ننشر تفسير حكم «الدستورية العليا» بشأن قانون الإيجار القديم.. وموعد تنفيذه
تاريخ النشر: 9th, November 2024 GMT
ينشر موقع صدى البلد الإخباري تفسير الحكم الصادر اليوم من المحكمة الدستورية العليا بجلستها حول قانون الإيجار القديم، وكذلك موعد مناقشته من مجلس النواب وكذلك موعد تنفيذه بعد إقراره ..
ينظم القانون رقم 49 لسنة 1977 إجراءات ومدة وبنود عقود تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما ينظم القانون رقم 136 لسنة 1981 معايير تحديد قيمة أجرة تأجير الأماكن وزيادتها السنوية، وتمثل قوانين الإيجار القديم في أمرين، أولهما مدة العقد وامتداد هذه المدة للورثة وثانيهما أجرة الايجار وزيادته السنوية.
أولا: مدة العقد حيث أن عقد ايجار الشقق السكنية لم يكن محددا فيه مدة انتهائه والمعروف بـ«تأبيد عقود الإيجار»، وبالتالي فإن الشقة تظل يتوارثها ورثة المستأجر الأصلي حتى الدرجة الثالثة.
تصدت المحكمة الدستورية لذلك عام 2002 وقضت بعدم دستورية الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فيما لم تتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار الذي يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بانتهاء إقامة آخرهم بها سواء بالوفاة أو الترك، وفى عام 2011 فسرت المحكمة الدستورية الحكم بان تكون لمرة واحدة.
وأثر هذا الحكم هو عدم جواز امتداد العقد إلى أقارب المستأجر المقيمين معه بحبث يكون مقتصرا على جيل واحد فقط من ورثه المستأجر الأصلى وهو «الأبناء والزوجات والوالدين»، ويبدأ العقد معهم وينتهى بوفاتهم، بشرط الإقامة المستقرة لمدة سنة على الأقل قبل وفاة المستأجر الاصلى.
ثانيا: تحديد أجرة الإيجار فقد نص القانون على تشكيل لجنة في كل محافظة وتحدد قيمة الايجار المناسب لكل منطقة والزيادة السنوية لها بشرط لا يتم رفع قيمة الزيادة السنوية للايجار عن 7% من قيمة الأرض عند الترخيص، والمباني طبقًا للتكلفة الفعلية وقت البناء، وعرف ذلك بـ«تأبيد الأجرة وزياتها» وبالتالي يقوم المستأجر أو ورثته من الدرجة الأولى بدفع قيمة ايجارية زهيدة مع حظر زيادتها عن 7% كل عام.
كما أن هذا الحكم يخص الأماكن السكنية فقط مثل الشقق السكنية وليست للأغراض التجارية والصناعية كالمحلات.
وفقا لمنطوق الحكم فأن موعد تنفيذ الحكم سيكون في اليوم التالى لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لمجلس النواب وهو ما يعنى ضرورة قيام البرلمان من الآن وحتى فض دور الانعقاد بصياغة مشروع قانون بتعديل الفقرتين الأولى من المادتين 1 و2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 الخاص بقيمة الزيادة السنوية للايجار بالنسبة للوحدات السكنية المؤجرة بهذا القانون، علما بأن دور الانعقاد العادى بدأ في شهر أكتوبر 2024 الجاري ويستمر لمدة 9 أشهر وعقب انتهائه يبدأ تنفيذ الحكم أي تقريباً في يونيو أو يوليو 2025.
وأصدرت المحكمة الدستورية العليا بجلستها المعقودة اليوم السبت، برئاسة المستشار بولس فهمي إسكندر- رئيس المحكمة، عددًا من الأحكام في الدعاوى الدستورية المنظورة أمامها، جاء من بينها ثبات أجرة الأماكن المؤجرة لأغراض السكنى الخاضعة للقانون رقم 136 سنة 1981، يخالف أحكام الدستور، وجوب تدخل المشرع لإحداث التوازن في العلاقة الإيجارية.
