات" أديب زخور في بيان، ان "قانون الايجارات الاساسي قبل تعديله، مع قانون المؤسسة التجارية 11/67 مطابقين للتشريع الفرنسي والتعديلات اعادتنا مئة سنة للوراء، واطاحت بأهم التشريعات التي حصلت في لبنان في العام 1967 بقانون المؤسسة التجارية 11/67، الذي كان ولا يزال من افضل القوانين العالمية، حيث تم تنظيم عمل المؤسسات التجارية والحرفية المأخوذ من القانون الفرنسي ومطبق في معظم البلدان المتحضرة، ويهدف الى تنظيم وحماية اعمال التجار ومؤسساتهم التجارية والمهنية والحرفية، وتم تمييزها عن عقد الايجارات العادي حيث اصبح عقد الايجار جزءا من المؤسسة التجارية كما هو معمول به في فرنسا، بحيث كان ولا يزال ممنوعا على التاجر او صاحب المهنة الحرة او الحرفية التنازل عن عقد الايجار دون موافقة المالك والا يتم فسخ العقد، وبالتالي كان يتم التنازل او بيع المؤسسة التجارية المنظمة بقانون كوحدة لا تتجزأ بعناصرها المادية وغير المادية وجزء منها عقد الايجار كما هو معمول به في فرنسا حيث لا تحتاج عندها لموافقة المالك في كل مرة مع حقه بمضاعفة بدلات الايجار، وحدد القانون 11/67 مع قوانين الايجارات اللبنانية هذه الالية والمطابقة للنصوص الفرنسية التي ما زالت مطبقة حتى تاريخه مع بعد التحسينات والتعديلات، وإن الزعم بمخالفة الدستور هو غير مبرر.

كما حدد قانون الإيجارات التجاري في فرنسا حقوق وواجبات المالك والمستأجر، وأعطى الحماية للمستأجر بخاصة لتعلقه بالمؤسسة التجارية (Fonds de commerce)، وعقد الايجار هو عنصر أساسي في أي عمل تجاري، بحيث حددها القانون التجاري الفرنسي (Code de commerce)، وبالتحديد في المواد من L145-1 إلى L145-60 ومن R145-1 إلى R145-38، وما يليها. ومن أهم هذه المواد مقارنة بالقوانين اللبنانية المذكورة اعلاه وبدراساتنا السابقة:

-أولا: "إلزامية قانون الإيجارات التجارية" ومواده:

يعتبر قانون الايجارات التجارية الفرنسية من النظام العام ordre public وبالتالي تعتبر احكامه ومواده إلزامية ولا يمكن الاتفاق على مخالفتها كما كان معمولا به في لبنان، قبل التعديلات الاخيرة وفي قانون 11/67، ويضمن استقرار واستمرار الاعمال التجارية والمهنية والصناعية والحرفية، والمؤسسة التجارية، واستمراريتها وضمان الاستثمارات فيها، من التقلب او الاساءة او الاستغلال.

-ثانيا: الحق في تجديد إيجار المؤسسة التجارية وتحديدها ب9 سنوات قابلة للتجديد تحت طائلة التعويض لمستأجر المؤسسة التجارية من الحقوق الأساسية للمستأجر في الاماكن غير السكنية او التجارية، هو الحق في تجديد إيجار المؤسسة التجارية حيث نصت المادة : L145-14 وما يليها من القانون التجاري الفرنسي وحددت مدة الايجار ب 9 سنوات مع حق المستأجر بتجديدها حتى ولو رفض المؤجر التجديد، باستثناء حالات جدية ومهمة ومبررة، حيث يتوجب ايضا في هذه الحالة دفع تعويض الإخلاء (indemnité d'éviction) للمستأجر. ونجد هذا التعويض ثابتا بقانون الايجارات الاساسي اللبناني وفي قانون المؤسسة التجارية 11/67 وليس غريبا عن التشريع الصحيح حيث عمد البعض على شيطنته دون اي مبرر قانوني جدي، اضافة الى ضمان مدة الايجار الطويلة والقابلة للتجديد حكما، تحت طائلة التعويض عن الضرر الذي يلحق بالمؤسسة وبوقف اعمالها، دون اي مبرر، ويهدف الى حماية الاعمال التجارية من اي تعسف او استغلال قد يلجأ اليه المالك طالما المستأجر يقوم بواجباته القانونية بدفع بدلات الايجار وما هو متوجب عليه، وهذا كان الهدف ايضا من قانون المؤسسة التجارية 11/67 وقانون الايجارات الاساسي الذي تم نسفه والغاؤه دون اي بديل.

