المشيقرية لـ"الرؤية": سوق العقارات يحتاج لـ"حلول جريئة" تدعم التنافسية والاستثمار

 

 

◄ ارتفاع أسعار الفائدة يجعل التمويل العقاري أكثر كلفة

◄ غياب النمو السريع في أسعار العقارات من عوامل عزوف بعض المستثمرين

◄ ضرورة تخفيف السياسات المصرفية المتشددة وطرح منتجات تمويلية مُبتكرة

◄ محدودية التمويل الموجَّه للأفراد يُضعف قدرة المطورين على تسويق المشاريع

◄ مقترح بإطلاق نافذة موحَّدة للمطورين والمشترين تختصر المعاملات

◄ ندعو لإطلاق صناديق تمويل عقاري أو صكوك مدعومة حكوميًا للمشاريع الاستراتيجية

 

 

الرؤية- سارة العبرية

 

 

دعت وفاء بنت راشد المشيقرية عضو لجنة المال والتأمين في غرفة تجارة وصناعة عُمان وخبيرة تسويق بقطاع العقارات، إلى ضرورة اتخاذ قرارات تضمن طرح حلول جريئة تدفع بالقطاع العقاري في عُمان إلى مستويات أعلى من النمو والتنافسية، تُعزز جذب الاستثمارات الوطنية والأجنبية على السواء.

وقالت المشيقرية- في تصريحات خاصة لـ"الرؤية"- إن السوق بحاجة إلى إصلاحات تنظيمية وتمويلية، إضافة إلى تعزيز الشفافية والانفتاح على المستثمرين من مختلف الأسواق؛ بما يواكب تطلعات رؤية "عُمان 2040" ويستفيد من المزايا الجغرافية والاقتصادية التي تتمتع بها السلطنة.

 

 

وأكدت المشيقرية أن السوق العقاري في عُمان يؤدي دورًا محوريًا في تحفيز الاستثمار، غير أنَّ الأوضاع المالية والسياسات المصرفية الحالية، وعلى رأسها ارتفاع أسعار الفائدة، ترفع من تكلفة الاقتراض وتجعل التمويل العقاري أكثر كلفة، ما يُقلِّل من حماس المستثمرين، خاصة في المشاريع طويلة الأجل مثل المجمعات المتكاملة السياحية (ITCs).

 

تمويل مصرفي حذر

وأوضحت أن السيولة المصرفية في البنوك العُمانية جيدة، لكن الحذر في منح التمويلات العقارية، إلى جانب تذبذب أسعار العقار، يُثير تردد بعض المستثمرين لغياب النمو السريع في الأسعار، وهو ما يحد من توقعات العوائد المرتفعة. وأضافت أن السياسات المصرفية المتشددة وغياب المنتجات التمويلية المبتكرة على غرار ما هو متاح في دول أخرى، إضافة إلى تأثير التضخم وارتفاع تكاليف المعيشة، كُلها عوامل تضغط على السوق العقاري.

وأضافت أن المطورين العقاريين يواجهون تحديات في تسويق مشاريع جديدة بسبب محدودية التمويل الموجَّه للأفراد، ما يُقلِّل الطلب، بينما يبقى المستثمر الأجنبي مترددًا نتيجة نقص الحوافز التمويلية، رغم استقرار السوق العُماني سياسيًا واقتصاديًا. وأكدت المشيقرية ضرورة تخفيف شروط التمويل العقاري مع إدارة المخاطر، وتشجيع أدوات استثمارية بديلة مثل الصكوك العقارية، وتقديم حوافز تشمل الإعفاءات الضريبية وتسهيلات تسجيل الملكية وتمديد فترات السداد.

وبيّنت خبيرة التسويق العقاري أن هناك عدة عوامل تدفع بعض الراغبين في شراء أو استئجار العقارات إلى التردد أو التراجع، رغم وجود مشاريع جديدة واعدة، مشيرة إلى أن القدرة المالية والتمويلية تسهم بدور أساسي؛ حيث تؤثر أسعار الفوائد وشروط البنوك، خاصة فيما يتعلق بالدفعة المقدمة وحدود عبء الدين (50% إلى 60% DBR)، على قرار العميل، كما أن تقلبات السوق العقاري وعدم وضوح ما إذا كانت الأسعار ستستقر أو تنخفض، إضافة إلى الخوف من الالتزامات الطويلة في ظل تحديات اقتصادية، كلها عوامل تزيد الحذر.