وقضت المحكمة بعدم دستورية الفقرة الأولى من كل من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981، في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنتاه من ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى إعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون.
وشيدت المحكمة قضاءها على سند من أن القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن السكنية تنطوي على خصيصتين: أولاهما الامتداد القانوني لعقود إيجارها، والأخرى التدخل التشريعي في تحديد أجرتها، وكلاهما ليس عصيًا على التنظيم التشريعي، فإذا كان الامتداد القانوني قد حدد نطاقًا بفئات المستفيدين من حكمه، دون سواهم، فإن تحديد الأجرة يتعين دومًا أن يتساند إلى ضوابط موضوعية تتوخى تحقيق التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية، مما يوجب تدخل المشرع لإحداث هذا التوازن، فلا يمكّن المؤجر من فرض قيمة إيجارية استغلالًا لحاجة المستأجر إلى مسكن يأويه، ولا يهدر عائد استثمار الأموال - قيمة الأرض والمباني - بثبات أجرتها بخسًا لذلك العائد فيحيله عدمًا.
وأضافت المحكمة أن النصين المطعون عليهما قد حظرا زيادة الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على 7٪ من قيمة الأرض عند الترخيص، والمباني طبقًا للتكلفة الفعلية وقت البناء، وهو ما مؤداه ثبات القيمة الإيجارية عند لحظة من الزمان ثباتًا لا يزايله مضى عقود على التاريخ الذي تحددت فيه، ولا تؤثر فيه زيادة معدلات التضخم وانخفاض القوة الشرائية لقيمة الأجرة السنوية، واضمحلال عائد استثمار الأعيان المؤجرة بما يدنيه من العدم، وهو ما يشكل عدوانًا على قيمة العدل وإهدارًا لحق الملكية.
وقد أعملت المحكمة الرخصة المخولة لها بمقتضى المادة (49) من قانونها وحددت اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لمجلس النواب تاريخًا لإعمال أثر حكمها؛ وذلك لحاجة المشرع إلى مدة زمنية كافية ليختار بين البدائل لوضع ضوابط حاكمة لتحديد أجرة الأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى الخاضعة للقانون رقم 136 لسنة 1981.
المصدر: صدى البلد
كلمات دلالية: صدى البلد المحكمة الدستورية العليا قانون الإيجار القديم صدى البلد مجلس النواب أحكام المحكمة الدستورية المحكمة الدستورية العليا الإيجار القديم قانون الإيجار القديم قانون الإیجار القدیم الدستوریة العلیا دور الانعقاد القانون رقم
إقرأ أيضاً:
كم تبلغ قيمة الإيجار في مراكز المدن الأوروبية وكيف تغيرت منذ عام 2020؟
تواصل أسعار الإيجارات ارتفاعها في مختلف أنحاء الاتحاد الأوروبي، لتبلغ مستويات قياسية في جنوب وشرق القارة خلال السنوات الخمس الماضية، وفقًا لتقرير صادر عن مصرف دويتشه بنك، الذي راقب 67 مدينة حول العالم، منها 28 مدينة أوروبية. اعلان
وكان تقرير صادر عن "يوروستات"، قد أفاد بارتفاع أسعار المنازل في أوروبا بنسبة 27.3% بين الربع الأول من عام 2020 ونهاية الربع الثاني من عام 2025، فيما ارتفعت الإيجارات بنسبة 12.5% من يونيو 2020 إلى يونيو 2025. ومع ذلك، يشير تقرير دويتشه بنك إلى أن زيادات الأسعار داخل مراكز المدن تجاوزت المتوسط العام بشكل كبير.