ان رأي المجلس الدستوري الفرنسي قضى بدستورية التمديد لعقود الايجار التجارية والتعويض عليها عند فسخ العقود: خصوصا أن هذه المادة L145-14 الفرنسية عرضت على المجلس الدستوري الفرنسي واعتبر انها مطابقة للدستور وللقانون، بعكس ما جاء في التحليل المساق من المجلس النيابي اللبناني والمجلس الدستوري، حيث لم يتم الرجوع الى الجذور الفرنسية والدولية، ولا الى قانون المؤسسة التجارية الموازي للنصوص الفرنسية، وهذه نعتبرها سقطة تشريعية، اسقطت كل ما تم بناؤه دون اي بديل تشريعي حديث او تعويض جدي، والتي امتازت به القوانين اللبنانية لعقود وكانت الثغرة الوحيدة هي مواكبة الزيادات على بدلات الايجار لتكون مطابقة اكثر للواقع. وقد فرض القانون الفرنسي ان يكون المستأجر قد قام بأعماله التجارية فعليا في المؤسسة التجارية لمدة ثلاث سنوات سابقة لتاريخ انتهاء الإيجار أو تمديده للاستفادة من هذا الحق، كما الزمت المادة L145-4 من القانون التجاري الفرنسي على حق المستأجر في الإنهاء الثلاثي اي كل ثلاث سنوات ("3/6/9")، فعلى الرغم من أن عقد الإيجار يبرم لمدة 9 سنوات على الأقل، فإنه يحق للمستأجر إنهاء العقد في نهاية كل فترة ثلاث سنوات بحيث يجب على المستأجر أن يبلغ المالك رسميا برغبته بإنهاء العقد وعدم التجديد مع إشعار بالاستلام مسبق قبل مدة 6 أشهر من نهاية السنوات الثلاثية، ويعطي بذلك المشرع للمستأجر الحرية في التكيف تبعا لنجاح او فشل اعماله التجارية وتكييفها دون تعقيدات وعراقيل. أما المؤجر، فلا يمكنه إنهاء عقد الايجار قبل نهاية السنوات التسع، وبشروط محددة وصارمة (كاسترداد العقار للهدم او للسكن، أو لأسباب جدية ومشروعة)، وكل ذلك يكون عادة مقابل دفع تعويض للإخلاء".

اضاف: "ثالثا: الحق في تغيير النشاط التجاري للمؤسسة (Déspécialisation):

نصت المادة L145-47 وما يليها من القانون التجاري الفرنسي، ان المستأجر غير ملزم باستخدام المأجور بطريقة ضيقة في تجارته كما هو محدد له في الغقد الايجارالاول، بحيث يمكنه اجراء تغيير جزئي للنشاط (Déspécialisation partielle)، بحيث يمكن للمستأجر إضافة أنشطة مرتبطة أو مكملة للأنشطة المحددة في عقد الإيجار الاساسي، بعد إبلاغ المؤجر بذلك، وعندها لا يمكن للمؤجر الاعتراض، ولكن يمكنه أن يطلب زيادة على بدلات الايجار ضمن شروط محدد. كما يمكن للمستأجر تغيير كلي للنشاط التجاري لمؤسسته التجارية (Déspécialisation totale): ويتطلب عندها أخذ موافقة المؤجر، وعند رفضه يمكن للمستأجر اللجوء إلى المحكمة المختصة للبت بقضيته استنادا الى الظروف لقضية ووجهة استعمال العقار، كما يمكن لصاحب العقار المؤجر أن يطلب زيادة مباشرة على بدلات الإيجار في حالة الموافقة.

رابعا: الحق في التنازل عن المؤسسة التجارية وضمنها عقد الإيجار التجاري:

نصت المادة: L145-16 من القانون التجاري الفرنسي والمطابقة لقانون المؤسسة التجارية وقانون الايجارات الذي كان معمولا به، على حق المستأجر التنازل وبيع المؤسسة التجارية والتي يعتبر عقد الايجار جزءا لا يتجزأ منها كما بينا، ولا يمكن للمؤجر منع المستأجر من التنازل مؤسسته التجارية وعن إيجاره للمشتري المؤسسة التجارية، بحيث تعتبر اي مادة او فقرة مخالفة لهذا الحق في عقد الإيجار لاغيا وكأنه لم يكن، وعلى هذا الاساس استمر قانون المؤسسة التجارية 11/67 رعاية امور التجار والمواطنين كما في فرنسا حتى تاريخه يعتبر ونتجت عنها خقوقا مكتسبة ثابتة للأطراف وللغير لا يمكن الغاءها دون التعويض عليها.