نقص الخدمات

وأضافت أن الموقع والبنية الأساسية يعدان من أبرز الاعتبارات؛ إذ إن بعض المشاريع الواعدة تقع في مناطق جديدة لم تكتمل فيها الخدمات، أو تُسعَّر بأسعار لا تتناسب مع متوسط الدخل، كما أن وفرة المعروض في السوق تجعل المشتري أو المُستأجِر في حالة انتظار للحصول على عرض أو خصم أفضل، في ظل توقعات بانخفاض الأسعار بسبب زيادة المعروض مقارنة بمعدلات الطلب.

وأشارت إلى أن الثقة في المُطوِّر العقاري تمثل عنصرًا حاسمًا، خاصةً بعد تجارب سلبية للبعض شملت تأخر التسليم أو جودة تشطيب أقل من المعلن، إلى جانب غياب الضمانات القانونية الكافية. وذكرت أن هناك أيضًا عامل الرسوم والتكاليف الإضافية، مثل رسوم التسجيل والرهن والخدمات السنوية أو الصيانة، التي قد تظهر في مراحل لاحقة وتفاجئ العملاء، فضلًا عن ارتفاع رسوم الخدمات المشتركة في المجمعات السكنية الحديثة. وأوضحت أن الثقافة الاجتماعية وتفضيلات العائلات تُحدث تأثيرًا واضحًا؛ حيث يبحث البعض عن مجتمعات متجانسة بيئيًا واجتماعيًا، في حين قد تبدو بعض المشاريع الجديدة مُنعزلة أو يغلب عليها الطابع الأجنبي.

بُطء المشاريع

وردًا على سؤال حول ما إذا كانت الإجراءات والتسويق العقاري في السلطنة يسهمان في إبطاء عجلة المشاريع، ترى المشيقرية أن هذه العوامل تؤثر بالفعل على وتيرة التطوير العقاري، مشيرة إلى أن طول مدة إصدار التراخيص والتسجيل العقاري، وتداخل الصلاحيات بين الجهات المعنية، إضافة إلى التأخير في اعتماد التصاميم أو المخططات، عوامل متعددة تنعكس سلبًا على الجدول الزمني للتسليم.

وأضافت أن شروط التمويل البنكي، مثل نسب التمويل (LTV وDBR) تُضيِّق قاعدة العملاء المؤهلين للحصول على التمويل؛ الأمر الذي يُبطئ المبيعات، كما إن المطورين أنفسهم قد يواجهون صعوبات في الحصول على تمويل تطوير المشاريع إذا لم تكن لديهم مبيعات مسبقة قوية.

وفيما يخص التسويق، أشارت إلى أن الاعتماد على الأساليب التقليدية، مثل المعارض والكُتيِّبات أكثر من استخدام أدوات التسويق الرقمي المبتكرة، يُقلِّل من الوصول إلى شرائح جديدة، وخصوصًا المستثمر الأجنبي، كما إن ضعف الربط بين التسويق العقاري والبرامج الوطنية -مثل الإقامة للمستثمرين أو التملك للأجانب- يجعل القيمة المضافة غير واضحة للمشتري.

وحول الدور الذي يُمكن أن تقوم به الجهات المختصة لتذليل هذه المعوقات، دعت المشيقرية إلى تسريع الإجراءات والتراخيص عبر إطلاق نافذة موحَّدة للمطورين والمشترين تختصر المعاملات، والاتجاه إلى رقمنة كاملة لعمليات التسجيل والتصاريح العقارية؛ أسوةً بما تطبقه بعض الدول المجاورة. كما اقترحت تحفيز التمويل العقاري من خلال التعاون مع البنوك لتقديم برامج رهن ميسّرة، وإطلاق صناديق تمويل عقاري أو صكوك مدعومة حكوميًا للمشاريع الاستراتيجية.

عوامل الجذب

وأكدت أهمية تعزيز التسويق الوطني والدولي عبر حملات رسمية تربط بين مشاريع التملك العقاري وبرامج الإقامة الذهبية، والمشاركة في المعارض الدولية للترويج للمشاريع العُمانية كفرص استثمارية آمنة، إلى جانب ضمان الشفافية وحماية المستهلك من خلال آليات صارمة لمراقبة جودة البناء ومواعيد التسليم، وإلزام المطورين بالإفصاح المسبق عن كل الرسوم والتكاليف.