ولكن، ما هي المدن الأوروبية ذات الإيجارات الأعلى في عام 2025؟ وأين تقع أغلى وأرخص الإيجارات؟ وأي المدن شهدت أكبر قفزات في الأسعار منذ عام 2020؟
ما بين لندن وأثينامنذ بداية عام 2025، تراوح الإيجار الشهري لشقة مكونة من ثلاث غرف نوم في وسط المدن الأوروبية بين 1,080 يورو في أثينا، و5,088 يورو (أي ما يعادل 4,278 جنيهًا إسترلينيًا) في لندن.
ويمكن تصنيف المدن الأوروبية إلى ثلاث فئات حسب مستوى الإيجارات:
1. إيجارات تفوق 3,000 يوروتأتي لندن في الصدارة، تليها زيورخ، وجنيف، وأمستردام، حيث تتجاوز الإيجارات في هذه المدن 3,800 يورو شهريًا. وتُعد المدن السويسرية الأغلى على الإطلاق، إذ تتجاوز الإيجارات فيها 4,250 يورو.
كما تنضم دبلن، ولوكسمبورغ، وباريس، وكوبنهاغن، وميونيخ إلى قائمة المدن التي تزيد الإيجارات فيها عن 3,000 يورو، وهي مدن غالبًا ما تُعد مراكز مالية، أو سياسية، أو دولية كبرى، مما يرفع الطلب على المساكن فيها.
2. إيجارات بين 2,000 و3,000 يوروتقع العديد من المدن المتقدمة ضمن هذه الفئة، مثل ميلانو، وإدنبرة، ولشبونة، حيث تتراوح الإيجارات فيها بين 2,000 و3,000 يورو.
أما مدريد، وستوكهولم، وبرلين، وفرانكفورت، وبرشلونة، فتعد أكثر يسرًا، إذ يبلغ متوسط الإيجار الشهري فيها نحو 2,500 يورو.
3. إيجارات قريبة من 2,100 يوروتُسجّل مدن مثل برمنغهام، وبروكسل، وفيينا، وبراغ إيجارات تقترب من 2,100 يورو، مما يجعلها من الخيارات ذات التكلفة السكنية المعقولة نسبيًا مقارنةً بالمدن الأعلى تكلفة.
4- إيجارات أقل من 2,000 يوروهناك خمس مدن أوروبية فقط يقل فيها متوسط الإيجار عن 2,000 يورو، وهي: أثينا، وبودابست (1,225 يورو)، وإسطنبول (1,614 يورو)، ووارسو (1,881 يورو)، وهلسنكي (1,928 يورو).
وبشكل عام، تُظهر الأرقام أن مدن أوروبا الغربية والشمالية تسجل أعلى مستويات الإيجارات، ويعزى ذلك إلى قوة الاقتصادات وارتفاع مستويات المعيشة ونقص المساكن.
في المقابل، تسجل دول جنوب ووسط أوروبا تفاوتًا أكبر في الأسعار، بينما تبقى دول شرق وجنوب شرق القارة من بين المناطق الأكثر تكلفة بالنسبة إلى مستوى الدخل.
وبإلقاء نظرة على المدن غير الأوروبية، تتصدر نيويورك القائمة كأغلى مدينة، حيث يسجل متوسط الإيجار فيها 7,676 يورو (8,388 دولارًا أمريكيًا)، في حين تسجل القاهرة أدنى متوسط إيجار عند 377 يورو فقط.
من جهة ثانية، يتجاوز متوسط الرواتب في مراكز المدن في دبي وسيدني 4,000 يورو، مما يجعل تكلفة المعيشة فيهما أعلى من معظم المدن الأوروبية.
كما تسجل الإيجارات في تورونتو وسيول وطوكيو وموسكو وشنغهاي متوسطًا يبلغ نحو 2,500 يورو شهريًا.