كما ان المشترع عندما قام بتعديل قانون الايجارات دون الرجوع الى قانون المؤسسة التجارية وتقييم عناصرها المادية وغير المادية، ولم يأخذ بعين الاعتبار الاجتهاد اللبناني الثابت والمستمر بالتمييز بين التنازل عن عقد الايجار وتقييمه بحد ذاته حيث لا يمكن التصرف به والتنازل عنه دون رضى المالك المؤجر، وهذا معمول به ايضا في فرنسا، وبين التنازل عن المؤسسة التجارية التي احدى عناصرها عقد الايجار والذي تم التوافق عليه استنادا الى قانون المؤسسة التجارية 11/67 وتم توضيحه بقانون الايجارات االاساسي، والمطابق للنصوص الفرنسية المعمول بها حتى تاريخه بعد تعديلها لحماية استمرار عمل المؤسسات التجارية واستثمارات التجار وتشجيعها، واعطاء الحقوق للمالكين عبر الزيادات على بدلات الايجار ضمن سقف محدد، وقد صادق على هذه المواد والحماية المعطاة في عقود الايجار التجارية، المجلس الدستوري الفرنسي، وهذا ما تم اغفاله وبحثه بجدية من المجلس النيابي اللبناني ومن بعده المجلس الدستوري.

خامسا: الحق في الشفعة من المستأجر صاحب المؤسسة في حالة بيع العقار من المؤجر: نصت المادة : L145-46-1 من القانون التجاري الفرنسي.، انه في حالة بيع العقار المؤجر من الغير، يحق للمستأجر صاحب المؤسسة الأولوية في شراء هذا العقار، وهذه ضمانة اضافية لحماية الاعمال التجارية، حيث يعمل المشترع لحماية اعمال استثمار التجار وتشجيعها، بحيث يجب على المؤجر أن يعرض المستأجر الشراء، وهذا ما رأيناه جزئيا في المادة 17 من قانون الايجارات للأماكن السكنية، حيث يحق للمستأجر الاولوية في شراء مسكنه اذا تم بيعه لشخص ثالث ضمن شروط محددة.

سادسا: حق المستأجر في الحصول على معلومات مسبقة عن الرسوم والأعمال: نصت المادة : L145-40-2 من القانون التجاري الفرنسي، أنه يجب على صاحب العقار المؤجر تزويد المستأجر صاحب المؤسسة بقائمة دقيقة ومحددة بفئات الرسوم والضرائب التي تفرض عليه، حيث يجب أن يتم إبلاغ المستأجر بالأعمال التي تم تنفيذها في السنوات الثلاث السابقة والتكلفة التقديرية للأعمال التي يعتزم تنفيذها في السنوات الثلاث القادمة، بهدف معرفة الالتزامات وضمان شفافية وتوازن في توزيع الأعباء والمصاريف، وهذا ما هو معمول به جزئيا.

سابعا: والاهم حصر الزيادات وتحديد سقف على بدلات الايجار: وضع المشرع الفرنسي حدودا وسقفا للزيادات على بدلات الايجار، وهذا ما كنا ننادي به منذ سنوات، بحيث حدد المشرع الفرنسي سقفا لبدلات للإيجار المجدد بشكل مبدئي بالرجوع إلى مؤشر الإيجارات التجارية (ILC) أو مؤشر إيجارات الأنشطة الخدمية (ILAT)، إلا في حالة وجود تغيير ملحوظ في عوامل التجارة المحلية أدى إلى تغيير يزيد عن 10% في القيمة الإيجارية للمأجور. بحيث يمكن مراجعة بدلات الايجار كل ثلاث سنوات (المادة L145-38 من القانون التجاري الفرنسي)، ولكن هذه المراجعة تخضع أيضا لسقف محدد، إلا إذا تغيرت القيمة الإيجارية للعقار بأكثر من 10%. ومن هنا جاء التشريع الاخير في قانون 2/2017 وربط الزيادات بالتضخم على ان لا تتجاوز ال5%، وكان بالامكان رفعها تدريجيا.