وشددت المشيقرية على ضرورة تحفيز الطلب الداخلي من خلال إعفاءات ضريبية أو رسوم مخفضة عند شراء المسكن الأول، ودعم برامج الإسكان للشباب وربطها بالمطورين المعتمدين. وقالت: "كمسوقة عقارية حرة، أرى أن العرض التسويقي يجب أن يبرز الضمانات المتعلقة بالجودة والشفافية، مع تثقيف العملاء بخطوات الشراء والتكاليف ليشعروا بالأمان والمصداقية، إلى جانب الابتكار الرقمي من خلال المنصات التفاعلية والواقع الافتراضي والجولات الرقمية لتسريع قرار المشتري".

ومن واقع خبرتها، ترى المشيقرية أن الفجوة في أداء السوق العُماني مقارنة بالأسواق الإقليمية تعود بدرجة أساسية إلى العوامل الاقتصادية والتمويلية، يليها العاملان التنظيمي والثقافي؛ إذ ما زالت معظم العائلات العُمانية تفضّل العيش بالقرب من العائلة وشراء الأراضي المنفصلة على الشقق الحديثة.

واقترحت المشيقرية تسريع الإجراءات من خلال نافذة موحدة ورقمنة التراخيص والعقود، وتحفيز التمويل العقاري بضمانات حكومية جزئية وإطلاق صناديق تمويل وصكوك عقارية مدعومة، إلى جانب تعزيز التسويق الوطني والدولي عبر ربط مشاريع التملك ببرامج الإقامة الذهبية والمشاركة في المعارض الدولية، وضمان الشفافية ومراقبة جودة البناء. كما أوصت بتحفيز الطلب الداخلي عبر إعفاءات وضريبية ورسوم مخفضة للمسكن الأول.

توصيات طموحة

وطرحت المشيقرية سلسلةً من التوصيات الموجهة للجهات الرسمية؛ أبرزها: تسريع وتبسيط الإجراءات من خلال إنشاء نافذة موحّدة رقمية للتراخيص والتسجيل، تقلّل الدورة الزمنية من أشهر إلى أسابيع، إلى جانب رقمنة العقود العقارية وربطها مباشرة بالبنوك والمحاكم لضمان الشفافية. كما دعت إلى تحفيز التمويل العقاري عبر تقديم ضمانات حكومية جزئية للبنوك لتوسيع قاعدة المقترضين، وإطلاق برامج "المسكن الأول" بدعم فوائد أو إعفاءات رسوم، إضافة إلى تطوير سوق الصكوك العقارية وصناديق التمويل المتنوعة كقنوات بديلة.

وشددت المشيقرية على أهمية تعزيز الثقة والشفافية بإلزام المطورين بالإفصاح الكامل عن جميع التكاليف (رسوم، صيانة، مواعيد تسليم)، ونشر مؤشرات سوق عقاري رسمية دورية (أسعار، إشغال، عوائد) لدعم القرار الاستثماري، مع تشجيع الطلب الخارجي عبر ربط تسويق المشاريع الكبرى ببرنامج الإقامة الذهبية للمستثمرين، والمشاركة الفاعلة في المعارض الدولية للترويج لميزة عُمان التنافسية من حيث الاستقرار والطبيعة والتشريعات.

كما دعت إلى تحفيز الابتكار والتخطيط المستدام من خلال دعم مشاريع المدن الذكية والمستدامة مثل "مدينة السلطان هيثم" وربطها بأهداف رؤية "عُمان 2040"، وتشجيع المشاريع السياحية الجبلية والساحلية لتوزيع التنمية على مختلف المحافظات.

أما التوصيات الموجهة للمستثمرين والمطورين، فذكرت أن عليهم التركيز على جودة المنتج لا الكم، عبر تقديم مشاريع ذات قيمة مُضافة واضحة من حيث التصميم الحديث وكفاءة الطاقة والخدمات المجتمعية، والالتزام بمواعيد التسليم وجودة التشطيبات لكسب ثقة العملاء على المدى الطويل. وأشارت إلى ضرورة الاستثمار في التسويق الذكي والمتنوع، وتنويع المحافظ الاستثمارية لتشمل قطاعات جديدة مثل الإسكان المتوسط والمجمعات اللوجستية والتعليمية والطبية، إلى جانب إقامة شراكات استراتيجية مع صناديق استثمارية محلية وخليجية، والتعاون مع البنوك لتقديم خطط دفع مُبتكرة تُلبي احتياجات العملاء.

المصدر: جريدة الرؤية العمانية