Related يوبيل مدينة روما: طفرة أم كساد في سوق الإيجار والسياحة؟أزمة السكن في أوروبا.. عشرات الآلاف من الإسبان يحتجون على ارتفاع الإيجارات في برشلونة "إير بي إن بي" تنتقد قواعد الإيجار الجديدة في إسبانيا: تهديد للدخل والوظائف إيجارات شقة بغرفة نوم واحدة في المركزلا تختلف الأجواء العامة لإيجارات الشقق المكونة من غرفة نوم واحدة كثيرًا عن النمط السابق ذكره، إلا أن ترتيب بعض المدن تغير، كما اختلفت نسب الأسعار بين المدن.
ومع ذلك، لا تزال لندن تتصدر القائمة كأغلى مدينة في أوروبا بمتوسط إيجار يبلغ 2,732 يورو (أو 2,297 جنيهًا إسترلينيًا)، في حين تحافظ أثينا على مركزها كأرخص مدينة بمتوسط 595 يورو فقط.
وبشكل عام، تبلغ تكلفة الشقق المكونة من غرفة نوم واحدة حوالي نصف تكلفة الشقق المكونة من ثلاث غرف نوم. وترتفع هذه النسبة إلى 64% في أوسلو و62% في سان فرانسيسكو، ولكنها تنخفض إلى 37% في سيول. ولهذا السبب تتفوق سان فرانسيسكو على لندن في أسعار إيجار غرفة النوم الواحدة على مستوى العالم.
أين ارتفعت الإيجارات أكثر من غيرها؟التقرير يعرض الأرقام بالدولار الأمريكي، لكننا حولناها إلى اليورو لمقارنة أكثر عدلاً، مع العلم أن التغيرات قد تختلف بالعملات المحلية.
بين 2020 و2025، ارتفع الإيجار الشهري لشقق الثلاث غرف في مراكز المدن الأوروبية بنسبة تتراوح بين 3% في هلسنكي و206% في إسطنبول.
وقد شهد جنوب وشرق أوروبا أعلى زيادات، حيث جاءت لشبونة (81%)، وبراغ (73%)، وإدنبرة (71%) بعد إسطنبول، مع ارتفاعات تفوق 70%.
كما ارتفعت الإيجارات بشكل ملحوظ في إسبانيا، بنسبة 65% في برشلونة و59% في مدريد، بينما سجلت أثينا ووارسو زيادات تفوق 50% بقليل.
حجم الشقة السكنية يؤثر على تغير الأسعاربالنسبة لشقق غرفة النوم الواحدة في مراكز المدن الأوروبية، سجلت إسطنبول أعلى زيادة في الإيجار بين 2020 و2025 بنسبة 191%، فيما كانت هلسنكي الأدنى بزيادة 18%، وهي زيادة أعلى من نسبة الزيادة لشقق الثلاث غرف في نفس المدينة (3%).
في بعض المدن، ارتفعت إيجارات الشقق ذات الثلاث غرف أكثر من شقق غرفة النوم الواحدة، مثل إسطنبول (زيادة بفارق 15 نقطة مئوية)، وبراغ (23 نقطة مئوية)، وأمستردام (10 نقاط مئوية). أما في مدن أخرى، فكانت الزيادات أكبر لشقق غرفة النوم الواحدة، مثل ميلانو (20 نقطة مئوية) ووارسو (10 نقاط مئوية).
وفي وقت سابق، نشرت "يورونيوز" تقريرًا تحت عنوان "مدن كبيرة، تكاليف سكن أكبر" تشرح فيه التفاوت الكبير في أسعار السكن داخل البلد الواحد، حيث يُعد السكن في لندن أغلى بنسبة 50% من المتوسط في المملكة المتحدة.
والجدير بالذكر أن مستويات الدخل تعدّ عاملًا أساسيًا عند تقييم مدى قدرة الأفراد على تحمل تكاليف الإيجار. ويظهر التقرير المذكور كيف تؤثر المقارنة بين متوسط الدخل وتكاليف السكن على هذه القدرة.
انتقل إلى اختصارات الوصول شارك هذا المقال محادثة
تعزيز الشفافية والمشاركة.. مذكرة تفاهم جديدة بين مفوضية الانتخابات ومؤسسة بحثية وطنية