ثامنا: التشريع الجديد اعادنا مئة سنة الى الوراء: وبالتالي، إن القول بالعودة الى قانون الموجبات والعقود، وهو الوضع العادي والسليم للأمور هو هرطقة قانونية، كون هذا القانون هو عائد للعام 1932، وبالتالي، بهذا المنطق التشريعي اعادوا القوانين اللبنانية الحديثة والمطابقة لقانون التجارة الفرنسي ومنها قانون المؤسسة التجارية 11/67 مئة سنة الى الوراء، وضربوا عرض الحائط والغوا افضل القوانين عالميا، كما بينا مقارنة مع القانون الفرنسي، والتي تتمنى العديد من البلدان مجاراتنا في التطور، علما إن ما كان معمولا به في قانون الموجبات والعقود من حوالي المئة عام تعدل مئات المرات وهو قانون عام، لا يمكن ان يرعى علاقات خاصة الا بالعودة التى قانون المؤسسة التجارية الخاص بهذه النشاطات التجارية والمهنية والحرفية التي تطورت وواكبها التشريع اللبناني في العام 1967، ويتوجب تفصيله وتطويره بدلا من العودة الى عصور القديمة الى العام 1932 حيث كانت التجارة بدائية، حيث يحتوي قانون الموجبات والعقود على مواد عامة لا يمكن ان ترعى وتنظم هذه العلاقة بقانون الايجارات المشوه رقم 11/2025، الذي الغى قانون المؤسسة التجارية واعاد العلاقة الى العصور الغابرة، ويبقى أن كافة العقود المستقبلية ستعود بجزء منها الى قانون 159/92 وبجزء الاكبر منها الى قانون الموجبات والعقود للعام 1932، حيث يتطلب تعديله على الفور".

وطلب زخور من رئيس المجلس النيابي نبيه بري "المحافظة على قانون المؤسسة التجارية 11/67 وتطويره على ضو قانون التجارة الفرنسية الحديث المطابق بشكل كبير لقانون 11/67 وتطويره كما بينا أعلاه مع غيرها من الاقتراحات، والتسريع في التعديلات على قانون الايجارات غير السكنية 11/2025 لأنه يشكل كارثة على صعيد التشريع اللبناني اذا لم يتم اعادة النظر به على ضوء القوانين الفرنسية، وانصافا لمن قاموا بالاستثمار بناء لقوانين اعتبروها ثابتة وطنيا ودوليا، وجازفوا بكل ما يملكون على أمل ان القوانين اللبنانية تحميهم". مواضيع ذات صلة زخور: قانون 11/67 يحفظ حق التعويض والاستمرارية Lebanon 24 زخور: قانون 11/67 يحفظ حق التعويض والاستمرارية 30/07/2025 13:06:41 30/07/2025 13:06:41 Lebanon 24 Lebanon 24 زخور: المجلس الدستوري كرّس مبدأ ثبات التعويض في قانون الإيجارات غير السكنية Lebanon 24 زخور: المجلس الدستوري كرّس مبدأ ثبات التعويض في قانون الإيجارات غير السكنية 30/07/2025 13:06:41 30/07/2025 13:06:41 Lebanon 24 Lebanon 24 زخور لبري: الإيجارات السكنية وغير السكنية وتعويضاتها حقوق مكتسبة محمية بالقانون Lebanon 24 زخور لبري: الإيجارات السكنية وغير السكنية وتعويضاتها حقوق مكتسبة محمية بالقانون 30/07/2025 13:06:41 30/07/2025 13:06:41 Lebanon 24 Lebanon 24 تجمع المالكين: نرفض تعديل قانون الإيجارات غير السكنية Lebanon 24 تجمع المالكين: نرفض تعديل قانون الإيجارات غير السكنية 30/07/2025 13:06:41 30/07/2025 13:06:41 Lebanon 24 Lebanon 24 لبنان إقتصاد قد يعجبك أيضاً بشأن سلاحه... هل عاد "حزب الله" إلى قناعاته السابقة؟ Lebanon 24 بشأن سلاحه... هل عاد "حزب الله" إلى قناعاته السابقة؟ 13:00 | 2025-07-30 30/07/2025 01:00:00 Lebanon 24 Lebanon 24 الخولي: خطة العودة الطوعية فاشلة Lebanon 24 الخولي: خطة العودة الطوعية فاشلة 12:55 | 2025-07-30 30/07/2025 12:55:47 Lebanon 24 Lebanon 24 5 اقتراحات ومشاريع قوانين على جدول اعمال جلسة مجلس النواب التشريعية غدا Lebanon 24 5 اقتراحات ومشاريع قوانين على جدول اعمال جلسة مجلس النواب التشريعية غدا 12:54 | 2025-07-30 30/07/2025 12:54:08 Lebanon 24 Lebanon 24 مجلس الأعمال اللبناني - البرازيلي بحث مع البساط انضمام لبنان الى الـ"ميركوسير" Lebanon 24 مجلس الأعمال اللبناني - البرازيلي بحث مع البساط انضمام لبنان الى الـ"ميركوسير" 12:51 | 2025-07-30 30/07/2025 12:51:02 Lebanon 24 Lebanon 24 كركي: سلفات مالية بقيمة 66 مليار ل.ل. للمستشفيات والأطباء Lebanon 24 كركي: سلفات مالية بقيمة 66 مليار ل.ل. للمستشفيات والأطباء 12:42 | 2025-07-30 30/07/2025 12:42:39 Lebanon 24 Lebanon 24 الأكثر قراءة وضعه خطير جدّاً... نقل فنان معروف إلى العناية المركّزة بعد تدهور حالته الصحيّة Lebanon 24 وضعه خطير جدّاً... نقل فنان معروف إلى العناية المركّزة بعد تدهور حالته الصحيّة 15:10 | 2025-07-29 29/07/2025 03:10:55 Lebanon 24 Lebanon 24 فرحة تحوّلت إلى مأساة... هكذا خسر محمد حياته بعد نجاحه في الإمتحانات Lebanon 24 فرحة تحوّلت إلى مأساة... هكذا خسر محمد حياته بعد نجاحه في الإمتحانات 13:24 | 2025-07-29 29/07/2025 01:24:40 Lebanon 24 Lebanon 24 نائب تعرّض لأزمة قلبية.. وهذه حالته Lebanon 24 نائب تعرّض لأزمة قلبية.. وهذه حالته 13:25 | 2025-07-29 29/07/2025 01:25:25 Lebanon 24 Lebanon 24 غرق... فنان شهير يخسر حياته خلال السباحة Lebanon 24 غرق... فنان شهير يخسر حياته خلال السباحة 16:07 | 2025-07-29 29/07/2025 04:07:28 Lebanon 24 Lebanon 24 True story Lebanon 24 True story 16:00 | 2025-07-29 29/07/2025 04:00:00 Lebanon 24 Lebanon 24 أخبارنا عبر بريدك الالكتروني بريد إلكتروني غير صالح إشترك أيضاً في لبنان 13:00 | 2025-07-30 بشأن سلاحه... هل عاد "حزب الله" إلى قناعاته السابقة؟ 12:55 | 2025-07-30 الخولي: خطة العودة الطوعية فاشلة 12:54 | 2025-07-30 5 اقتراحات ومشاريع قوانين على جدول اعمال جلسة مجلس النواب التشريعية غدا 12:51 | 2025-07-30 مجلس الأعمال اللبناني - البرازيلي بحث مع البساط انضمام لبنان الى الـ"ميركوسير" 12:42 | 2025-07-30 كركي: سلفات مالية بقيمة 66 مليار ل.ل. للمستشفيات والأطباء 12:34 | 2025-07-30 حيدر اجتمع مع نقابة اصحاب مكاتب الاستقدام.. والتقى حمدان فيديو انحنى ليواسيها.. هذا ما قالته السيدة فيروز للسفير المصري (فيديو) Lebanon 24 انحنى ليواسيها.. هذا ما قالته السيدة فيروز للسفير المصري (فيديو) 09:31 | 2025-07-30 30/07/2025 13:06:41 Lebanon 24 Lebanon 24 ستنافس سامسونغ وآبل.. هذه مواصفات ساعة غوغل المنتظرة (فيديو) Lebanon 24 ستنافس سامسونغ وآبل.. هذه مواصفات ساعة غوغل المنتظرة (فيديو) 08:32 | 2025-07-30 30/07/2025 13:06:41 Lebanon 24 Lebanon 24 لبنانيون يشربون البلاستيك.. هذا ما تحتويه مياهنا! Lebanon 24 لبنانيون يشربون البلاستيك.. هذا ما تحتويه مياهنا! 19:35 | 2025-07-29 30/07/2025 13:06:41 Lebanon 24 Lebanon 24 Download our application مباشر الأبرز لبنان فيديو خاص إقتصاد عربي-دولي متفرقات أخبار عاجلة Download our application Follow Us Download our application بريد إلكتروني غير صالح Softimpact Privacy policy من نحن لإعلاناتكم للاتصال بالموقع Privacy policy جميع الحقوق محفوظة © Lebanon24

المصدر: لبنان ٢٤